港龍地產再遞招股書：9個項目撐起業績 借款額增長16倍

在2019年10月遞交的招股書失效後，5月12日晚，港龍中國地產集團有限公司再次向港交所遞交了招股書。根據克而瑞研究中心的數據，港龍地產2019年的全口徑銷售額，排在中國房企第87位。

港龍地產2019年的營收還不到20億元人民幣，屬於小型房企，並仍保留着家族色彩，公司董事會成員中，除獨立董事外，其餘執董、非執董均由呂家人擔任。從財務數據上看，截至2020年3月31日，港龍地產的借款總額突破50億元，較2017年增長了超16倍。

9個項目撐起業績 呂氏家族掌控董事會

1993年3月，呂永懷、呂永茂、呂永南三兄弟在香港成立建興行紡織品有限公司，主要從事紡織品貿易。後來，呂氏兄弟看到常州市及中國房地產市場的發展潛力，決定涉足房地產開發行業。

2007年8月，呂氏家族利用建興行的盈利以及來自其他個人投資與銀行貸款，成立了港龍地產，並於當年在常州獲得兩幅土地的使用權。2008年，公司在上述兩個土地上推出首個住宅項目港龍華庭及首個商業項目港龍尚層。

2012年，港龍地產的業務拓展至靠近長三角區域的城市。招股書説：“我們在長三角地區樹立穩固地位，特別是在江蘇省常州、常熟、鹽城、連雲港、南通，以及浙江省杭州、嘉興、湖州及紹興。2018年，進一步拓展至上海、河南省主要城市及貴州省。”根據披露，港龍地產當前有超90%的土地儲備面積都集中在江蘇、浙江兩省，其中江蘇佔71.8%。

2017年-2019年，港龍地產的物業開發及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元、19.78億元，複合年增長率為113.5%；淨利潤分別約為0.33億元、3.32億元、4.70億元，複合年增長率為278.6%；毛利率分別為21.9%、30.8%、42.7%。招股書稱，於往績記錄期間，公司收益來自4個城市的9個開發項目。

2019年的營收不足20億元，這在中國的房地產行業中，仍屬於小型開發商。港龍地產並未披露近幾年的銷售額，而根據克而瑞研究中心的數據，2019年，港龍地產的全口徑銷售額、操盤金額分別約為299.4億元、180.5億元，排在中國房企第87位、第108位。

可以發現，港龍地產全口徑銷售額與操盤金額差別較大，銷售額與營收之間也不太匹配。以近期提交招股書的房企領地集團為例，2019年，領地集團分別實現全口徑銷售額、操盤金額247.3億元、237.4億元，銷售規模與港龍地產相當，但領地集團當年的營收達到75.68億元，遠高於港龍地產。

這或許與港龍地產和其他房企合作開發項目較多有關。招股書稱，受到2015年與碧桂園合作的啓發，港龍地產董事作出策略性決定，進一步探索與其他大型及知名房地產開發商合作的機會。截至2020年3月31日，港龍地產在22個城市建立業務，擁有64個開發項目，其中有49個是與碧桂園、中南建設、融創中國、弘陽地產、正榮地產等知名品牌旗下第三方合作伙伴共同開發。

與眾多中小房企一樣，港龍地產也保留着家族色彩。從股權上看，呂永懷及其兒子呂文偉、呂永茂及其兒子呂進亮、呂永南以及兒子呂志聰分別透過三家公司持有港龍地產42%、25%、32%的股份；董事會成員中，3位執行董事、2位非執行董事均由呂家人擔任，呂家第一代中最小的呂永懷執掌公司權杖，出任董事會主席兼行政總裁，呂進亮、呂志聰擔任執行董事；高管層面上，另一位行政總裁則由呂永懷的表哥謝劍青擔任，負責行政及人力資源管理。

借款額增長16倍 現金流承壓

負債是壓在房地產開發商身上的重擔，港龍地產也不例外。招股書顯示，截至2017年、2018年、2019年及2020年3月31日，港龍地產的資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%。3年多時間，負債率上升了2.9倍。

