中海地產:“利潤王”盛名之下探尋“藍海” |財報深響㉓

作者|陳盼盼       

出品|焦點財經

“2020年，在疫情嚴重衝擊之下，在不確定性的外圍形勢下，集團實現了確定的增長”，在中國海外發展（簡稱“中海”）2020年度主席報告中，董事局主席顏建國以此開篇。

財報顯示，2020年，中海的銷售合約額、營業收入、扣估股東應占淨利潤均實現了兩位數以上逆勢增長：全年合約物業銷售額達3607.2億元，同比增長12.5%；營收1857.9億元，同比增長13.5%；扣除税後投資物業公允價值變動後的股東應占溢利380.3億元，同比增長 10.9%；歸屬股東淨利潤為439億元，同比增長5.5%。

在行業內，中海享有“利潤王”稱號。2020年，在銷售與營收逆勢增長的同時，利潤率依然同行豔羨。去年，中海毛利率達30.05%，連續多年超過30%以上；其淨利潤金額在2019年427.47億元的基數上，增長近50億至477.09億元；其淨利率達到23.6%，較去年中期的23.2%還有所上升，在充滿不確定的形式下，實屬難能可貴。

在業內看來，中海能夠實現超高淨利潤，成本管控是關鍵。其中，中海的三費成本處於行業低位，2019年，其三費率為3.8%，遠低於百強房企11.3%的三費率均值。同時，中海擁有低融資成本的優勢，截至2020年末，其加權平均借貸成本僅為3.8%，較2019年下降0.4個百分點，屬於行業內融資成本最低的企業之一。

如今，進入地產“白銀時代”，行業利率普遍下滑。萬科總裁祝九勝分析，“近些年底價占房價的比例明顯上升，利潤率會下降”。在此背景下，中海的利潤率也難以倖免。

揹負着“利潤王”的盛名，中海正在使出全力來維持高利潤的護城河。

顏建國正式出任中海地產董事長後，就曾對外表示，“中海下一步會繼續在利潤率方面做更多的文章，比如説買更好的地、更便宜的地。同時希望適度擴大我們的規模，總利潤額還是有比較高的成長性。”

近幾年，中海一改謹慎保守的投資風格，在土地市場大舉拿地。以去年10月深圳土拍為例，中海以最高限價30.85億元摘得深圳龍華宅地，摺合樓面價4.7萬元/平方米，溢價率達44.97%，但規定該地限售價為6.72萬元/平方米。

數據顯示，2017年至2020年，中海土地投資金額分別為951.16億元、913.53億元、1133.6億元及1318.4億元，獲得76宗、63宗、53宗及64宗土地，新增土地儲備1741.41萬平方米、1764.1萬平方米、1145.61萬平方米及1349萬平方米。

儘管如此，中海拿地成本仍有所走高。2017年至2020年，中海平均拿地成本分別約為5462元/平米、5178元/平米、9859元/平米及9773元/平米。這對於中海的管理層而言，也是必須迎接的一個挑戰。

為了適應房地產下半場優質土地日益稀缺，以化解公開拿地成本高、盈利下滑風險，2020年，中海調整拿地思路，推出“藍海戰略”，即通過城市更新、棚改及產業資源整合的多渠道獲取大宗優質土地。

最終，中海透過“藍海戰略”新增土地儲備權益投資金額達 327.3 億元，佔年度新增土地儲備權益投資金額的24.8%。具體包括上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等大型項目，每個項目的貨值均達數百億元。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，目前中國城市化進入新區開發與存量更新並存的階段，作為土儲獲取的重要組成部分，必須重視通過城市更新、棚改及產業資源整合等多渠道獲取大宗土地的方式。中海的“藍海戰略”有利於更加契合當地市場，降低拿地風險與投資壓力，加快項目前期工作，但是與當地合作方的良好配合與默契合作是這一方式順利運作的前提條件與潛在風險，對於行業而言具有重要的借鑑意義。

事實上，這並不是中海地產第一次調整拿地思路。2017年開始，中海從獨立拿地轉向聯合開發、股權收購等多元化拿地方式。相伴隨的，中海拿地權益比由90%以上大幅下滑，2017年、2018年，其拿地權益比僅為86%、77%。

這樣變化帶來的利潤回報並不及預期。2019年度業績會上，中海地產行政總裁張智超表示，有些非公開市場獲取的項目在運營效率、回報率上並不理想。

因此，2020年，中海重回獨立拿地的老路。焦點財經梳理發現，去年中海新增的64宗土儲中，只有5宗權益佔比小於100%，整體拿地權益上升至比97%。克而瑞認為，獨立運作雖然能夠實現財務並表、便於管控提升利潤空間等好處。

此外，在2020年業績會上，中海管理層表示“未來5年，銷售規模肯定會按年實現兩位數的增長，商業收入、物業出租的租金也應該會按照兩位數增長。”

管理層這份“肯定”的背後，必然考驗着中海的土地投資能力。中海執行董事兼副總裁郭光輝稱，2021年中海地產在土地投資方面將繼續“保持主動進取”，全年新增土地權益投資額預算1650億元，同比增長25.2%。