來源： 和訊網
2020年，疫情重創下，多個產業受到打擊，企業破產、倒閉的新聞不絕於耳。與此形成鮮明對比的是，疫情給物管企業帶來更多發展機會，憑藉高抗風險能力、高穩定性，物企頗受資本市場追捧，上市潮成為物管行業的年度關鍵詞。
觀察2020年新上市物企表現，以11月之後上市的5家物企為例，其中4家位於TOP20強房企之列，在管面積均過億，但市盈率近50倍，在管面積達2億多平方米的恆大物業破發，反而四個裏面在管面積最小的華潤萬象生活上市以來股價漲幅最大。被視為圭臬的“規模論”不香了？
資本是逐利的，在資本市場，股票表現取決於市場預期，規模之外，物企該如何講好盈利故事？
當下，單一的規模指標或者增速指標都不足以詮釋物管公司的成長性，行業正經歷從規模到效率的轉變，促使行業估值深度分化。
一個明顯的趨勢是，消費升級和產業轉型之下，物企正在通過整合優質資源，提供多元化、差異化的增值服務，打造新的盈利增長曲線，撬開天花板的能力決定了物企金礦究竟有多大。
數據來源：貝殼研究院
注：第一服務、合景悠活數據截至2020.4.30、卓越商企數據截至2020.5.30，其餘企業數據均取自中期財報
增值服務與在管面積 上市物企的左右手
從統計結果來看，2020新上市物企在增值服務方面實力懸殊，建業新生活增值服務營收佔比居首，為54.1%，而興業物聯的增值服務營收佔比僅為1.7%，在新上市物企中排名墊底，與建業新生活相差逾30倍。
結合各家物企股價來看，截至1月13日午間收盤，16家企業中，9家物企股價相較發行價出現下跌。這其中，僅有兩家增值服務收入佔比在三成以上，而增值服務收入佔比排名中最後三家企業無一例外，股價均下滑，燁星集團及興業物聯股價跌幅超4成。
觀察發現，增值服務佔比超三成的物企對排名靠後的企業來説，是全方位的碾壓。
以建業新生活來看，截止2020年末，建業新生活在管面積和合約建築面積分別為1億平米及1.86億平米，與新城悦服務、永升生活服務、寶龍商業等處於同一梯隊，而這些企業在2020年股價累計漲幅都有50%以上。
此外，建業新生活構建了一整套具備特色的差異化服務，比如建業君鄰會VIP專屬服務、旅遊服務及大食堂商户運營管理服務。多元業務的形成，使得建業新生活增值服務收入及毛利佔比均位於行業領先水平。
相較之下，興業物聯各個方面都顯得頗為“迷你”。作為2020第一個衝進港股的物企，截至2020上半年，興業物聯在管面積僅260百萬平方米，在目前所有上市物企中規模最小。
儘管興業物聯在招股書中曾透露，截至2019年9月，公司物業管理及增值服務的毛利率為49.2%，高於行業均值，但從接下來的表現來看，興業物聯似乎並沒有握緊征服資本市場的新鑰匙，至2020上半年，興業物聯增值服務收入僅0.02億元，同比下滑近七成。
同樣在今年上半年登陸港股的燁星集團，其規模在上市物企中也不具備優勢，不過，燁星集團鎖定增值服務藍海，上半年，增值服務收益0.14億元，增幅約86.42%。
目前，物企增值服務尚處於探索階段，增值服務拓展邊界未知，但拓展一切服務，都需要在管物業面積作為基礎。“物管企業的規模和增值服務營收空間有較大的關係，增值服務收入具有較強的的規模效應，因為規模效應在支持增值服務創新的同時可以攤薄增值服務成本，進而增強增值服務的盈利效果。” IP Global中國區首席經濟學家柏文喜表示。
對於小型上市物企而言，更為重要的是鞏固已有的服務合同以及進行運營科技創新，在降本增效的同時增加增值服務收益，在此基礎上進行規模拓展。“這個過程中，如何實現公司收益和客户服務的雙提升，實現物業增值服務的可持續是小型物企必須面對的新課題。”柏文喜稱。
增值服務披上“智慧”新衣
隨着地產存量時代的到來，傳統的商業模式已經不再適合物企的發展，物業正在藉助大數據、5G、物聯網等技術來盤活資產，孵化出新的服務場景與盈利模式。
