本文來源：時代週報 作者：劉婷
房地產業面臨高壓之際，物業板塊異軍突起，成為資本風口。今年以來，赴港上市物業公司數量創歷史新高，“物業大年”悄然而至。
據克而物管數據，截至9月初，共有52家物管公司成功登陸資本市場。其中，年內成功上市的物管公司達到11家，較去年同期接近翻倍。目前，仍有24家物企排隊，今年年底至明年年初將迎上市高峯。
與此同時，物業行業分化日趨明顯。頭部物企憑藉母公司強大的輸血能力在規模上領跑：靠資金實力迅速收併購，通過“大魚吃小魚”方式提升市佔率。在此背景下，行業頭部和尾部企業估值相差上百倍，新股認購熱情驟降。
物業行業進入深度分化期，上市物企亟需在大環境變化中尋找新模式。規模各異的物企如何在白熱化競爭中佔據優勢？併購熱潮升温，“贏家通吃”的局面是否將無法打破？帶着種種問題，時代週報記者採訪了第一太平戴維斯廣州估值及專業顧問服務部助理董事周志鵬。
周志鵬於2008年涉足物業行業，見證了行業從鮮有問津到備受熱捧，親歷多家物企上市，對新局面下的行業變化深有體會。
周志鵬認為，今年上市物企數量增長很快，增速達到較高水平。未來上市物企數量仍會增加，但增速相較過去將有所回落。未來，資本可選擇面變廣，物企估值分化是必然趨勢。中小物企需憑自身特色打造核心競爭力，才能在行業洗牌中獲得通關機會。
市場更理性
時代週報：今年上市房企數量達歷史高峯，未來增速是否會回落？你預計上市物企數量將達到什麼規模？
周志鵬：上市物企數量增加後，市場有眾多選擇標的。近期新上市的物企股，超額認購倍數下降，價格回落。資金方更理性，變相為市場降温。目前，頭部物企市值逼近2000億港元，也有企業市值僅有數億港元，資金偏好明顯。
儘管熱度下降，仍會有房企選擇分拆物業上市。首先，“三道紅線”之下，很多房企把物業板塊單獨拆分上市，可達到“去槓桿”效果。其次，物業企業上市後，市盈率相對未上市企業的市盈率要高。從資本市場角度看，很多行業在疫情期間受到衝擊，現金流波動較大，但物業行業表現出抗週期性，現金流十分穩定，受到資金青睞。
時代週報：今年，香港聯交所提高主板上市門檻，對盈利、市值要求和管理層穩定性均提出更高要求。這對物企港股上市將有怎樣影響？
周志鵬：今年港股市場對企業盈利提出更高要求，這反映出資本市場在提高選拔標準。上市企業盈利或營業收入都要有所提升，上市難度會越來越大。物業行業的行情不像剛開始啓動時那麼好，現在需要看企業的運營成果。市場變得更理智，物企上市難度亦會加強。
時代週報：物業公司越來越重視科技投入，部分物企將上市募集資金的10%-20%用於科技化建設。為什麼物企如此重視科技化應用？
周志鵬：物企對科技化的重視與互聯網浪潮有關，各個行業都在加大力度參與大數據或互聯網+，物企的運營思維亦在改變，希望通過科技化應用提高自身競爭力。
傳統物管企業是人力密集型產業，毛利率不高。因此，物企需要通過技術變革來提升盈利水平，減少對傳統人力的依賴。大數據或智能硬件加入讓物企工作更有效率，有利於降低成本。
產業鏈合作增加
時代週報：規模擴張仍是物企發展的重要戰略方向，收併購是規模增長最直接的方法。今年物企之間收併購頻繁，有人認為，行業內卷嚴重，企業為併購而併購，抬高價格，對此你怎麼看？
周志鵬：部分需求方願意出更高價格收購標的，因為此類企業目的明確，需要做大區域版圖增加規模。而供應方（被收購物企）總量變化小，供不應求便導致價格上漲。
需要注意的是，每一此收購都會影響物企收入，收購價格提高相當於成本提高，最終表現便是回報率、利潤率等指標回落。
時代週報：隨着大規模收併購，物企毛利率出現不同程度下降。房企收併購後該如何做投後管理？
周志鵬：對規模大、完成全國化佈局的物企而言，收購動作主要為填補業務空白，待業務線齊全後產生協同效應。物企除傳統物業管理業務外，還有家政、裝修、養老等服務，增值服務可能是收併購的重點。在這種情況下，哪怕收購後不賺錢，但若能和原有平台產生協同效應，還是有孵化空間。
時代週報：8月，陽光城旗下物業公司陽光智博全體股東擬以持有的陽光智博100%股份戰略投資萬科旗下萬物雲，換取萬物雲4.8%股份。此次“換股”，打開物企合作新方式。“換股”模式可複製性如何？
周志鵬：我認為有難度。目前，該上市的物企基本都已上市，未上市的大型物企比較少，可選擇性少。其次，“換股”需要物企間理念相同，方向一致。這種模式對行業起到很好的示範作用，但簡單複製這種模式並不現實。
陽光智博規模不小，若單獨上市，需強化某方面的競爭優勢，若是以“換股”模式，對雙方均互利，能擴大雙方規模。
此類合作後續挑戰是兩個團隊經營理念的磨合，雙方需有一致的文化、發展方向和價值觀，需花費大量時間和精力推動雙方融合。
時代週報：未來物企在產業鏈上會有更多合作嗎？
周志鵬：我認為未來產業鏈上下游的合作會更多。家政、養老、家裝等業務可讓各個企業形成互聯互補，未來將有更多企業間的合作聚焦在業務線互補上。
中小物企生存之道
時代週報：今年上市的物企中，不少企業有鮮明的標籤。如星盛商業是以商業地產運營為主，卓越商企服務以寫字樓物業運營見長。未來是否會有更多的物企打造鮮明IP？
周志鵬：2018年後，物企相繼上市，市場逐漸飽和。此時上市的物企若想吸引市場關注，必須顯示自身競爭力。
自身競爭力可以從兩方面打造，從服務對象看，主業務線聚集在商業、商辦類的企業有鮮明的特色，與主打住宅的企業有明顯區別。另一方面，物企還可打造鮮明的地域特徵，若資本對某個區域有良好預期，物企便可突出展示自身競爭優勢。
未來物企之間的競爭將更精細化，把核心競爭力放在更顯著的位置。
時代週報：行業競爭白熱化，頭部企業贏者通吃。中小物企是否仍有生存空間？
周志鵬：不同量級企業都有自己的打法。最重要的是企業要清楚核心競爭力所在。頭部物企做收併購時聚焦於延伸業務線，若住宅管理穩定，便會把業務線延伸至如商辦管理等。
但中小物企不可能在收購產業鏈各環節都與頭部房企抗衡，此時，中小物企應專注於主業，立足某個產業線，把擅長的產業線做專做透，以此突出自身競爭力。突出物企鮮明特點，才能得到資本關注。市場競爭越大，企業越需找好自身定位。
時代週報：平台化是否物業公司未來發展的一大趨勢？
周志鵬：平台化是未來發展的主要趨勢，藉助平台，物企把需求方、產品和供應商緊密聯繫在一起，也為以後提供增值服務打下基礎。