開發商成了“豬隊友”，地產中介業績集體跳水，一年虧掉幾年的利潤

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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房地產市場持續低迷，處於產業鏈中的中介行業也倍感煎熬。

4月22日，總部位於深圳的一家在線房地產交易平台披露全年業績。2021年，其實現營業收入9.42億元，同比下降61.57%，全年淨虧損為12.03億元，其中歸屬於股東的淨虧損為11.71億元，虧損同比擴大81.2%。

過去一年，受市場下行和房企爆雷所累，房產中介公司們出現了業績集體跳水。時代財經統計得知，不止上述公司，行業龍頭中原、世聯行、合富輝煌和易居等都出現營業收入同比大幅下滑，其中世聯行、合富輝煌和易居甚至發生虧損，要知道2020年它們還處於盈利狀態。

房地產行業巨震引發的“蝴蝶效應”不僅僅是中介公司業績的下滑，由於行業基本面惡化，去年下半年以來，房產中介上市公司的估值全線下挫，幾乎達到歷史最低水平，其中，上述總部位於深圳的公司因股價連續30個工作日低於每股1美元而面臨退市風險。

儘管近期房地產利好政策頻出，但改善效果並未明顯傳遞至中介公司，而開發商爆雷引發的“連鎖反應”正在進一步擴大，4月18日易居企業控股一筆3億元的美元債宣告違約，成為第一個公開“爆雷”的房產中介上市公司。

中介業績集體跳水

“無論是易居、世聯行，還是合富中國，出現鉅額虧損的主要原因都是對新房銷售的依賴度過大，特別是目前已經出現問題的一些開發商，在它們的銷售佔比中非常高。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出。

以上述深圳公司為例，2021年全年其淨虧損為12.03億元，歸屬於股東的淨虧損為11.71億元，儘管自2019年上市以來虧損就是其經營常態，但2021年的虧損程度更甚。時代財經瞭解到，2019-2020年，該公司歸屬於股東的淨虧損分別為5.10億元和2.20億元。

在年度財報中，該公司將收入的多年下降歸結於三大因素，包括中國房地產市場的持續低迷、疫情影響和開發商信貸風險的加劇。出於風險控制，其終止與存在較高信貸風險的開發商合作，導致一手房地產項目數量從2020年的5825個減少至2021年的3118個。

時代財經瞭解到，該公司的收入來源於三大業務板塊，包括新房交易服務、二手房交易服務和Saas收入，而前兩者的佔比長期維持在90%以上，其中新房交易服務所帶來的收入又遠高於二手房。

整體而言，大多數房產中介上市公司是在過去一年才扭盈為虧。2020年，世聯行、合富輝煌和易居分別實現歸屬股東淨利潤為1.1億、1.84億港元和3.04億元；而2021年，這三家公司分別虧損11.29億元、5.45億港元和88.93億元。

其中，易居的虧損幅度令業內譁然。時代財經瞭解到，儘管2021年房地產行業面臨前所未有的寒冬，但易居仍然實現營業收入同比增長9.85%，達到88.44億元，易居在其公告中指出，虧損的原因主要包括：整體地產市場下行導致集團業務規模下降；由於多個房地產開發商客户的信貸質素惡化，集團就客户的未償還貿易相關應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備；同時，整體地產市場下行導致其他資產減值虧損。

然而，業內普遍認為最大的原因乃是易居業務模式與開發商股東在業務上的深度捆綁。時代財經瞭解到，由於個別開發商信貸質素惡化，易居對未償還貿易相關應收款項的預期信貸損失確認額外虧損撥備，扣除撥回後的金融資產損失準備由2020年的1.73億元增加至2021年的66.68億元，同比增加3765.7%。

根據2018年易居公佈的招股書，上市之時的參股房企多達26家且陣容豪華，包括恆大、碧桂園、萬科、富力、融創和雅居樂等。過去一年，這些房企過半出現流動性危機。

裁員、關店成常態

“成也蕭何，敗也蕭何”，胡景暉認為，儘管目前已有易居發生了公開債務違約，但中介行業並不會出現類似房地產行業公司爆雷的普遍現象，“開發商是資金密集型的，它們實際上需要大量地融資舉債來維持它高槓杆、高週轉的業務形態，房產中介相對而言偏勞動密集型，它們本身就不會借那麼多錢，即便需要融資也是為了做一些佣金的墊付”。

匯生國際融資總裁黃立衝持相同的判斷，他向時代財經補充道，由於中介公司走的是輕資產路線，一旦出現風險，可通過關閉門店和裁撤人員等方式來應對，“不像開發商的債務結果那麼固定，中介公司調整能力較強”。

根據58安居客房產研究院發佈的《全國房產經濟行業季報（2022年第一季度）》，2022 年前3 月，受市場環境影響，全國房產經紀公司數量持續減少，3 月環比降幅達12.1%；而全國房產經紀門店數量變化趨勢與全國經紀公司數量走勢基本一致，2021 年2 季度先增後降，在3 季度前兩個月保持相對穩定，但從2021 年9 月開始，進入緩慢下降階段，直至2022 年3 月，大幅下降13.4%。

經紀人數量方面，2021年5月-2022年2月經歷了持續10個月的環比下降，而由於不少城市二手房市場出現回暖跡象，2022年3月經紀人數量首次環比回升，漲幅高達21.4%。

不過，中介公司並未度過行業寒冬。繼2021年下半年中原、世聯行和居里找房等多家公司發生裁員或關閉門店之後，2022年3月另一知名在線房產交易平台Q房網發佈內部通知，宣告上海雲房數據服務有限公司歇業，暫停上海雲房門店所有業務，原因是該公司“持續虧損、無力維持正常經營”。

黃立沖和胡景暉均認為，房產中介行業的輝煌局面難以再現。其中，黃立衝指出，國家政策雖確實出台政策，“但主要會對一二線城市產生一些幫助，對三四線城市幫助不大，而且目前還有其它負面因素在跟政策對沖”，這些負面因素包括疫情、外資撤離影響就業、老百姓消費能力下降等。

胡景暉則認為雖然政策利好頻出，但在市場產生效應需要一定的時間，“可能要到二三季度，甚至四季度才能慢慢看到交易量的恢復”。

不過，他指出即便市場恢復，如果中介公司不轉變商業模式，依然難以獲得長足發展，“隨着房地產市場的成熟，以增量開發為主的時代會慢慢過去，意味着中介公司也得從增量業務為主轉向存量；另外，我們可以看到現在經紀業務，尤其是存量房交易業務被放到了物管公司裏面，中介公司也得轉而向物管公司尋求深度合作；同時也得利用物聯網、大數據這樣的新興技術來提高效率”。

“如果做到這些，我覺得未來還是可以重演輝煌，不能像過去一樣圍繞着開發商賣房，這是一個短暫的狂歡，你看2021年不少公司的虧損幾乎吃掉了前幾年的利潤。”胡景暉對時代財經表示。