融信服務二次遞表，歐宗洪“收放自如”

樂居財經徐酒眠發自上海

“在我的人生經歷中，失敗是最寶貴的經驗。只有失敗的時候，你才會去想自己為什麼會失敗，會想怎樣從失敗中總結經驗，重新站起來。”

在歐宗洪的個人履歷中，他喜歡形容自己是屢戰屢敗，屢敗屢戰。雖然外界喜言他少年得志式的傳奇，但他始終一再強調的是，所經歷的失敗和教訓才是他最珍貴的財富。

踏入知命之年，歐宗洪身上堅持不懈的勁兒似乎更足了。2016年將地產送進港交所之後，近兩年，歐宗洪又開始謀劃第二個上市平台。

去年11月3日，融信服務首次遞表，5月4日，在招股書失效的第二天，歐宗洪便向港交所更新了招股書，完成二度遞表。

與首次遞交的招股書相比，這次更新的文件沒有做太大的調整，只是業務數據從2020年中更新到2020年底，股權架構與管理層構成與此前一致。

歐宗洪對融信服務管控“收放自如”，一方面，將融信服務的全部股權收攬於了麾下；另一方面，又將運營管理權下放給資歷老練的物業“熟手”，而且在董事會及管理層沒有將兒子歐國飛安排其中。

過半營收來自獨立第三方

半年的時間，無論是在管體量還是營收規模，融信服務的增長比較明顯。其中，管理項目新增19個，在管總建面290萬平方米，總簽約建面390萬平方米。

首次遞交招股書的數據統計截至2020年6月30日，彼時融信服務有100個在管項目，覆蓋兩大主要地區和其他地區的41個城市，在管總建築面積約1700萬平方米，總簽約建築面積約3430萬平方米。

在最新的招股書中，統計數據截至2020年12月31日，其在管項目增至119個，在管總建築面積約1990萬平方米，總簽約建築面積約3820萬平方米。

此外，融信服務還有91個已簽約管理但尚未交付的項目，覆蓋兩大主要地區和其他地區的44個城市。

半年的時間，融信服務的收入、淨利分別增加了4.31億元、0.44億元。

融信服務的收益主要來自三條業務線：物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。

2020年中，融信服務來自三條業務線的收入佔比分別為51.9%，46.3%和1.8%；2020年底，物業管理服務營收佔比下降為48.9%，而與之對應的是來自增值服務營收佔比的增長，截至2020年底，其已有近半收入來自非業主增值服務。

融信服務非業主增值業務的收入遠高於社區增值服務。與半年前相比，社區增值服務的的營收佔比提高了0.2個百分點。

不過，儘管社區增值服務收益佔比較低，但其增速較快，幾乎呈現翻倍增長的態勢。2018年—2020年，其社區增值服務營收分別為430萬元、836.7萬元、1487.6萬元。

此外，在尋找新增長點的同時，融信服務外拓也在提速。從2016年開始，融信服務開始面向市場，與其他開發商開放合作。

對比半年前的數據，其第三方在管總面積從690萬平方米增至了750萬平方米。

近年來，融信服務來自獨立第三方的業務規模逐年漸增。2017年至2019年，融信服務來自於第三方的在管總面積，分別為380萬平方米、420萬平方米及670萬平方米。

融信服務市場化發展成效顯著，截至目前已有過半收入來自獨立第三方。其中2018年—2020年，來自獨立第三方的營收佔比分別為63.9%、64.2%、59.2%。

融信服務的業務佈局，主要集中在海峽西岸地區、長江三角洲地區。2017年，其業務擴展至四川省成都、河南省鄭州和天津，並將總部由福建省福州市搬遷至上海。

近年來除了加大對獨立第三方的增拓，融信服務也在“加倉”在經濟相對較發達的長江三角洲地區。2018—2020年，融信服務於海峽西岸管理面積佔比分別為92.8%、73.1%和63.5%，而在長江三角洲地區管理面積佔比則分別為7.2%、14.2%和22.8%。

截至2020年中，融信服務有62個項目位於海峽西岸地區、23個位於長江三角洲地區；截至2020年底，其於兩地區的在管項目分別為69個、32個。去年下半年，融信服務在長三角地區的在管項目比海西地區多增長了2個。

