貝殼今晚敲鐘，左暉“圓夢”

來源丨連線Insight（ID:lxinsight） 作者 | 鍾微 編輯 | 葉麗麗

在中概股風聲鶴唳，中國企業紛紛回港二次上市之時，貝殼找房將於今日晚間在紐交所上市敲鐘，股票代碼為“BEKE”。

此次赴美IPO，貝殼找房將發行1.06億股ADS，發行價定為每股20美元。以此計算，貝殼找房IPO將籌集21. 2億美元。

這是自2018年3月愛奇藝IPO以來，最大規模的中概股IPO。

一直以來，貝殼備受資本的青睞，獲得了騰訊、高瓴、軟銀等巨頭和頭部投資機構的投資。據招股書，騰訊公佈至少認購價值2億美元的ADS，高瓴和紅杉則分別認購至少價值1億美金的ADS。

貝殼找房脱胎於鏈家，2018年正式面世後，目標直指中國最大的互聯網房產交易平台，主攻線下的鏈家則作為自營品牌入駐貝殼找房。

創始人左暉曾説，他希望將貝殼找房做成一個包括鏈家在內的房產中介都入駐的平台，大家共同分享資源和收益。

對於外界關心的“如何平衡自營與第三方品牌”的問題，左暉回應，他不是裁判員，也不是運動員，只是建了一個小足球場。

轉型平台是一件難事，貝殼找房受到不少質疑。但貝殼找房沒有停下快速擴張的腳步，以非一般的速度發展成長。

截至2020年6月30日，貝殼找房平台共入駐260餘個房地產經紀品牌，約4.2萬家門店分佈在103個城市。

貝殼找房也保持了較快的營收增速，招股書顯示，貝殼找房2017年、2018年、2019年、2020年上半年收入分別為255億元、286億元、460億元以及273億元。

早在2018年，貝殼找房就曾表示，未來上市主體是貝殼，而不是鏈家。這也被外界認為，貝殼找房從誕生之時，便是衝着資本市場而來。

如今並不算是一個美股上市的好時機，瑞幸造假引發美國資本市場對中概股產生了嚴重的信任危機，赴美中概股審計收緊，讓不少公司選擇迴流港股上市。在這樣特殊的現實環境下，貝殼找房依然選擇了赴美上市。

不過，對於美國投資者而言，貝殼找房的模式不難理解。2017年上市的美國在線房地產經紀公司Redfin，可以作為一個參照，其房屋銷售交易的業務模式、經紀佣金的收入構成等都與貝殼找房具有相似性。

對於貝殼找房和左暉而言，今天是夢想成真的一天，但他們能否獲得美國投資者的支持，繼續將“美夢”延續下去？

1 貝殼的上市野心

貝殼找房的崛起出乎很多人的意料。

左暉曾説過，“做難而正確的事”。房地產交易平台介入互聯網領域，是左暉一直想做的事，但這事很難。

多年前，左暉傾全公司之力推出貝殼找房，從鏈家抽調了近千人的隊伍，引入多位中高層高管人員。

貝殼找房在2018年正式面世，左暉將鏈家裝到了貝殼裏，這標誌着鏈家由房產中介走向一個集二手房和新房買賣、租賃於一身的平台。

之後，貝殼找房擴張速度很快，成立四個月便進駐全國90個城市，連接1.4萬家門店，合作品牌超過50個。

不過，貝殼找房並不是真正意義上的從零開始，當時鏈家的規模已經很龐大。

2015年，鏈家先後拿下了深圳中聯、廣州滿堂紅、成都伊誠、上海德佑、大連好望角等中介品牌，在體量、交易規模、門店經紀人數上做到了全國第一。

圖源貝殼找房官方微博

原投資方在鏈家的股份，也通過協議鏡像平移到貝殼找房。據天眼查顯示，鏈家共經歷了2010年、2015年、2016年和2017年四輪融資，股東包括經緯中國、諾亞財富、騰訊、百度等，以及融創、萬科等房地產巨頭。

