從房地產“附庸”，到受資本追捧，再到價值迴歸，近兩年來物企在資本市場走出了一條跌宕起伏之路。
透過財報縱覽上市物企，樓市資本論發現，銀城生活服務憑藉持續穩健的財務韌性和可圈可點的不俗業績，已穿越震盪的市場，步入快速發展的新週期。
據2021年財報，其營收、管理面積規模、第三方佔比等核心數據的普遍增長構成了外界對銀城生活服務年度成績單的初步印象，尤其是多元增值服務更成為本次年報的最大亮點。
樓市資本論注意到，截至2021年末，銀城生活服務合約面積達6190萬平米，同比增長44.6%；在管面積則達到5876萬平米，同比大增50.4%。
對比2019年上市之初，銀城生活服務只是在管面積1960萬平米的小型物企，在物業股中規模排名靠後。上市3年，其在管面積增長近3倍，規模迎來進階式突破，成功進軍中大型物企之列。
在樓市資本論看來，破除母公司依賴魔咒、盈利能力強勁以及擁有多元增值服務殺手鐧的銀城生活服務在避免物企同質化的同時，擁有更好的物企治理獨立性，也更能抵禦地產行業波動帶來的負面影響，未來有望在資本市場獲得更高估值。
【一】第三方面積佔比近9成
當下，物企第三方項目的獲取能力正成為市場關注的重中之重。
原因不難理解，自2021年下半年以來，在地產信貸收緊及政策不確定性的大背景下，關聯方交付項目的穩定性受到影響，且母公司物業費能否按時到位也受連累。
當開發商背景從物企確定性增長的最大動力，轉變成物企營收、利潤不穩定隱患時，市場和投資人自然會越來越重視物企的獨立經營能力。
儘管銀城生活服務脱胎於房企銀城國際，但卻早在銀城系穩定提供項目來源的基礎上，走上市場化道路，其承接第三方項目的實力正逐漸步入成熟期。
從年報中也能看到，截至2021年年末，銀城生活服務5876萬平米的在管面積中，89.8%來自第三方項目；而從年內新拓展的近2000萬平米在管面積中，該比例更是高達91%。
值得一提的是，在目前公佈在管面積第三方項目情況的32家港股物企中，銀城生活服務也是第三方項目開拓比例最高的。
並且銀城生活服務第三方項目比例的提升，並非通過自身及關聯企業大肆收併購，買買買而來，而是憑藉核心競爭力獲取存量盤的方式提升市場佔有率。
對此，亞布力智庫專家武亮指出，市場化拓展能力是判斷物管公司中長期發展潛力的標尺，銀城生活服務遠高同業的外拓能力，不僅展現了其品牌力和服務力的強大，也成為其高成長性的基石。
樓市資本論注意到，銀城生活服務的項目構成中，除了第三方高項目比例贏得市場讚譽，廣泛的非住宅物業獲取趨勢也令市場期待。
年報顯示，截至2021年底，在銀城生活服務管理的837項物業中，非住宅物業達到312項，同比增長高達50.7%，在銀城生活服務強大的外拓能力下，非住宅項目拓展增速較快。
並且，銀城生活服務業務項目還涵蓋了政府設施、金融機構、物業銷售場地、醫療機構、商業綜合體、公園場館、運輸設施、產業園區、混合用途物業、學校及辦公大樓在內的11類非住物業。
相關報告顯示，當前各類非住宅業態總市場規模已經突破萬億，但市場化率較低；對於銀城生活服務這樣已構築起專業化服務能力壁壘的物企來説，這無疑是一片藍海。事實上，2021年，銀城生活服務非住宅項目，所貢獻的物業管理收入佔比已達48.1%，成為集團重點發展方向之一。
更關鍵的是，非住宅物業所有者不僅對物業費支付意願更強，也讓物業公司擁有更多議價權，且上漲頻次更高。
在樓市資本論看來，房地產市場調控下，競爭格局已然發生變化，物企要想獲得更多市場份額，將主要依靠企業品牌和核心優勢。
銀城生活服務顯然已憑藉獨立的市場化能力，構築起一條夠深夠寬的護城河，持續增厚公司盈利能力。
【二】淨利潤近億
