於房地產行業而言，2021年稱得上是最具有挑戰的一年，各類政策的輪番出台，暴雷事件的時時上演，進一步加重消費者對於房企信用的質疑，從而也促使地產行情持續顯現下行態勢。
但正如“疾風知勁草”一般，重壓之下也是檢驗一家企業實力的重要利器。
3月24日，旭輝控股(00884)披露了2021年業績報告。作為中上游梯隊的“模範生”，旭輝控股的這一份財報數據顯然具有不錯的借鑑意義。
智通財經APP瞭解到，2021年，該公司實現營業收入為1078億元，同比增長50.2%;實現歸母淨利潤為76.13億元，同比微減5.2%。不得不説，在劇烈波動的行業環境下，旭輝還能夠錄得逾50%的營收增長，這一表現足以讓外界忽略掉其淨利潤微微下滑的表現。
除了營收穩健增長之外，旭輝這一份財報中還有兩大亮點比較抓人眼球：
一是，高達95%的銷售回款率。2021年，旭輝實現合約銷售2473億元，逆勢提升;實現銷售回款2403億元，同比增長20%，簽約回款率超95%。
二是，比想象中還要充盈的現金流。據財報數據顯示，截至2021年底，旭輝手握467億元的現金，在手現金十分充裕。
一般來説，高銷售回款率是房企承受高負債、提高抗風險能力的基石。而旭輝亮眼的銷售數據和回款率也就意味着該公司具備大手筆“買買買”的底氣。與此同時，銷售和回款順暢了，也意味着該公司的現金流十分安全，進而也就具備了穿越週期的能力。
那麼，旭輝控股是如何修煉自己的穿越週期能力的呢?
一方面，持續優化資產結構，落入房企經營的“安全邊界”。
眾所周知，“三道紅線”出台後，這一指標已成為是考量一家房企財務健康狀況的“硬指標”，結合旭輝控股這三項數據來看，其無疑是“達標”了。
據財報數據顯示，截至2021年末，旭輝剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，正式邁入“綠檔”陣營。與此同時，該公司融資成本也有所下降，加權融資成本進一步下降0.4個百分點至5.0%。隨着該公司的資產負債率不斷降低及融資成本進一步下降，該公司的安全邊際也不斷加強。
另外，據財報數據顯示，因公司今年以來已提前回購兑付了多筆債券，目前旭輝一年內到期有息負債僅12%，整體債務結構較為健康。同時，該公司的經營性現金流已連續兩年為正
至2021年末擁有現金及銀行結餘約為467億元，在手現金十分充裕之下並無償債壓力。
基於上述數據的表現，不難看出，在2021年，旭輝控股通過不斷加強自身做好債務結構管理，嚴格控制債務規模擴大，進而促使公司正式邁入“綠檔陣營”，落入房企經營的“安全邊界”。
而通過“三道紅線”達標落入房企經營“安全邊界”的舉措，也符合了旭輝控股董事局主席林中此前在旭輝永升服務業績會上所提到的穿越週期的説法。
據智通財經APP獲悉，在談及旭輝集團如何度過行業“寒冬”時，他提到的三點都是關於資產負債結構的把控，“一是積極調整債務結構，從去年下半年到今年，旭輝都用長期負債置換短期負債以及及時將短期負債歸還，進而促使旭輝債務結構變得愈發合理;二是，降低負債率，到2021年底，旭輝已經到達三道紅線綠檔。三是保證現金流安全，2021年旭輝集團回款2400億，同比增長20%，公司將進一步加大資金的管理和匹配。”
另一方面，科學化管理現金流，採用現金+紅股分紅方案斬獲“四贏效果”。
據瞭解，關於年度派息方案，旭輝今年將採用“現金+紅股”的方式進行派息，全年派送19港分/股。此外，每100股派送4股紅股，維持約35%的派息率。對於這一派息方案，旭輝董事局主席林中表示，這個方案主要從兼顧公司發展與股東收益、兼顧投資者、金融機構、評級機構的信心等多方面考慮。在行業當下所面臨的不確定性下，這是一個“四贏”的方案：
