受到房地產行業調整的影響，2021年物業管理行業經歷了新一輪的洗牌，行業格局正在重塑。有的物業企業在收併購中高歌猛進，也有物業公司消失於大眾視野。隨着2021年年報披露步入尾聲，除了恆大物業等多家物企延期刊發2021年年報外，細看部分物業企業已發佈的2021年年報，也是幾家歡喜幾家愁。
據諸葛找房數據研究中心通過對重點50家上市物業企業年報數據總結，2021年，50家上市物業企業的總營收達到1800.5億元，同比上漲45.2%，馬太效應再次凸顯。雖然物業管理行業仍處於發展的黃金時期，但是頭部物業企業佔據絕對領跑優勢，物業賽道越來越擁擠。此外，擴張“後遺症”、母公司“依賴症”成為物業企業的發展瓶頸。
TOP10物企總收入佔比64.3%
受到房地產行業調整以及疫情反覆等因素的影響，2021年的物業管理行業也是格外艱難。在部分房企出售物業業務的背景下，行業收併購愈加頻繁。
根據中物研協的數據顯示，2021年，29家上市物業企業發起53項收併購，併購交易總額達355.88億元，是2020年全年的3.77倍。
收併購成為物業企業擴大規模的主要途徑。在諸葛找房數據研究中心選取的50家重點物業企業中 ，除了浦發中國外，其他49家物業企業均公佈了在管面積。數據顯示，2021年，在管面積破億平方米的物業企業共有16家，較2020年多了3家。
從在管面積來看，碧桂園服務遙遙領先，其2021年在管面積為7.66億平方米，較2020年漲幅超100%。碧桂園服務的規模擴張與2021年內收併購動作不斷息息相關，包括對藍光嘉寶、富力物業、彩生活服務旗下鄰里樂控股等大型物業公司的收併購。
值得一提的是，合景悠活通過收併購等方式，使2021年在管面積實現395.4%的超高增長。
隨着物業企業規模的擴張，營收水平也在水漲船高。據諸葛找房數據研究中心數據顯示，2021年，50家重點物業企業的總營業收入達到1800.5億元，同比上漲45.2%。其中，TOP10物業企業的總收入達到1157.1億元，佔50家物企總收入比重為64.3%。可以看出，頭部物業企業佔據多數市場份額，行業“馬太效應”持續上演。
從數量來看，2021年營收達到百億及以上的物業企業有5家，較2020年增加2家，均為大型房企旗下物業公司。其中，碧桂園服務營業收入仍然佔據絕對優勢，實現營收288.43億元；其次為雅生活服務，實現營收140.8億元；綠城服務和保利物業緊隨其後，分別實現營收125.7億元和107.8億元；排名第五的招商積餘實現營收105.9億元。保利物業、招商積餘首次躋身百億營收隊伍。
2021年營收在50億-100億元的物業企業共計5家，包括華潤萬象生活、世茂服務、融創服務等，同樣均為房企分拆物業公司。
值得注意的是，由於恆大地產在2021年爆發流動性危機，旗下的恆大物業也受到影響，至今仍未發佈2021年年報。在50家物業企業中，營收最低的為德商產投服務，2021年實現營收2.5億元，甚至不及碧桂園服務的百分之一。
擺脱母公司“依賴症”
從目前來看，大多物業企業是由房企分拆而來，其發展也不可避免地與母公司有着千絲萬縷的聯繫，甚至嚴重依賴於關聯房企，大量承接母公司開發的房地產物業項目。但是，隨着加入物業賽道的企業越來越多，以及房地產行業加速調整，過度依賴母公司成為物業企業長久發展的一個弊端和弱點。
從2021年下半年來看，很多物業企業收併購的直接原因是母公司亟須資金回籠輸血，出售資產進行自救。因此擺脱母公司的影響更為緊迫和必要。在這樣的背景下，物業企業的第三方拓展成為逐步擺脱母公司依賴的一個重要渠道。
據諸葛找房數據顯示，50家物業企業中，有32家企業公佈了2021年第三方拓展數據，這32家企業第三方在管面積佔比由49%提升至59.9%，擴大了10.86個百分點。
