出品：中訪網財經
作者：朱婷婷
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臨近年底，地產商們步伐加緊，要麼大手筆置地，要麼加碼人事調整。
近日，重組一年的大悦城(000031,股吧)股份有限公司交上了一份重要成績單。
2019年，大悦城重組獲批，管理層制定了2021年銷售額破千億的目標。
財報顯示：全年實現全口徑簽約金額（包含權益類項目）710.82 億元（操盤口徑為618.54 億元）；營業收入 337.87 億元，同比增長52%；利潤總額 60.05 億元，淨利潤 37.05 億元；歸屬於上市公司股東的淨利潤23.78億元，同比增長15.27%。
據官方資料表示，大悦城控股的定位重點在於城市運營，通過大悦城綜合體、城市更新和產業地產三大業務模式助推城市發展升級。因此，大悦城控股格外注重擴大“朋友圈”，與各大城市交好。
目前公司主營業務收入由五部分構成：住宅開發，即商品房銷售及一級土地開發；商業地產，即投資物業及相關服務；酒店經營；物業及其他管理；其他業務。
毛利率下降
2019年公司商品房銷售及以及土地開發實現收入268.97億元，同比增長64.95%；佔全部營業收入比的79.61%，相比於2018年73.55%，比重進一步上升，成為公司收入增長的主要來源；毛利率37.91%，相較於2018年同期，減少4.98個百分點，相比於2019年上半年的47.77%，更是減少了9.86個百分點。
分季度數據來看，公司毛利率在2019年一季度達到高點54.59%後，開始直線下降，四季度已不足28%。主營業務毛利率下降直接導致公司經營業績的下滑，從季度扣非淨利潤來看，2019年四季度公司扣非淨利潤為-2.28億，出現較大幅度虧損，且創近兩年季度業績新低。
千億目標整合加速
2019 年初，大悦城完成重大資產重組，形成“A控紅籌”架構，3月，公司名稱由“中糧地產（集團）股份有限公司”正式更名為“大悦城控股集團股份有限公司”。
大悦城主營業務注入新的商業地產，公司資產規模、業務結構發生較大變化。同年4月，大悦城宣佈以“城市運營商與美好生活服務商”為戰略發展方向，提出了“三年衝千億”的小目標：“預計3-5年集團新增土儲將超過6000萬平方米，持有型項目及銷售型項目都將超過50個，衝擊千億陣營。”
按當時的表述，三年衝千億，這也意味着明年就將考驗是否能達成這一目標。時不我待，大悦城為此開始了資產優化，設立、收購、註銷子公司等動作頻繁。
此外，大悦城在2019年所確認的資產減值損失裏，存貨跌價損失達1.49億元，當期還計提了6875萬元商譽減值損失。事實上，從2018年開始，公司計提的存貨跌價減值準備就大幅增加。2016年和2017年，存貨跌價損失為476萬元、4581萬元，2018年急劇增加至1.72億元。到2019年,累計計提的存貨跌價減值準備接近3.66億元。
財報數據顯示，2019年中期，大悦城錄得營收67.32億元，同比增長67.2%，但公司擁有人應占期內溢利偉8.77億元，較上年同期下降48%。事實上，從2014年開始，大悦城淨利潤就呈現下滑態勢，2014年—2015年，該數值分別為16.73億元和7.26億元，同比下滑46.3%和57.54%。
值得警惕的是，伴隨銷售規模持續增長，大悦城的槓桿也在不斷放大。
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