本文來源：時代財經 作者：高秋榕
3月份，監管對信貸資金違規流入樓市的打擊力度不斷升級，3月1日-3月26日，銀保監會公佈了21張處罰銀行涉房貸款違規的罰單，14家銀行因信貸違規流向樓市被重罰1910萬元。
截至3月31日，共有21家上市銀行披露來2020年年報，各家銀行的房地產貸款情況也備受關注。
2020年最後一天，央行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），以2020年12月末為界，對銀行房地產貸款、個人住房貸款佔比提出上限要求，並對全部銀行分為五檔進行管理。
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時代財經梳理已發佈年報的第一檔、第二檔和第三檔銀行數據發現，招商銀行、興業銀行、青島銀行等存在個人住房貸款及房地產貸款兩項佔比上限均超標的情況，而建設銀行、郵儲銀行、中信銀行、平安銀行、鄭州銀行、渝農商行等則部分佔比超標。
中國房地產數據研究院院長陳晟在接受時代財經的採訪時表示，未來，超標的銀行都會按照銀保監會的要求努力實現達標，長期涉房貸款增速將下降。銀行在逐步降低房貸佔比的過程中，將會按照金融穩定房地產企業白名單進行相關工作優化。
招行、興業、青島銀行“雙踩線”
時代財經梳理發現，2020年不少銀行個人住房貸款仍保持較快增長，且個別銀行的涉房貸款增速高於整體貸款增速。
第一檔銀行中，建行及郵儲銀行個人住房房貸佔比均超標，分別高出2.23%和1.11%。時代財經查詢建行年報發現，截至2020年12月31日，建行個人住房貸款餘額為5.83萬億元，佔比34.73%，較2019年增加5257.64億元，增幅9.91%；其中，不良貸款金額113.2億元，不良貸款率0.19%。
而郵儲銀行個人住房貸款餘額同樣有較大幅度增長，其年報顯示，截至2020年底，郵儲銀行個人住房貸款1.92萬億元，佔比33.61%，較上年末增加2210.06億元，增幅高達13%。
數據來源：銀行年報丨時代財經制圖
而在第二檔、第三檔銀行中，招行、興業銀行和青島銀行則面臨更為嚴峻的壓力，兩大房貸指標均超標。
招行個人住房貸款和房地產貸款佔比分別為25.35%和33.12%，分別高出上限5.35%和5.62%；興業銀行兩項佔比分別為26.55%和33.87%，分別超標6.55%和6.37%。第三檔銀行的青島銀行也存在“雙踩線”的情況，個人住房貸款和房地產貸款佔比分別超出上限2.13%和7.27%。
隨着多年來零售業務的快速增長，招行已經形成了房地產貸款存量佔比較高的業務特點。2020年招行個人住房貸款餘額增速同樣超過10%，達到14.41%。不過，招行在年報中表示，為貫徹落實監管政策及自身信貸資產結構優化的需要，其預計住房貸款增速將有所放緩。
對於“踩線”的銀行，《通知》給予了一定過渡期安排，超過2個百分點以內過渡期為2年，超過2個百分點以上過渡期為4年。中金研報指出，較長的過渡期體現了“轉彎”但“不急轉彎”的特點。
在人民大學重陽研究院高級研究員王衍行看來，央行、銀保監會新設房地產貸款集中度考核，總體的原則應該是平穩實施調整，要防止一刀切、大起大落，甚至雞飛狗跳。
“超標的銀行因行制宜、因地制宜合理選擇業務調整方式、按年度合理分佈業務調整貸款規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進，相機抉擇、防止一刀切；而調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。”王衍行對時代財經表示。
放款週期延長，加劇“購房焦慮”
央行、銀保監會新設房地產貸款集中度考核，對購房者而言，最直接的感受就是申請貸款難度加大、放款週期拉長，加重了購房者的焦慮情緒。
