從早年的小賣部、裙房街鋪，到如今的特色商業街、鄰里中心， 社區商業從不起眼的配角，慢慢演變為“二號”，甚至是獨立的“外向型”商業明星。
網絡電商風生水起，實體商業地盤被蠶食瓜分。此情此景下，作為城市商業最基礎的細胞組織，社區商業的配套特徵，反而具有不可替代性，更可作為一個獨立產品線擁有很大發展空間。
就萬科而言，能否繼萬科住宅、萬科物業後，再創建一個內涵更豐富的服務品牌，更具象地展現萬科居住品質？
社區商業，價值遠不止營銷推廣與規劃的層面，透過長期經營和服務，對開發企業而言，社區商業能夠實現品牌、資產的複合收益。
在此思路下，筆者創建萬科社區商業的功能與業態模型——
目錄
社區商業目標
社區商業業態規劃
從家庭結構出發，從業主基本需求、重複消費要求出發，設定社區商業功能模塊，以此規劃七大類業態：餐飲、零售、文教，生活服務、休閒娛樂、康體養生，公益服務。
考慮到業主入住率，社區商業都要經歷培育期、成長期、成熟期三個週期，短則2、3年，長則5、6 年，基於項目所在地域和業主特點，以及商户生存條件，各類業態在不同時期的配置比例會加以調整。
社區商業業態規劃
業態的標配與個性
依據萬科開發社區的定位、規模、區位商業環境變化，七大類業態的中，有10％～30％個性項目靈活應用在各類住宅項目，更有針對性服務細分市場人羣。
個性項目的差異主要體現在客單價、文化性、服務
模式，屬同業態的升級或變化版。
社區商業品牌商户
品牌選擇
客單價指標——
社區商業屬常態性日常消費，追求高性價比，因此，選擇商户時，客單價是首要考量指標，但也絕非越低越好。
典型業態·標配社區·人均消費標準
品牌號召力——
·社區商業的商户選擇，連鎖品牌直營店（全市性連鎖或區域性連鎖）、加盟經銷店、個性自創店按比例結合，兼顧品牌號召力， 吸客力強，又有本土特色 最佳比例“3：3：3”
·選擇應充分考量其服務標準、品質的一貫性，因地制宜，適合家庭型消費
連鎖品牌納入萬科資源庫整合，形成戰略合作關係，統一招商
租金承受力——
商户選擇不以租金承受力為第一指標，更關注商户的產品和服務及其營業額成長性，有持續盈利力、存活力，避免頻繁關店撤櫃，嚴重影響社區商業氛圍和形象。
典型業態·社區商業·單店主力面積·租金承受力（上海城區）
開發與運營
自持或散售，是個問題！
在社區商業的四方關係中，開發商關心資金回籠又擔心爛尾，商户擔心營業額，居民看有沒有喜歡品牌，投資客看重租金回報。
若滿足各方所思所求，唯一途徑，統一運營。
統一經營管理，業態控制、招商，避免空鋪死鋪，
無論長期持有收取租金，或散售產權回籠資金，各方才能順利退出。運營為王。