2021年物企盈利質量均有所下滑，52家上市物企平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個百分點，28家上市物企毛利率同比下降，這與關聯房企業務依賴度高有着直接關係。
樓市資本論發現，當房企流動性困難傳導到相關物企時，就會出現物企應收賬款快速增長、盈利下滑等問題。
而對於像銀城生活服務這樣具備自我造血能力的物企而言，盈利能力卻在2021年逆勢展現出極強的韌性。
年報顯示，2021年銀城生活服務錄得營收13.51億元，同比大增40.5%；淨利潤也達到0.95億元，同比增長35%；毛利率及淨利率分別為16.2%及約7.0%。
與大多數物企一樣，物業管理服務是銀城生活服務的主要收入來源，2021年該業務板塊實現收入10.82億元，同比大增40.2%。
據悉，憑藉精細化管理、模塊化與專業化的業務模式，發力第三方項目的銀城生活服務建立起良好口碑，贏得了“二手盤專家”的讚譽，促進了經營業績的提升。
2021年，銀城生活服務項目續約率為93%，物業費收繳率為91%，物業費預收率為41%，業主滿意度更是達到88%，維持行業標杆水平。
正如此，盈利能力持續位居行業中上游水平的銀城生活服務，也受到資本市場的認可與青睞。
2021年，安信國際、尚乘國際都首予銀城生活服務 “買入”評級，工銀國際、中泰國際、克而瑞證券等也發佈報告維持公司“跑贏大市”、“買入”、“強烈推薦”評級。
與此同時，銀城生活服務也大方派息回饋投資者，擬派末期股息每股0.126港元，同比增長約37%。
樓市資本論瞭解到，銀城生活服務2021年制定了三年發展戰略，隨着公司規模效應逐漸顯現、自生造血能力持續增強，和管理業態的愈加豐富，顯然銀城生活服務的高速增長之路才剛開始。
對於投資者而言，安心買入銀城生活服務的股票，或就是分享這一資本紅利盛宴最簡單直接的方法。
【三】多元增值服務是秘密武器
樓市資本論注意到，除了第三方項目拓展帶來的物業管理服務收入增長，社區增值服務的開展也成了銀城生活服務利潤率拉高的一大原因。
據悉，銀城生活服務的增值服務主要着力於兩大層級，四大服務。具體見下圖：
年報顯示，2021年公司來自增值服務的收入為2.69億元，同比增幅高達41.6%，並且該板塊毛利率高達41.3%，且近三年一直保持在40%以上。
高毛利率增值服務營收佔比的持續提高，也意味着後續其營收貢獻有望進一步打開。
拆分來看，不管是城市級還是社區級增值服務，都在2021年步入正軌，併成為銀城生活服務營利增長的新貢獻點。
比如城市級換電業務，於回顧期內貢獻1000萬元的收入，社區級的團膳和裝飾服務，更是於回顧期內貢獻近5000萬元的收入。
銀城生活服務和星星充電聯合投建新能源汽車充電場站
樓市資本論注意到，相比其他物企，銀城生活服務的增值服務能快速營利，有兩大特點。
1.以客户需求為核心，提供其最需要的增值服務。
如已成功運營的健身設施、快遞櫃、電動車充電站等，正切中當下人們生活的真實痛點。
2.執行力強，能快速落地。
比如貢獻了1000萬元收入的換電業務。截至2021年末，僅在南京一城就安裝了500個智能換電站，擁有註冊活躍騎手超過10000人。
在樓市資本論看來，伴隨銀城生活服務增值服務品類持續拓展、商家和客羣數據庫持續增厚，後續有望發展成一個大數據資源整合平台，實現資源的優化配置，發展空間充滿想象。
伴隨各種類型物企的上市，稀缺性已很難賦予額外一家資本紅利，二級市場也對其估值更具挑剔。返璞歸真，判斷一家上市物企的長期投資價值，還是迴歸到了其利潤創造能力。
樓市資本論認為，顯然銀城生活服務正憑藉獨立市場化能力，和多元增值服務，走出了一條利潤增長的新曲線，實現經營規模與業績指標的不斷突破。
從其當下不足10倍的市盈率來看，被低估的銀城生活服務市值，大概率將步入後市上升的新週期。