此前，碧桂園服務對母公司碧桂園集團依賴度也較強，但是在2021年碧桂園服務積極加強第三方外拓，迎來了一個質的提升，對母公司依賴度顯著降低。
在業績發佈會上，碧桂園服務管理層表示，從2018年17%的姐妹公司關聯方交易收入，到現在與碧桂園控股的關連交易佔比下降到7%，遠低於同業的水平。與此同時，第三方的貢獻度逐年上升，已達到在收費面積裏面佔比59%，在儲備面積裏面佔比53%。
從第三方在管面積佔比來看，銀城生活服務以89.8%的佔比位居第一，可謂是最“獨立”的物企。但是，還有一些物企仍然難逃母公司“依賴症”，比如中海物業、領悦服務集團第三方在管面積佔比不足30%，其中中海物業大部分項目來源於母公司，僅有不足30%來源於第三方外拓。
加速擴張下增收不增利
雖然去年物業企業整體營收穩步提升，但是高營收並沒有帶來高盈利。營收水平是物業企業發展水平的外在表現，而盈利能力則是真實反映物業企業經營水平的指標。
根據諸葛找房數據研究中心統計數據顯示，2021年，50家重點物業企業實現淨利潤244.6億元，同比上漲49.6%；毛利潤498.1億元，同比上漲43.9%；平均毛利率為29.8%，較2020年回落0.3個百分點。可以看出，2021年物業企業的淨利潤和毛利潤水平均實現了顯著上漲，但是毛利率卻較2020年小幅回落，企業的盈利能力面臨下滑。
其中，招商積餘以13.76%的毛利率墊底。2021年招商積餘的營收水平破百億，在管面積也顯著擴大，但是在這樣的高增長下，毛利率卻略顯疲態，甚至不足平均毛利率的一半。浦江中國2021年的毛利率為14.29%，略高於招商積餘，浦江中國的毛利率已經連續五年下滑。
對此，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，物業企業收併購加速稀釋了利潤率，通過收併購得來的第三方項目短期內運營不完善影響物業企業整體盈利水平。此外，疫情反覆也是毛利折損的一個重要影響因素。
行業洗牌仍將加劇
物業管理行業仍處在加速發展階段是多數業內人士的共識，但是行業洗牌仍將持續，“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”的現象也將不斷上演。
在業績發佈會上，很多物業企業表達在今年將通過收併購實現規模增長。越秀服務非執行董事兼董事會主席林峯表示，2022年外拓面積預計要比2021年的600萬平方米翻倍增長，採取兩條腿走路的方式，也就是收併購和外拓兩種方式，以達到增長目標。
而碧桂園服務執行董事、總裁李長江表示：“碧桂園服務大規模的收購時間已經結束了，但並不意味着不收併購。碧桂園服務堅持高質量和根據自身需要收併購，遇到機會不會放棄。”
對此，同策研究院資深分析師肖雲祥表示，隨着前幾年物業企業上市潮的掀起，物管企業橫向收購愈發激烈，因為對於物業管理行業而言，只有獲得管理面積，才能獲得更多的業務機會。從目前來看，很多物業企業管理面積的增加很大比例來自於母公司的輸入，隨着房地產市場整體規模的降低，未來物企的收併購競爭會更加激烈。
在嘉和家業物業服務研究院人士看來，未來物業企業規模保持快速增長，同時業務和盈利模式也會不斷地優化和迭代。在一定規模基礎上，模式更優秀、自身又有較強造血能力和核心競爭力的企業將會贏得更多優勢，並可以在行業調整過程中繼續通過收併購高效擴展布局。
“強者恆強的局面逐漸形成，但物業企業規模達到一定程度後，後期如何提升物業管理水平以及尋找新的增長點成為企業必須思考的問題。開拓第三方業務以減輕對關聯房企的依賴、提升獨立性，成為上市物企提高盈利能力的必經之路。” 王小嬙如是説。
新京報記者 袁秀麗
編輯 武新 校對 柳寶慶