順豐房託上市破發

　　順豐5月17日，房託正式登陸港交所。

　　早盤，順豐房託以4.49港元低開破發，較發售價跌約9.84%，而收盤報於4.17港元，較發售價跌16.27%。

　　本次上市，順豐房託計劃向全球發售5.2億個基金單位，上週五，順豐房託完成配售，定價為每個發售基金單位4.98港元。

　　順豐房託基金的投資組合初步包括位於香港、佛山、蕪湖的三處現代物流地產。

　　其上市申請資料顯示，香港物業毗鄰香港國際機場，可出租面積16萬平方米，估值52.8億港元；佛山物業臨近佛山沙堤機場、佛山西站、廣州火車站及廣州白雲機場，可出租面積8.5萬平方米，估值5.5億港元；雖然項目在2021年竣工，但早已整租給一個租户；蕪湖物業臨近蕪湖東高鐵站、蕪湖國際貨運港及蕪寧高速，可出租面積6.3萬平方米，估值2.6億港元。

　　順豐香港物流園區的面積大、租金高、估值高，對整個資產包的利潤影響明顯，每平方米的月租金為107港元，而佛山和蕪湖項目的租金為35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。新冠肺炎疫情爆發導致香港公開市場租金呈下降趨勢，從而導致投資物業公允價值大幅變動。這也是順豐房託2020年利潤大幅減少的主要原因。

　　截至2020年9月30日，香港、佛山、蕪湖三處物業一共有32名租户，順豐關聯租户約佔同期租金收入的82%。

　　來自順豐關聯租户的高收入佔比，一方面為順豐房託提供了高度穩定的收入；另一方面，順豐房託也在風險提示中稱，順豐房託與順豐控股之間存在潛在利益衝突。在若干情況下，順豐房託將直接與順豐控股競爭。例如，蕪湖項目由蕪湖運營管理人管理，該管理人同時也是順豐控股旗下安徽其他物流園的管理者。

　　順豐房託表示，房託管理人的非執行董事王衞、伍瑋婷、楊濤、梁翔同時也在順豐控股及其附屬公司任職，儘管目前已經制定了企業管制措施，但順豐房託與順豐控股之間就收購物業、租户競爭、物業管理事宜方面的利益衝突可能會在未來發生。

　　截至2020年6月30日，順豐控股在中國46個城市擁有物流地產項目，規劃總建築面積470萬平方米，已竣工建築面積約160萬平方米。