領地集團，誰的“領地”？
一張赴港IPO招股書告訴了答案。它是一家徹頭徹尾的家族企業，劉玉輝與兩個侄子的股權佔比，三分天下。
在過往的上市房企中，這種均衡的格局十分罕見。歷史上“三分天下”的故事，也是正是領地誕生的川蜀之地。
劉氏家族有着根深蒂固的老思想，家產傳男不傳女。在2014年，劉玉輝的兩位兄長劉山、劉玉奇分別把領地的股份給了他們的兒子劉浩威和劉策。
待領地上市重組完成後，他們仨的持股比例分別是，劉玉輝32.83%、劉浩威32.84%和劉策32.83%。
不愧為親兄弟，劉氏都一個相同的特點，待老婆不薄，給三位夫人王濤、侯三利和龍一勤每人在領地持股0.17%。剩餘1%股份，由劉玉輝夫人引入的投資人魏悦持有。
如果領地成功上市，劉氏三房皆大歡喜。
從合夥的角度上，三房勢均力敵，並不是一件好事。劉山、劉玉奇正值盛年，卻雙雙選擇急流勇退，或許是處於權力的平衡。
畢竟，領地上市後是一家公眾公司，需要在管理上會更加正規、透明，侄子與叔叔，差着輩分，起碼有個能説話算數的人。不至於出現三個和尚沒水喝的局面。
但在上市公司裏，權力的核心是董事會。如何設計出一個相對權力平衡的格局，考驗三兄弟的智慧。
現年46歲的劉玉輝，以叔叔之尊，擔任領地集團董事長、首席執行官。在1999年，劉玉輝隨兩位哥哥一起創立領地，當時他年方25歲。招股書只提及他在2013年獲得了英國威爾士大學工商管理學碩士學位，兩年後又在美國麻省理工學院完成了一項有關房地產投資的學術課程。
至於他是否念過本科，無從知曉。
十分意外的是，在領地的7個董事席位，劉山、劉玉奇及他們的兒子都沒有獲得，反倒劉策的姨媽侯小萍成了執行董事。其餘的董事包括：執行董事兼CFO羅昌林、執行董事曾旭蓉（管行政）、獨立非執行董事金旭、梁運星、方敏。
在劉玉奇把股份轉讓給兒子的那年，侯小萍加入領地，掌管資金大權，擔任融資中心總經理。她曾任職於西藏信託，後來擔任西藏自治區投資有限公司董事及財務總監。
除了董事會，權力格局的另一翼是業務。29歲的劉策副總裁管理成都房地產項目、27歲的劉浩威副總裁管理成都房地產項目，他們戰略了領地絕大部分江山，屬於實權派。
但他們連非執行董事也不是。正榮地產上市時，歐宗榮將兒子歐國強、歐國偉放入了權力的核心區，委任為非執行董事，董事長由老臣黃仙枝擔任。為什麼劉玉輝沒讓兩個侄子進入董事會，是資歷尚淺？
21年前，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟辭去企業高管職務，憑藉在建設工程公司的相關經驗和資源，一舉創立了房地產企業“領地”，3年便開5個項目。在四川樂山為大本營，1999-2003年間，領地相繼開發了樂山匯豐花園、樂山匯聯花園小區、匯豐苑、信息苑小區，以及商業項目樂山時代廣場。
攻城略地成為領地早年的一貫姿態，為獲取城市中心優良地塊，領地常常不惜重金拿下單宗地塊總價地王，由此迅速躋身川系房企前三強，銷售規模僅次於藍光發展。
2006年，領地控股跳出樂山，相繼在成都、廣東佛山等地加碼，邁出全國化步伐。時至今日，集團已有90個處於不同發展階段的房地產開發項目，應占總土地儲備1331.45萬㎡。其中，應占的未售可銷售建築面積及已售但未付建築面積41.24萬㎡、開發中物業總規劃建築面積734.43萬㎡，持作未來開發物業估計總建築面積555.78萬㎡。
從業務版圖看，領地控股項目雖涉及全國20多個城市，但佈局相對分散且失衡，在東北、京津冀及新疆一帶，領地控股相關項目尚不足5個，而90個項目總量中，逾六成仍在川渝地區。而這正是劉玉輝兩個侄子的領地。
為了沖淡家族色彩，這幾年劉氏兄弟也開始引入職業經理人，47歲的羅昌林擔任執行董事兼任CEO，47歲的徐川海擔任領地副總裁，分管營銷發展中心。2019年12月，恆大集團前副總裁許曉軍正式加盟任地產總裁一職。此前，金科老將姚科任集團助理總裁兼品牌總經理。
但這依然無法改變家族企業的底色，尤其是股權平分秋色，會導致決策難度大。有位領地的高管曾抱怨，原本某位老闆覺得一個計劃可以幹，但只要有一位表現出猶豫，就經常導致計劃最終泡湯。
這也是為何領地做了21年，才開始走向資本市場的緣故。招股書顯示，2017年、2018年及2019年，領地控股收益分別為人民幣53.39億元、45.14億元、75.68億元；利潤淨額分別為人民幣6.49億元、5.18億元及6.72億元。同期，毛利率分別為20.1%、35.7%及27.8%。
2017年至2019年，領地淨資產負債率分別為60%、110%、140%，同期，該公司未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元及117.55億元，平均借貸利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。
領地集團的經營活動現金淨額卻多年未轉正。根據招股書顯示，2017年至2019年，該公司經營活動所用現金流量淨額分別為-1.87億元、-42.88億元、-31.12億元，連續三年錄得經營活動現金流量為負。
由於經營活動未給公司帶來充足現金流，投資活動現金淨額也連續三年為負，即使融資活動帶來了一定現金補充，但該公司的現金餘額也較低，2017年至2019年年內現金及現金等價物分別為7.1億元、8.17億元、13.8億元。同時，截至2019年底，公司流動負債中，計息銀行及其他借款57.63億元，手中現金無法覆蓋其短期借款。
反觀江西的新力控股，比領地晚成立11年，起步於二三線城市之間的南昌，老闆張園林現年44歲。在上市之前，他個人在新力的持股高達94%，上市後的持股比例也在70%。他在新力是一言堂，使得戰略鑑定，決策簡單。2019年新力控股全年實現營業收入約269.85億元，同比增長約220.7%；淨利潤約為20.14億元，同比增長約263.0%;毛利79.99億元，同比增長約154.5%，毛利率約為29.6%。
當然，三兄弟成功合夥的案例也有，例如旭輝集團。林中、林偉和林峯兄弟他們分工明確，林中把握戰略，林峯管運營，林偉做關係，各自所長。他們在旭輝控股（0884.HK）的持股約55.9%，其中林氏家族信託29.65%、林中15.19%，林偉8.25%和林峯2.81。這種股權上的落差，形成了旭輝有一個真正的核心——林中。
反觀領地集團，雖然劉玉輝為董事長和總裁，但他的資金掌握在一個哥哥的妹妹手上，而且最核心區域由兩個侄子掌握。不僅從股權比例上，在業務上實際形成了制衡。
到底是誰的領地？不是劉玉輝的，是他們的家族。如何去家族化，這或許是領地上市後最大的考量。
來源：大東財經