淨利潤率累計增長741.23%，年複合年增長率達130.81%
出品|縱橫陸家嘴
撰文|查克
有人説，房地產行業得規模者得天下；也有人説，多元化才是"活下去"的前提……然而，當"王炸"行情稍縱即逝，當"金九銀十"的狂歡落幕，當"黑天鵝"事件悄然來臨時，一切順勢定論相繼失效。特別是在外部環境多變和監管政策趨嚴雙重因素影響下，能否平穩跨越逆境已成為今年房地產行業整體亟需解決的難題。
面對困境，"腦洞大開"的房企們紛紛通過"打折賣房"、"網紅帶貨"、"捆綁銷售"、"收縮戰線"等方式"破局"。其中，以"行穩致遠"為發展基調的江蘇中南建設集團股份有限公司（下稱中南建設，證券代碼000961.SZ）給出了自己的答案——"用確定性穿越新常態。"而中南建設的"確定性"則是其32年奮鬥歷程中穿越週期的根基所在，即"奔跑的利潤"。
成長底色鮮明，淨利潤增速行業排名居首
繼今年上半年交出了一份超市場預期的"中考"成績單後，隨着"穩增長、出利潤、保安全"的發展目標逐步深入經營體系，中南建設的核心盈利指標延續此前的亮眼表現，並憑藉今年三季度持續釋放高成長利潤紅利，加速修復疫情帶來的影響。
10月29日，中南建設發佈了2020年第三季度報告。數據顯示，該公司2020年1-9月實現營收458.6億元，同比增長12.0%；歸母淨利潤36.8億元，同比增長62.7%，加權平均淨資產收益率（ROE）15.78% ，同比提升3.56個百分點。
值得注意的是，Wind數據顯示，在行業整體盈利能力下滑的情況下，中南建設三季度淨利潤增速和加權平均ROE兩項核心盈利指標在千億規模以上的14家A股上市房企排名中均高居榜首，並遠高於19.55%和10.78%的同期行業均值。
若將時間拉長來看，中南建設的成長底色更為鮮明，利潤根基更加深厚。
數據顯示，2017年至2019年，憑藉"房地產+建築施工"的雙主業模式鑄就的"中南速度"，中南建設營收由305.5億增長至718.3億，年複合增長率達53.3%。
受益於此，作為一家盈利能力持續提升的成長型房企，中南建設同期淨利潤率累計增長741.23%，複合年增長率達130.81%；淨資產收益率累計增長440.43%，複合年增長率高達21.36%。在千億規模以上的14家A股上市房企排名中，上述四項盈利指標增速均位列第一。
業績步入釋放期，助推利潤根基升級
事實上，在不斷實現"升級"的跨越式發展過程中，中南建設能夠依託深厚的利潤根基穿越行業週期，憑藉的是基於前瞻性佈局下連續釋放的超市場預期業績。
今年七月，中南建設以同比增長逾兩成的單月銷售額拉開業績修復大幕，並在第三季度迎來V型反轉式"豐收"行情。
數據顯示，今年前三季度，中南建設實現合同銷售金額1430.9億元，銷售面積1070.4萬平方米，同比分別增加10.1%和4.5%，繼續保持全國房地產開發企業16強，行業地位穩固。其中，該公司第三季合同度銷售金額617.0億元，同比增長26.5%，銷售面積461.3萬平方米，同比增長21.5%；增速環比分別上升7.6個和8.6個百分點。
據瞭解，中南建設下半年可推貨值超過1600億元，已為其全年銷售業績穩定增長提保障。這意味着，若按最低65%的去化率計算，繼兩年前成功邁入房企千億陣營後，該公司將穩步升級至房企2000億陣營。
除房地產銷售端有質量高增長的因素外，中南建設能夠穩步踏入業績釋放期還存在四大"基石"：其一，截至三季度末，該公司合併報表範圍內已售未結算金額達1266.7億元，覆蓋2019年和今年前三季度地產結算收入2.45倍和3.99倍，業績鎖定度進一步走高，併為未來業績增長奠定堅實基礎；
基石二，2020年1-9月，中南建設新增房地產開發項目70個，平均樓面地價較去年全年成本下降400元至4800元/平方米。持續優化的成本不僅是該公司未來盈利水平的保障，也令其盈利能力具備持續提升的空間。
基石三，前瞻性的均衡土儲佈局。在中南建設董事、副總經理陳昱含"近核不進核"的投資策略指引下，中南建設在聚焦東部人口密集區域佈局基礎上，通過城市規模增長提升整體城市佔有率，特別是在具備戰略優勢的長三角和珠三角區域增加市場份額，從而令土儲結構更加完善。
基石四，現金流穩健充裕，債務結構持續優化。數據顯示，2020年1-9月，中南建設經營性現金流入1074.7億元，是一年內到期有息負債的4.14倍；截至三季度末，該公司經營活動產生的現金流量淨額為7.1億元，已連續3年呈正流入態勢。
良好的經營性現金流狀況，疊加多措並舉的融資策略實施，中南建設負債率管控能力不斷增強，債務結構持續優化。截至三季度末，該公司有息負債絕對規模僅為807.8億元，同規模房企中保持低位。
同期，該公司一年內到期有息負債佔全部有息負債比例較2019年末下降2.17個百分點至32.14%，長短期債務的結構更加健康；貨幣資金較2019年末增加17.7%至299.0億元。
一減一增之下，現金短債比較2019年末提升近一成至1.15倍，短期償債壓力可控且償債無憂。
機構好評如潮，北上資金持股比例接近翻倍
基於逆勢增長的盈利能力和超預期的高質量業績，中南建設獲得多家國際權威評級機構的青睞：今年9月，穆迪宣佈將中南建設主體信用評級從B2提升至B1；10月，標普將中南建設長期發行人信用評級從"B"上調至"B+"。
在標普看來，中南建設在長三角地區擁有強大的市場知識和專業知識，對疫情後的市場需求更具彈性。同時，標普也充分肯定了中南建設在促銷售增長、積極去槓桿化、提高經營規模等方面取得的成效。
來自China Knowledge外資投資評級（FIR）報告顯示，根據外資機構持股佔比、外資機構持股變化、投資者關係表現、國內外新聞、分析師覆蓋（中文）和分析師覆蓋（英文）等定量、定性分析指標綜合評定後，給予中南建設2020年第三季度的綜合評級結果為"A"。
據瞭解，與中南建設同等級的A股上市公司數量僅為308家，佔A股上市公司總數的比例不到8%。
在上述分析指標中，中南建設最亮眼的領域分別是外資持股變化和分析師覆蓋。其中，得益於評級機構的持續看好，中南建設自被納入深股通以來就倍受北上資金關注和"厚愛"。
Wind數據顯示，2019年年末至2020年三季度末，深股通資金在中南建設的持股比例從1.23%提升至2.36%，增幅達91.87%。
分析師覆蓋方面，截至目前，券商今年發佈的中南建設看多的研報數量逾百份。
綜合機構投資者在研報中的分析觀點可知，中南建設堅定踐行高週轉策略、升級完善激勵機制、城市佈局持續優化，多因素助力下，銷售表現持續優於行業；隨着核心財務指標持續健康化以及盈利能力的持續提升，中南建設的高成長空間值得期待。
中南建設表示，未來，公司將堅持高質量增長，確保經營安全，提升盈利能力，創造產品價值。面對逐步打開的成長空間，公司將繼續提升投資價值，合理佈局高效運營，為股東和投資者帶來更多驚喜。