目前已有銀行宣佈暫停申請貸款，不少銀行出現放款額度緊張的情況，宣佈放款時間延長。不少在去年底、今年初買房的購房者向時代財經反映，“天天為貸款提心吊膽”，更有購房者表示“替開發商着急”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經表示，從近期的調控來看，嚴防熱點城市的樓市熱度傳染到二三線城市，今年房地產市場的熱度會有所下降，加之房貸額度的管控拉長貸款週期，銀行回款也會放慢，涉房貸款增速將有明顯下降，從而達到監管要求。
去年12月網籤的小麗告訴時代財經，其所申請貸款的銀行是中信銀行，恰好遇到政策收緊，同貸書批下來也比較慢。“今年2月同貸書才批下來，春節後我們已經過户了，現在就等額度，也不知道能不能下來”。
而同樣在中信銀行申請貸款的小盼則表示，由於中信銀行的放款時間預計要幾個月，業主着急賣房買新房，業主希望其換四大行早點放款。不過，時代財經從廣州一位農行的工作人員處瞭解到，雖然四大行貸款規模相對多一些，但也是按照先後順序排隊，臨時改變主意轉場未必是明智的選擇。
某房產中介告訴時代財經，目前廣州工行和農行是有額度的，並且是最快的，其他銀行都沒有額度了。
上述廣州農行的工作人員告訴時代財經，其所在的支行放款週期是2-3個月，但房產中介給出的預期時間則更長，大概要3-5個月。而在新規之前，一般銀行的放款時間在15個工作日左右。
放款週期延長，為牽涉到買房的各方都增添了不少煩惱。
今年剛買房的小念表示，由於銀行放款時間普遍拉長，其買房的時候賣家要求在合同上寫明放款時間，否則要支付補償金。“這個補償金在可接受範圍內，放款時間也爭取寬限了一點，所以就簽了”，小念表示，“還好最後順利在約定日期前放款了”。
而購房者瑩瑩則向時代財經透露了一個“潛規則”——着急的話需要花錢插隊。瑩瑩表示，由於她的貸款最開始出了點問題，便花了點錢，“13號提交資料，當天就審核通過了，16號放款”。
信貸結構調整“有保有壓”
李宇嘉認為，加大實體經濟貸款以及回收房地產貸款，是有效增加新的房貸規模的兩個方式。而對於2021年的貸款結構問題，不少銀行在年報中提出了調整和優化的思路。
“我們會按照監管的要求，加快調整力度。”招商銀行首席風險官朱江濤日前在業績發佈會上表示，招行將以此為契機積極佈局其他優質資產，通過優化信貸結構，靈活調整資產投放節奏，努力保持資產收益平穩：一方面將在大類資產組合配置上提升非信貸類資產佔比；另一方面則將在風險可控前提下積極推動普惠小微、優質製造業，以及消費金融、新動能與新經濟、供應鏈金融等業務發展。
而民生銀行也表示，將緊隨國家各項宏觀、產業、區域等政策導向，積極落實宏觀審慎等各項監管要求，堅定服務實體經濟，持續優化信貸資產結構，重點投向國家先進製造業、戰略性新興產業和基礎設施建設項目。
浙商銀行則將持續加強房地產貸款風險管理，審慎開展房地產信貸業務，根據國家政策和行業運行情況適時調整房地產授信導向；對房地產行業貸款實施限額動態管理和名單制管理，不斷調整優化資產結構，並加強存量貸款風險的監控和管理。
王衍行在接受時代財經採訪時指出，信貸結構調整、優化要“有保有壓”，超標銀行按照邊際收斂的要求平穩進行。“保”的重點是“碳中和”、科技創新、小微企業、綠色發展、普惠金融等領域；“壓”則主要指向房地產、地方融資平台、高耗能高污染等。
王衍行認為，“有保有壓”的核心是銀行的信貸資源投向普惠小微企業、製造業、科技創新、小微企業和綠色發展等領域等產業的實體經濟領域，加大對科技創新、小微企業和綠色發展等領域的支持力度，增加製造業中長期貸款，努力做到金融對民營企業的支持與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應，支持區域協調發展，信貸要促進實現碳達峯、碳中和的目標。
“對於地產類、產能過剩行業的存量和新增貸款餘額和佔比則是保持下行。特別是中小型銀行特別是縣域金融機要降低房地產貸款的集中度，將信貸資源更多投放給普惠金融和小微領域。”王衍行表示。