【營業收入超預期】2020年上半年, 寶龍地產在疫情之下的銷售交付表現遠高於預期。1-6月確認收入171.7億元, 同比上升40.1%; 歸母核心淨利潤18.0億元, 同比上升44.3%。兩項指標皆遠超行業上半年交付同比持平的預期。合同銷售方面, 公司上半年全口徑合同銷售金額為315.3 億元，同比增長8%, 表現超過克而瑞百強房企銷售增速平均值10.7個百分點。公司上半年已售未結轉銷售約為640億, 權益57%, 下半年預期可結轉160-200億, 全年有望實現330-370億左右的營業收入, 全年增速30%-40%左右。
【全年目標有望超額完成20-30%】相對於銷售表現, 寶龍地產今年的增長目標制定上略顯保守，金額達750億人民幣，隱含年度增長24.3%。公司2020年下半年計劃可售貨值937億人民幣，達到銷售目標全年去化率謹需46.4%。若沿用公司去年70%去化率來計算, 公司則將在年底達到971.2億的銷售額, 遠超其銷售目標。即使考慮到下半年供應井噴下的激烈競爭, 公司仍有極大可能超額完成其目標20-30%。
【公司首單商業併購落地】 2020年7月，寶龍商業收購浙江星匯商業管理有限公司（下稱“浙江星匯”）60%股權。浙江星匯主打商業街產品，共管理14個零售商業項目，總建築面積約89萬平方米。管理層預期該子公司能為集團貢獻約600萬淨利潤, 並在5年內拓展至100個商業街項目, 預期淨利潤複合增長率為28%。
【實現目標, 取決於權益銷售增速】公司提出雙百雙千目標: 五年內自持購物中心超百座、核心利潤超百億、權益銷售額超千億、上市公司總市值超千億；實現目標上, 我們認為其權益銷售的增長最為關鍵。公司目前上半年權益銷售額約為173.4億, 即以55%的權益比推算, 公司需在2021-2025年達到權益銷售複合增長20%以上, 才能順利完成目標。總裁許華芳先生在業績會上提及自己在過去數月梳理組織形態及戰略, 10月將梳理激勵制度, 其中涉及對事業部和項目部的授權, 6大區域40個城市公司的平台協同, 這些計劃的推進都將對公司完成目標起到關鍵的作用。
交付遠超預期
商業併購首單落地
商場運營收入上, 公司上半年15.3億, 同比上升10.2%, 在疫情影響之下商場人流及營業額恢復至同期 9成。公司全年預期收入為34億, 其中新開業自營商場8家, 外拓商場1家, 購物街1家, 各商場面積5.5萬平方-10.6萬平方, 超過8個項目在11月及12月才開業。值得注意的是, 公司首單商業併購落地。2020年7月，寶龍商業收購浙江星匯商業管理有限公司（下稱“浙江星匯”）60%股權。公司主打商業街產品，共管理14個零售商業項目，總建築面積約89萬平方米。管理層預期該子公司能為集團貢獻約600萬淨利潤, 並在5年內拓展至100個商業街項目, 預期淨利潤複合增長率為28%。
堅持重倉長三角
發揮商住綜合體優勢
截至6月底，寶龍地產在長三角、大灣區、海西、環渤海、中西部、海南六大區域38座城市共佈局129個可售項目，總土地儲備2859萬平方米，平均成本3201元/平方米，可售總貨值3858億元。其中，長三角佔比76.1%，一二線佔比超60%，完善的投資佈局將有利於加速公司銷售去化，確保盈利可期。
報告期內，寶龍新增土地15塊，計容總面積238萬平方米，新增可售貨值473億元，平均土地成本為6,134元/平方米, 長三角佔比96%。權益比例為61%, 權益比例包含員工持股部分, 相較目前的銷售權益比高6個百分點。地塊總溢價率為8.8%，其中南京的4個項目均為底價拿地, 可售貨值共154億, 佔總新增貨值32.6%。
盈利增速遠超預期
負債相對穩健
寶龍地產2020年上半年實現營業收入171.7億元, 同比上升40.1%; 歸母核心淨利潤18.0億元, 同比上升44.3%。過去兩年較高的銷售增速為公司結算增長提供了支撐, 在疫情之下其增速更是遠超百強房企平均水平。
盈利能力方面，公司2020年上半年毛利率較去年同期下降1.7個百分點至37.1%；核心淨利率較去年同期增長0.3個百分點至10.5%，使公司核心淨利增速快於營收增速，主要歸因於公司費用管控效果良好。公司上半年已售未結轉銷售約為640億, 權益57%, 下半年預期可結轉160-200億, 全年有望實現330-370億左右的營業收入, 全年增速30%-40%左右。
排版丨Jenny
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