總負債11.6億負債比率240％！新希望服務IPO，依賴母公司或被減分

截至2020年9月30日，新希望服務負債總額高達11.61億元，持有現金及現金等價物僅1.39億元，資產負債率為83.6%，負債比率高達240.2%

《投資時報》研究員 孫依然

隨着物業管理增殖服務日益多元化，國內物業管理企業的核心業務也隨之改變。相關分析指出，物業管理企業掌握了與業主及住户近距離的優勢，因此業主增殖服務具有巨大的開拓潛力。

近日，新希望服務控股有限公司（下稱新希望服務）向港交所遞交了招股書。招股書顯示，此次IPO新希望服務將擬募集款項淨額分別用於戰略收購及投資、升級信息系統及設備、人才招募及團隊建設、運營資金及一般企業用途。

新希望服務於2010年成立，作為中國民生服務的運行商，該公司業務構成主要有四部分，分別為物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務和生活服務。2020年，新希望服務在中國物業百強企業中排名第39名。

該公司控股股東為劉永好及劉暢父女。不過，新希望服務稱，多年來，其最終控股股東劉永好及劉暢並無擔任本公司或本集團任何成員公司的董事，也未參與該集團的日常運營和管理。

招股書顯示，2018年、2019年以及2020年前三季度（下稱報告期），新希望服務總收入分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元，同期淨利潤分別為4110萬元、6400萬元和7940萬元，毛利分別為1.1億元、1.6億元和1.65億元。

新希望服務稱，報告期內公司收入、毛利及溢利的快速增長，原因之一是來自新希望房地產集團開發的項目在管總樓面面積的增加。不過相關分析認為，若新希望服務過度依賴母公司，或將在很大程度上限制該公司的發展。

同時，其主營的物業管理服務板塊毛利率低於整體水平，並且與非業主增值服務、商業運營服務以及生活服務板塊相比，毛利率也處於劣勢。

此外，《投資時報》研究員查閲招股書注意到，截至2020年9月30日，新希望服務負債總額高達11.61億元，持有現金及現金等價物僅1.39億元，資產負債率為83.6%，負債比率高達240.2%。

新希望服務總收入按業務劃分構成情況

數據來源：公司招股書

收入依賴母公司

《投資時報》研究員注意到，新希望服務的客户羣主要包括物業開發商、業主、業主委員會、業務、住户及租户。報告期內，來自五大客户的收入分別為6400萬元、1.339億元和1.436億元，分別佔同期總收入的24.8%、35.2%和39%。

新希望服務最大的客户為其母公司新希望集團。報告期內，新希望服務向其母公司提供服務產生的收入分別為6290萬元、1.325億元和1.373億元，佔總收入的比例分別為24.4%、34.8%和37.3%。

截至報告期末，新希望服務管理的物業數目有55個，在管總樓面積約為780萬平方米。時至2020年最後一季度，新希望服務的在管樓面面積為1030萬平方米，整體增長250萬平方米。

報告期內，新希望服務物業管理服務所產生的的收入分別為1.16億元、1.41億元和1.3億元。其中，來自新希望房地產集團及其合營企業、聯營公司開發的物業收入分別為1.11億元、1.34億元和1.17億元，佔同期物業管理服務總收入的比例分別為95.1%、95%和90%。

此外，報告期內，新希望服務向新希望房地產集團開發的物業提供的商業運營服務的收入分別為6240萬元、7260萬元和7700萬元，佔同期總收入的比例分別為24.2%、19.1%和20.9%。

可以看到，新希望房地產集團貢獻了較高的物業管理收入。新希望服務指出，新希望房地產集團的業務或財務狀況或其開發及維護物業的能力如有任何不利發展，對公司向其獲得新物業管理服務的能力產生重大影響，從而影響物業公司整體經營業績及財務狀況。

值得關注的是，2018年、2019年及2020年9月末，新希望服務負債總額分別為2.11億元、8.95億元，11.61億元，資產負債率從2018年的36.4%升至2020年9月末的83.6%，負債比率則由2019年的138%升至2020年9月末的240.2%，均呈現出大幅攀升趨勢。

新希望服務物業管理服務收入情況

數據來源：公司招股書

物業管理服務毛利率低

《投資時報》研究員查閲招股書注意到，新希望服務的物業管理服務收入主要由清潔、安保、美林園林景觀以及維修與保養服務收取的物業管理費組成。

2018年、2019年，其物業管理服務收入分別為1.16億元和1.41億元，分別佔同期總收入的45.1%和37.0%。2019年前三季度和2020年前三季度的物業管理費收入分別為1.08億元和1.3億元，佔同期總收入的比例分別為38.4%和35.2%。

對於物業管理服務收入佔總收入百分比減少，新希望服務解釋為主要由於該公司投入更多資源開發有關業務線而較快擴充非業主增值服務及生活服務。

《投資時報》研究員注意到，儘管物業管理服務和非業主增殖服務是該公司業務收入的主要來源，但新希望服務物業管理服務的毛利率與整體毛利率水平相比並不突出。

報告期內，該公司的整體毛利率分別為42.6%、41.9%和44.9%，其中，來自物業管理服務的毛利率分別為25.4%、27.1%和31.9%。不難看出，新希望服務的物業管理服務毛利率不及整體毛利率水平，並且和非業主增值服務、商業運營服務以及生活服務板塊相比，毛利率均處於較低水平。

同時值得注意的是，報告期內，商業運營服務的毛利率分別為74.5%、61.4%和75%，波動幅度較大，對此招股書中給出的解釋為温州立體城虧損，項目處於運營初期，導致前期運營成本超出對該項目運營服務產生的收入。

值得一提的是，招股書顯示，新希望服務有兩個在管物業項目產生虧損，分別在2018年和2019年產生20萬和50萬元的虧損。該公司解釋到，2018年主要系由於該項目為一個相對較小的住宅物業項目，及從該物業項目收取的物業管理費不足以彌補提供物業管理服務所產生的服務成本；2019年虧損原因是該物業項目是其首個在管醫療設施。

新希望服務按業務劃分的毛利及毛利率明細

數據來源：公司招股書