在鏈家的基礎上，貝殼找房的融資非常順暢。在2019年完成了騰訊領投的D輪融資，規模高達12億美元。2020年3月，貝殼找房又確認了超24億美元的D+輪融資，軟銀集團被曝是領投方。

左暉在一步步整合手上的牌，其中的標誌性事件是：2019年1月11日，左暉宣佈旗下的三大品牌貝殼、德佑和鏈家管理團隊合併，不再劃分南北貝殼和德佑的後台，三條職能線合併。這一舉措被外界概述為“三線合一”。

這一切都是在為上市做準備。

對於貝殼找房而言，上市的目標一直存在，其資本野心已經十分明顯。

早在2018年，貝殼大中華南區COO張海明就曾向媒體表示，未來上市主體是貝殼，而不是鏈家。“鏈家只是貝殼的一部分，是貝殼的品牌之一，類似京東自營和其他(商家)的關係。”

可以看出左暉早已計劃好將鏈家和貝殼找房線上線下業務打包，衝擊資本市場。

如今，貝殼找房終於將在今晚敲鐘，左暉即將如願以償。

2 壓力依然存在

眼下貝殼找房正在給投資人講述一個關於房產經紀大平台的故事，但這個故事講起來沒那麼容易。

貝殼找房成立後，主要定位是做線上平台，引進各地中介品牌入駐。鏈家和德佑則作為品牌入駐貝殼找房，主攻線下。鏈家以直營模式攻佔一線城市，德佑則以加盟模式在二三線市場擴張。

線上平台模式，無疑比重模式的線下直營要輕得多。左暉曾在接受採訪時表示，只有在初期做重資產，完善基礎設施建設，後期才能以輕資產的方式進行擴大規模，尋求合作。

而外部環境的變化，也加速了左暉對平台模式的探索。從2016年開始，房地產限購政策趨嚴，國內二手房交易量大幅下跌，無疑影響了鏈家的發展。

鏈家當時也有做平台的基礎和機遇，鏈家的線下門店和經紀人體系遍佈全國，二手房業務枝葉繁茂，房產交易產業也湧現過不少交易平台，包括房多多、搜房網、安居客、趕集網、58同城等，但依然處於野蠻生長的階段。

如今這個行業的競爭依然激烈，賽道上已經清晰地分成四類玩家，每一個都不容小覷。

貝殼找房之外，58同城做的是信息聚合平台；易居擁有豐厚的地產開發商資源，今年7月阿里與易居展開合作，涉及線上線下房產交易、數字營銷和交易後相關服務等；房多多則走的是B2B路線，專注於通過SaaS連接賦能中小經紀商户，已經成功赴美上市。

這些年，貝殼找房和58同城彼此針鋒相對，都想甩開對方。雖然58同城賺的是服務端口費，貝殼找房賺的是交易佣金，但他們要爭奪的對象都是中介品牌，誰都不希望自己的收入被對方奪走。

如何兼顧自營和其它第三方入駐品牌的生意，平衡兩者的利益，這對貝殼來説是一項至關重要的考驗。

2018年6月，就在貝殼找房上線兩個月後，58同城便與中原地產、我愛我家、21世紀不動產等多家房地產經紀公司聯合召開“全行業真房源誓約大會”，宣告永不做自營，外界將之解讀為“反貝殼聯盟”正式成立。