對於負債比率的大幅增加，招股書解釋稱，是由於銀行及其他借款增加以為運營提供資金所致。數據顯示，截至2017年、2018年、2019年及2020年3月31日，港龍地產的借款總額分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元，3年多時間增長超16倍。

走高的還有借款利率。招股書顯示，2017年-2019年，港龍地產的銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.3%、8.0%、8.8%，其中其他借款的實際利率分別為11.0%、11.2%、10.8%。

其他借款中，少不了房企們既愛又恨的信託融資，根據披露，港龍地產幾乎所有信託融資的年利率都超過10%。截至2020年3月31日，未償還信託融資及其他融資安排為16.11億元，佔總借款的31.1%。

2017年-2019年，港龍地產的利息覆蓋率分別為7.6、5.8及2.1。招股書説：“我們的利息覆蓋率於往績記錄期間下降，主要由於我們共同開發項目的計息融資增加。由於我們的共同開發項目一般於開發初期需要融資，且直至物業於較後期間交付後方會產生回報，故我們於2018年及2019年的共同開發項目數量增加及由於銀行及其他借款的融資成本以及來自該等共同開發項目的附屬公司非控股股權的計息現金墊款大幅增加，從而導致我們於往績記錄期間的利息覆蓋率下降。”

從借款期限看，截至2020年3月31日，港龍地產1年內到期的借款為10.70億元，佔總借款的20.67%，1年內的短債佔比不高，但如果加上1-2年內到期的借款26.74億元，2年內到期的借款佔到了總借款的72.33%。截至2020年3月31日，港龍地產手上的現金及現金等價物為14.03億元。

港龍地產經營活動所得現金淨額已經連續兩年為負。招股書稱，2018年、2019年，公司分別錄得來自經營活動的負現金流為6.26億元、67.56億元，主要由於2018年、2019年就收購的16幅地塊支付土地成本以及若干物業項目的開發成本有關的現金流出。

“負經營現金流或須我們取得足夠的額外融資以滿足我們的財務需要及責任，支持我們的擴充計劃。倘我們未能為經營產生足夠的現金流，或以其他方式取得足夠的外部資金為業務提供融資，我們的流動性及財務狀況可能受到重大不利影響，我們或未能擴充業務。”招股書提示稱。

中小房企扎堆上市 屢屢碰壁

由於要求較為寬鬆，赴港上市成為內地中小房地產開發商的首選，近幾年來，也出現中小房企扎堆IPO的情況。中國城市房地產研究院院長謝逸楓稱，中小房企普遍面臨着較大的融資壓力，其很大一部分資金依靠自有資金、銷售回款甚至民間借貸，如果能夠成功上市，融資會變得容易，成本也會降低。

但中小房企的上市之路，並不平坦。據媒體統計，在2019年遞交招股書的房企中，招股書已失效的還有海倫堡、奧山控股、三巽控股，尤其前二者已多次遞交招股書，目前無繼續衝刺上市的跡象，萬創國際的招股書狀態則已顯示為“被拒絕”。

除出上述4家，目前還有港龍地產、上坤地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、領地控股、中國文旅7家涉房企業，在港交所等待上市。

謝逸楓對中新經緯客户端表示，房企上市被拒絕或者招股書失效，一般是與公司的財務狀況有關，如果企業自身業績增長、盈利預期、現金回款等方面不夠理想，或者數據的真實性存疑，都較難通過港交所的審核。就地產行業而言，當前房地產市場調控並沒有明顯鬆動的跡象，“房住不炒”依舊是既定的大政方針，投資者對房企的估值與前景也不太看好。

“地產是港龍地產的主營業務，在現有房地產調控持續調控、沒有鬆懈的前提下，很多投資人對於小型開發商的發展前景存有疑慮，這就導致其在發展層面會遇到較大瓶頸。”58安居客房地產研究分院院長張波對媒體分析稱。