“首先，有利於公司儲備更充裕的現金應對市場變化;而紅股增厚了公司的資本金也有利於降低負債率水平。其次，對於小股東來説，分派股票是讓股東用一個相對較低的價格拿到旭輝股票，能分享公司被低估股價的上升空間及未來持續分紅。再次，靜默期後，公司可以利用這部分現金在二級市場回購價格被低估的債券，而回購債券的收益，未來將考慮採取特別分紅的形式與股東共享。最後，對債券投資者、金融機構而言，此舉既保持了股東利益的穩定，又能增強公司抵禦風險的能力，穩定公司的評級。”
事實上，如林中所言一般，在當下稍顯嚴峻的房地產行業中，採取現金+紅股的分紅方式對於房企而言何嘗不是一種明智的選擇——一方面可以保障現金流充裕、降低負債水平為後續業績增長提供穩定的資金力量;另一方面也顯露了公司對股票長期成長性的信心，對於投資者來説這是享受股價未來上行空間的一大機會。因此，這樣的分紅方案對於旭輝來説顯然也是其穿越週期的一大重要手段。
最後則是，撬動更為優質的土儲，為長期發展蓄力。
據悉，充裕的現金流水平之下，也促使旭輝控股在2021年具備了充足的底氣實現規模擴張。
據年報顯示，2021年，旭輝新增貨值2056億元，其中84%位於一二線城市，共收購了66個新項目的權益，應占土地出讓金合共394億元。
據瞭解，在此前克而瑞披露的2021年中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜中，擠進TOP10名單的“門檻”的新增貨便為2000億元。按這一水平來看，憑藉着充盈的現金流，旭輝控股的拿地能力在中上游梯隊中是不容小覷的。
但旭控股這麼做自然也有它的道理，在3月25日的業績會上，旭輝控股CEO林峯介紹稱——“去年四季度以來，旭輝主要聚焦於北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、廣州、武漢等核心城市參與土拍並獲取優質地塊，以期為長期發展蓄力。”
可以看到，旭輝控股拿地主要是聚焦於優質地段，一般來説這些地區的的區域價值高，進而也將幫助該公司業績持續釋放高彈性，擁有穿越週期的能力。
此外，關於未來的穿越週期能力，旭輝控股則將目光落在了輕資產運營上。
近年來，旭輝控股圍繞主營房地產開發業務不斷拓展業務邊界，形成了集房地產開發+物業管理+租賃住房+商業運營管理+代建服務+大健康業務等為一體的多元化業務。其中，物業業務以子公司旭輝永升服務為主體服務市場，租賃住房則以旭輝瓴寓為載體開拓託管與資管新方式，商業運營管理則以旭輝商業為核心為市場提供服務，另外還包括旭輝建管、旭輝健康等子公司一起為公司長期發展提供動能。
2021年，該公司物業銷售及其他物業相關服務錄得收入為1026.75億元，同比增長49.8%;租金錄得收入為9.82億元，同比增長66.4%;物業管理服務及其他服務錄得收入為41.34億元，同比增長54.9%;投資物業相關其他服務錄得收入為4.33億元，同比增長100%。在上述業務的共同作用下，2021年該公司的整體營收也實現穩健增長。
由於物業管理、商業運營及代建業務具有明顯的“輕資產”特質，因此相比與其他高負債、高槓杆的房企而言，即便業務多元化佈局，旭輝控股也不懼現金流壓力。
在此次旭輝控股業績會中，該公司董事局主席林中還表示，“未來五年，旭輝將大力發展輕資產業務，包括永升物業、公寓租賃、待建、商業運營等業務，通過五到十年努力，輕資產業務將佔未來旭輝整個收入比重30%-40%，使旭輝具備穿越週期的能力。”
綜上來看，在“三道紅線”和“經營性現金流”上，旭輝控股都處於一個健康發展的區間。當一家房企擁有更低的融資成本和持續性的經營業績，這將會給企業的經營安全性帶來更多的保障，而對於旭輝來説，充裕的現金流、合理的負債結構、降低的融資成本...皆是其2021年能夠安然穿越地產下行週期的重要特質。