圖源58同城官方微博

在整合了安居客、趕集網後，58同城已經成為國內最大的房產信息平台，自營業務一直少有涉及，但在“全行業真房源誓約大會”落幕不久後，58同城就入股房產中介我愛我家。

假房源是58同城一直飽受質疑的地方，貝殼找房則以真房源為方向發展，不斷髮起真房源保障計劃並升級。

備受資本青睞，亦有巨頭支持的貝殼找房，依然面臨着巨大的壓力。

3 美國投資者會看好嗎？

在美股上市，對於貝殼找房而言，是一個重點的決戰時刻，而美國投資人是否認可其價值，還要打上一個問號。

過去三年貝殼找房的快速擴張，使其一直處於虧損的狀態，根據招股書顯示，2017-2019年，貝殼的營收分別為255、286和460億元。

2017年淨虧損達5.38億元，2018年縮窄至4.28億元，但到了2019年，淨虧損同比暴增409.35%達21.80億元。

而在未來很長一段時間，業務的拓展、市場的擴張還將持續，貝殼找房還沒到盈利的時候。

不過，美股市場投資者有其特點，他們更關注行業天花板和公司的成長性。不僅更願意為未來的增長性買單，也更開放地看待新經濟。

中國擁有全球最大的住房市場，未來還有巨大潛力。

CIC灼識諮詢報告顯示，預計到2024年，中國通過房地產經紀服務實現的房屋銷售和租賃GTV總額將從2019年的10.5萬億元人民幣增長到19.1萬億元人民幣。

貝殼找房是直奔中國最大的互聯網房產平台的目標而去的，既有新經濟的色彩，其模式也能在美股市場找到參照物，易於美股市場投資者理解。

成立於2004年的Redfin，是美國第一家在線房地產經紀公司，已於2017年在美股上市。Redfin的收入來自房產交易佣金，分為自營經紀業務和合作成交兩部分。

Redfin上市當天，發行價15美元，開盤價19.56美元，此後股價一度漲到33.49美元高位，截止2020年8月13日，股價已漲至43.2美元。

近幾年Redfin保持了較快的營收增速，但至今尚未盈利，貝殼找房與其具有相似性，是否能和Redfin一樣受到資本市場，備受外界的期待。

圖源網絡

總體而言，貝殼找房在國內的行業地位、擴張速度和營收等方面上交出了一份不錯的成績單。

虧損的同時，貝殼找房最新的營收增速已達到近60%。目前貝殼找房有三大業務：存量房交易服務、新房交易服務以及新興和其他服務。

前兩者貢獻了主要營收。據招股書，貝殼找房2017年、2018年、2019年、2020年上半年收入分別為255億元、286億元、460億元以及273億元。

貝殼找房在招股書中表示，其是國內領先的線上線下房產交易與服務綜合平台，同時也是橫跨所有行業的第二大商業平台。貝殼找房2019年完成了220多萬筆交易，共計產生了2.13萬億元總交易額，這個交易規模在國內僅次於阿里巴巴。

但在市場份額上 ，貝殼找房還沒能佔據絕對的優勢。

TalkingData《2020移動房產服務行業報告》顯示，貝殼找房的MAU排名第三，僅為排名第一的58同城的約1/4，比安居客依然少500多萬人。而極光大數據2019年的統計也顯示，貝殼的滲透率僅為0.98%，落後於安居客。

圖源貝殼找房官方微博

對於貝殼而言，上市並非是勝利，而只是一個新的開始。易居和58同城都是前車之鑑。

2007年8月，易居中國前往紐交所敲鐘上市，但上市之後股價一直處於低迷狀態，2016年私有化退市時，易居每股只有6.85美元，市值僅為9.87億美元（約合人民幣65億元）。

58同城的私有化，背後隱藏的風險也可作為一個參考。58同城在房產這個主營業務上，一方面無法用“全是真房源”的口號取得中介品牌的信任，一方面加入58同城聯盟的中介公司，也在競爭中慢慢走入貝殼等競爭對手的懷抱。

對於房產交易平台而言，線上信息服務之外，更要完成深度的服務體系。這是58同城私有化之後，要繼續完成的事，也是貝殼找房的目標。

競爭依然在激烈地發生，各個選手都在各自的方向上前進着，現在貝殼最大的任務之一，就是要讓投資者們相信貝殼未來的潛力，為它的商業模式買單。