來源：地產密探（ID：real-estate-spy）
作者：密探君
昨日晚間，港交所披對外露“實地地產發展有限公司”向其遞交了上市招股書。這使得3月底就開始在坊間瘋傳的廣州“黑馬”房企——實地境外上市被坐實。
這家成立於2006年的實地地產，由“80後”多產業跨界青年張量一手創辦，而張量又是富力集團董事長、現任全國房地產商會會長張力的兒子，堪稱“地產二代”。
與雅居樂陳卓琳之子、剛上市沒多久的新鋭房企——景業名邦老闆陳思銘頗為類似，
但不同於陳思銘的是，張量還是腦洞科技、傳遞娛樂、力量能源3家港股上市公司的高管。
實地的崛起，應從2017年算起。當時，作為一家新鋭房企，實地此前籍籍無名，業內知道的是貼着富力及其老闆張力光環的中小開發商，但2017年起瘋狂在廣州及周邊乃至深入西南的昆明等多地瘋狂拿地。
截至2020年3月底，實地對外宣稱已逐步完成“3 1”戰略佈局大格局，即“大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和中國西部核心城區及華北地區選定城市”，涉及14個省份或直轄市的25個城市，合計持有37個項目，總建築面積為1430萬平方米。
注意！年初至今，即便是受疫情衝擊，實地為上市仍拿地不減速，比如1月重倉昆明拿地面積7萬多平米（佔地面積，以下相同），2月在重慶儲地面積20.44萬平方米，3月在天津、佛山、無錫儲地面積合計近14萬平方米。
從財務業績看，在2017-2019年加速全國化擴張期間，實地實現總收益（即總收入）由38.71億元增至83.24億元，複合年增長率46.6%，對應税前利潤由4.15億元增至17.06億元，複合年增長率102.9%。
注意！2019年相對於此前2年，實地的銷售明顯降速，符合行業大趨勢，毛利及毛利率雖呈現增長勢頭，但淨利率下滑明顯。
據克而瑞監測數據：2019年，實地取得全口徑銷售額約120億元，排名全國房企第153位，權益銷售額112.2億元，排名第142位。但今年1至4月，實地取得全口徑銷售額91.1億元，已跑到第57名，權益銷售額72.3億元，排名第50位。
這從實地當前高管層不難看出些許端倪，除了老闆張量之外，另一個重要角色就是擔任實地執行董事監首席執行官的劉森峯。
去年底，劉森峯從碧桂園集團副總裁、江蘇區域總裁位上辭職加盟，但其離職頗有些無奈和內心不平，難道真應了業內那句“生不進恆大，死不進萬科，生死不進碧桂園”老話？但劉森峯的到來，無疑給急需規模的實地一員“虎將”。
從經營層面看，實地着急上市，目的很顯然就是要儘快打通境外融資通道，為進一步擴張儲備“彈藥”，而當前資金狀況不佳，甚至可以説也頗為“鴨梨山大”。
就現金流而言，實地2019年經營淨現金流只有約2.2億元，同比嚴重下滑，從2017年起嚴重惡化，融資淨現金流為負值，説明舉債規模明顯下降，背後卻“耐人尋味”。從現金及現金等價物淨增加看，實地的表現越來越惱火。
截至2019年底，實地賬面現金及現金等價物只有20.39億元，但借款成本日益高漲，2019年達到21.72億元，但資本化利息就直接扣掉了20.53億元，雖可美化當期利潤，但“實打實”的融資利息卻是必須要給債權人的。
注意！截至去年底，實地涉及流動負債中的“計息銀行及其他借款”餘額35.84億元，相較於賬面現金及等價物，短期償債壓力非常大，而涉及非流動負債中的“計息銀行及其他借款”餘額90.71億元！
另外，實地的融資利率從2017年6.59%一路漲到2019年的8.37%。截至今年3月底，實地涉及一年內到期有息負債合計42.87億元，而涉及未償還的信託等非標融資餘額近24億元，佔同期總借款的18.5%，年利率至少10%以上，最高能達到驚人的24%。
規模化擴張及密集融資，使得實地的淨負債率2017年末曾達到3800%，2018年末突然急速降到533%，2019年末又降到225%，但依然“居高不下”。
注意！我們還注意到，在實地IPO招股書中竟然還有借信託藏匿“名股實債”，或遮蔽真實債務水平，涉及多個項目，如清遠薔薇熙岸，根據第二類安排向信託公司出售80%股權，但可享有全部股息及項目所有權益，其實就是典型的“名股實債”。
與此類似的，如昆明花鶴翎項目，實地向信託公司出售90%股權，但可享受全部股息及項目所有權益，還有昆明常春藤項目，實地向信託公司出售89%股權，但可享受全部股息及項目所有權益。此外，還有天津薔薇國際，實地向信託公司出售89%股權，但可享受全部股息及項目所有權益。
從實地本次IPO上市融資看，未來所募股權資金將計劃投向：1）建設廣州常青藤、廣州薔薇國際、三亞海棠華著及重慶永川薔薇國際；2）用於償還大部分現有貸款，包括於2024年6月到期的七年期商業貸款未償還結餘6.57億元及2022年到期的3年期商業貸款未償還結餘2.28億元；3）用於一般企業及營運資本用途。
當前，房地產是資本化時代，更多依靠外部資本驅動規模，意思就是舉債加槓桿擴張高週轉維繫規模化不斷壯大，壯大的規模，犧牲的是利潤。
注意！這是一個階段性的，對於中小房企來説，也是必需的，不然根本沒機會做大。當前頭部房企最大的變化就是，已站在規模高峯，但高處也不勝寒，如恆大等，債務高企，前不久突然公開宣佈變軌，未來3年大幅度減債4500億元，提升利潤等。
編輯：密探君
文章來源：地產密探
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