中交地產三季報：“三條紅線”踩中兩條 代償風險需關注

11月3日，中交地產發佈關於全資子公司對外投資的相關事項，其全資子公司重慶中交西北置業有限公司與合作方共同對重慶葆和房地產開發有限公司認繳出資，投資金額為4.06億元。最新財報顯示，公司前三季度實現營收59.86億元，同比下降25.43%；實現歸母淨利潤0.02億元，同比下降99.37%，業績有所下滑。

圖1：中交地產三季報信息看板

公司負債壓力同樣值得關注。截至三季度末，中交地產有息負債率達到42.15%，同比上升約6個百分點，剔除預收款後的資產負債率為88.46%，淨負債率為265.08%。按照三道紅線標準，公司踩中”兩條紅線”，維持橙檔企業。

針對公司融資“三道紅線”及負債情況，中交地產表示，未來將會更加註重風險防控，加快存貨去化，拓寬融資渠道，持續優化財務指標。

營收淨利潤雙降 第三季度拿地力度放緩

中交地產成立於1993年，是中交房地產集團有限公司所屬的國有控股房地產上市公司,，旗下擁有30餘家全資、控股企業，業務包括房地產開發、工業地產經營、物業管理等。

2021年前三季度，中交地產實現全口徑簽約銷售金額 464 億元，較上年增長54.34%；實現簽約銷售面積 181 萬平方米，同比增長28.67%。值得關注的是，2021年前三季度公司實現營收59.86億元，同比下降25.43%；實現歸母淨利潤0.02億元，同比下降99.37%。

關於歸母淨利潤較上年同期降低的原因，中交地產曾在業績預告中表示，“公司報告期獲取新項目的數量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度，且多數項目尚處於前期開發階段，新項目所需人員增加，導致管理費用增加”。事實上，中交地產近年來在土地市場的表現較為激進。

早前，中交地產曾提出在規模上“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上”的銷售目標。在此壓力下，中交地產近年來大力拓儲。2020年，中交地產新增土地30宗，對比2019年新增土儲項目多了一倍。今年上半年度，中交地產新增土地14宗，權益拿地金額同比增長98.72%，達到201.48億元。

在市場低迷、融資環境整體偏緊的背景下，公司三季度拿地節奏有所放緩。2021年7-9月，中交地產新增3宗土地儲備，權益價款僅為12.88億元。而去年同期，公司新增11塊土地項目，權益價款高達126.51億元。

圖2：中交地產新增土地儲備情況對比

三道紅線維持“橙檔”

除了業績的整體下滑，中交地產的負債情況也值得關注。

三季報顯示，截至2021年9月30日，中交地產負債總額為1288.81億元，同比增長57.72%。其中，公司有息負債為614.20億元，同比增長82.49%，有息負債率達到42.15%，同比上升約6個百分點，在TOP50房企中處於高位。

值得關注的是，從有息負債結構來看，中交地產的長短債比例也在大幅下滑。2021年三季度末，公司的短期借貸及長期借貸當期到期部分達168.27億元，為2020年同期的6倍，長短債比由去年同期的10.95倍下降至2.65倍。

從三道紅線指標來看，截至2021年9月30日，中交地產剔除預收款後的資產負債率為88.46%，淨負債率為265.08%。按照三道紅線標準，中交地產踩中”兩條紅線”，僅現金短債比指標滿足監管要求。

現金流方面，前三季度中交地產的經營活動現金流量淨額淨流出134億元。翻閲歷史，公司經營性現金流自2019年以來便持續為負。在此情況下，中交地產也多次出售子公司及項目股權。9月27日，中交地產一次性掛牌轉讓兩家孫公司。10月22日，中交地產子公司中交美廬擬為金華雅郡置業尋求增資，出讓其51%股權。

圖3：2018Q3-2021Q3中交地產經營性現金流淨額

針對公司融資“三道紅線”及負債情況，中交地產表示，作為央企控股上市公司，將會更加註重風險防控，後續也將嚴格按照政策要求，加快存貨去化，拓寬融資渠道，持續優化財務指標。

融資擔保過百億元 代償風險需關注

在行業增速持續放緩趨勢下，疊加“三條紅線”管控，各大房企均在探尋拓展融資渠道，其中就包括擔保這一短期融資工具。

數據顯示，中交地產多次為子公司（包括全資、參股、項目公司）貸款提供擔保。10月15日，中交地產發佈公告稱，公司為8家下屬子公司所開具的商業承兑匯票的承兑義務提供連帶責任保證，擔保金額合計5639.78萬元。值得關注的是，該8家子公司資產負債率均超過70%。隨後，公司又相繼為蘇州華啓、昆明熙盛、中交世貿的融資事項提供擔保。

公告顯示，截至2021年9月30日，中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保餘額約136.92億元，佔2020年末歸母淨資產的比例達到447.25%。對不在合併報表範圍內的參股公司擔保餘額約為20.19億元，佔2020年末歸母淨資產的65.95%。

圖4：2021年10月以來中交地產提供擔保明細

值得關注的是，中交地產及控股子公司對外擔保總額已超過最近一期經審計歸母淨資產的100%，對資產負債率超過70%的單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母淨資產的50%，對合並報表外單位擔保金額已超過最近一期經審計歸母淨資產 30%。

雖然為子公司提供擔保可以提升其融資能力、控制經營風險，利好於子公司的發展，但高額的擔保一定程度上也會加劇公司的經營負擔。在中交地產較高的負債水平下，“擔保”利弊共存，尤其在市場調整下行週期，公司應警惕代償風險。（GJ）