物企科技賦能的“心思”直接表現在頻繁更名上。據克而瑞科創統計，2020年中國地產數字力TOP20的物企中，過半數企業在近2年內進行了更名。在這些更名案例中幾乎所有企業改名後加入了“服務”兩字，其次，不少物企將“智慧”、“科技”等直接融入了企業名稱當中。
更名後，三家企業於2020登陸資本市場，分別是融創服務、世茂服務和金科智慧服務，而它們在增值服務營收佔比上均已超30%，位居行業前列。
克爾瑞在研究報告中表示，TOP20物企增值服務的收入增長率非常高，各家都在積極部署多元化的社區增值服務以提高公司的毛利率，滿足業主日益增長的個性化需求。
正如，8月，世茂服務發佈新生活服務平台“SUNIT世集”，打通“線上+線下”立體服務模式。事實上，世茂服務始終積極拓展增值服務，高毛利的增值服務已經成為世茂服務心得利潤增長點，據招股書，2019年，其社區增值服務的毛利率為47.5%，高於2019年上市物企增值服務的毛利率均值41.5%。
世茂服務表示，上市所募集資金的約5%或272.5百萬港元將用於提供更多增值服務，包括房產銷售及出租協助服務、家飾服務、小區教育服務及小區空間運營服務等。
致力於打造全國領先的智慧生活服務商的金科智慧服務，多年來持續圍繞業主高頻生活需求，配合科技智能技術，打造了覆蓋“食、住、行、遊、購、育”的全方位增值服務，例如，無人超市、智能充電配套，實現“100米智慧生活圈”；與平安好醫生、阿里健康深度合作，實現全科醫生24小時在線諮詢服務等。據透露，未來，金科智慧服務將以“服務+科技”“服務+生態”為基礎，為業主提供不動產管理、美裝美居、社區團購、社區教育、旅遊出行、養老等各類增值服務。
如今，數字化正在逐漸改變頭部企業業務範圍和營收結構，不過，業內人士指出，從短期來看，現階段科技賦能的物業增值服務由於公司運營手段單一以及對相關業務的成熟度不高，增值服務所佔利潤依然較低，增值服務還遠未達到預期價值。
跨界合作 探索多元佈局
對物企而言，社區增值服務是待發掘的藍海，但如何掘金這片藍海也是許多企業面臨的難題。
回顧2020年物企的表現可以看出，增值服務正在圍繞兩個方向展開，橫向來看，受疫情影響，企業積極拓展健康、保險、蟲控等業務，另一方面縱向深耕，在社區生活服務、資產管理服務等相對成熟的業務中加強佈局。
從已上市企業增值業務佈局來看，生活服務類、空間運營類及資產管理類業務是重點發力領域。2020年中期，碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務等拎包入住、生活服務、家居服務、文化教育等業務收入增長較快，同比增幅均在超100%。
為探索更多元化的增值業務組合，部分物企積極跨界，將服務延伸至社區教育、養老服務、保險金融、醫療等多領域，“物企在打造細分領域優勢過程中存在規模化效應和專業壁壘，有針對性地選擇與其他行業優秀企業進行合作，實現資源互補，使多元優質服務精準觸達廣大用户，產生疊加效應。”柏文喜表示。
新上市的物企中不乏跨界合作多元佈局增值服務業務的案例：9月，世茂服務攜手紅星美凱龍(601828,股吧)共同打造高端社區家裝美居服務品牌；10月，世茂服務將上海浦東圖書館優質資源、創新方法及個性服務融合導入“SUNIT世集”，打造以SUNIT世集主題分館為中心的多元服務生態圈；11月，建業新生活聯手新瑞鵬寵物醫療集團探索實現寵物健康干預系統、遠程互聯網診斷、智慧寵物醫療平台等。
物企通過深挖增值服務潛力，創新服務模式與產品，延伸物業服務鏈條，擴充盈利空間，這也是物管行業備受資本青睞的支撐點，但柏文喜也提醒，增值服務要鞏固物業管理服務關係不能離開服務根本，對於增值服務發展，企業要慎重考慮選擇，從企業自身實際情況與資源情況出發，不可盲目，避免人力物力的損失。