中指院數據顯示，2019年，海西地區城鎮化率為61.6%、人均年可支配收入32149元；同期，長三角地區這一數據為71.1%、45551元。

在物業管理費方面，長三角地區也明顯高於海西地區。物業服務百強企業在長三角的平均住宅物業管理費為每月每平方2.3元，高於同期在其他市場平均2.1億元的收費。

而截至2012年12月30日，融信服務在長江三角洲地區住宅物業收取的平均物業管理費約為每月每平方米人民幣3.2元。

歐宗洪掌大權

不同於其他上市的物企從地產拆分而來，融信服務與歐宗洪地產平台融信中國互為兄弟公司。

更新的招股書中，融信服務的股權架構與此前一致，歐宗洪大權在握。

上市前，融信服務進行了較為複雜、頻繁的架構調整。在註冊資本規模不斷變大之外，一系列的輾轉騰挪之後，歐宗洪逐步通過家族信託，將融信服務的全部股權攬於了麾下。

去年4月，歐宗洪於開曼羣島註冊成立了融信服務，由此開始資產騰挪，加快搭建上市平台框架。

不同於其他諸多房企分拆物業，上市前拿出股份獎勵高管或分權給“二代”，歐宗洪反其道而行，將高管的股份收購了回來。

融信世歐是融信服務上市前重組的關鍵。2014年，歐宗洪通過福州世歐房地產間接獲得了融信世歐50%的股權，2016年，又通過福建鼎誠收購了其全部股權。

不過追溯融信服務的歷史，最早應該是於2004年成立的融信物業管理（前稱“福州眾鑫安物業管理有限公司”），成立之初由兩名獨立第三方肖國民和陳寶增各自持有55%、45%的權益。從2006年開始提供物業服務開始，其服務項目一直由融信中國集團提供。2014年，歐宗洪以總代價66萬元從兩名獨立第三方手裏收購了融信物業管理的股權。

一系列操作後，成立於2011年4月的融信世歐成為了融信服務的主體運營公司，旗下擁有融信物業管理、世歐商業管理以及其他附屬公司。

首次遞表重組前，融信世歐由三方持股：福州卓創、福建鼎誠、平潭綜合實驗區融合投資合夥企業（下稱“平潭融合”）各自持股佔比36%、54%、10%。

其中，福建鼎誠由歐宗洪直接擁有權益，福州卓創則以信託方式，為福建鼎誠持有於融信世歐的40%權益。換而言之，重組之前，歐宗洪通過福建鼎誠與福州卓創，擁有了融信世歐90%的控制權。

而平潭融合本質上是一個就僱員激勵而成立的有限合夥企業。由普通合夥人平潭融鑫持有1%權益；另外，由融信服務執行董事兼首席執行官馬祥宏充當有限合夥人，持有99%權益。

一個月後，即去年的5月25日，平潭融合將其於融信世歐的10%股權轉讓予了福建鼎誠，代價為850萬元。與此同時，按照歐宗洪的指示，福州卓創將其於融信世歐的36%股權，轉讓予福建鼎誠。

由此，福建鼎誠持有融信世歐100%股權，而實際持股人就是歐宗洪。而後，歐宗洪將融信世歐置於歐興途業、福建融點等平台公司之下，並最終成立家族信託，統籌全盤。

歐國飛未在管理層

首次遞表之前，外界多有猜測，歐國飛會接管物業。不過第一次遞交的招股書中，歐國飛並未出現在融信服務的董事會及高管名單中。

而在二次更新的招股書中，管理層依舊維持原有組成結構，歐國飛也仍未進入物業。

1971年出生的歐宗洪，對手裏的事業顯然是幹勁十足。

“事業無窮盡”，已經手握地產上市平台，在這場物業資本化之旅中，歐宗洪仍選擇披掛親征。除了收回全部股權，同時也任職了融信服務的董事長兼執行董事，負責集團的整體戰略決策、業務規劃和主要業務運營。

歐宗洪沒有將物業作為自己“二代”的練兵場，其兒子歐國飛未進入融信服務的管理層。

融信物業的董事會由七名董事組成，其中三名為執行董事、一名為非執行董事和三名為獨立非執行董事，平均年齡在49歲，成員資歷老練，在行業內均有超20年以上的從業經驗。

其中，馬祥宏自2016年10月加入融信服務，就一直是融信服務的首席執行官，負責集團的整體業務運營和管理，以及執行董事會的決策。

馬祥宏現年47歲，正值職業生涯黃金期。90年代，馬祥宏曾在湖北十堰店子中學任教六年，期間擔任過主任及副校長。1999年9月至2016年9月，在金地集團任職，並擔任多個職位。

2014年6月加入融信服務的林怡，現年48歲，於財務運營和管理方面擁有逾25年經驗，2019年12月獲晉升為首席財務官兼財務資金管理中心總經理。

高級管理層中，46歲的蔡禮堂於2012年7月16日加入本集團擔任總經理，並於2019年12月 9日晉升為副總裁，主要負責戰略規劃、品牌建設、信息化建設和業務運營。

蔡禮堂於物業管理行業擁有逾19年經驗。加入融信服務之前，曾擔任福州泰禾物業管理有限公司的副總經理、廣州萬科物業服務有限公司的項目經理。