9月9日，讓業界心心念唸的陽光城“準二股東”終於現身，泰康人壽成為了其最心儀的戰略投資者。
根據公告，泰康人壽及泰康養老將受讓上海嘉聞所持有13.53%的陽光城股份，而在股份轉讓完成後，陽光城也將正式形成“地產+險資”的模式。在業內人士看來，引入險資可以降低陽光城的槓桿與負債，同時，險資龐大而穩定的資金池也為其流動性提供了背書。
但另一方面，陽光城也接下了 “準二股東”的利潤訴求，在雙方簽訂的對賭協議中，對未來十年的業績提出了明確要求，如何在多變的市場中謀求穩定增長，是這份“十年之約”對陽光城管理層提出的最大挑戰。
降槓桿訴求下引入泰康
排在陽光城2020年“六大目標”之首的引戰工作近日迎來了破冰時刻。
9月9日晚間，陽光城發佈公告，泰康人壽及泰康養老與上海嘉聞簽訂《股份轉讓協議》，約定通過協議受讓的方式，以33.78億元的代價受讓陽光城13.53%的股份。股份轉讓完成後，泰康集團將合計持有陽光城5.55億股股份，成為僅次於董事長林騰蛟及其一致行動人之外的最大股東。
積極引戰背後，是陽光城降槓桿的訴求。近年來，得益於吳建斌在資本市場的長袖善舞，陽光城的槓桿已經逐漸好轉，然而，對照“剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比不小於1倍” 的“三道紅線”融資新規，陽光城依然踩到了兩條。數據顯示，2017年、208年、2019年以及2020年中期四個報告期內，陽光城總有息負債保持在1100億元附近，淨負債率由2017年末的252.27%逐步降至今年中期的114.98%；剔除預收賬款後的資產負債率也由82.3%降至了78.17%。
在業內人士看來，一方面，資金實力雄厚的險資能為房企給予財務上的支持；另一方面，房地產低估值高分紅的特點亦是險資獲得穩定投資收益的首選。“引入險資戰略股東一方面可以降低槓桿和負債，另一方面險資龐大而穩定的資金池也為高負債房企的流動性提供了背書。”在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來。
過往案例中，險資入股普遍對房企發展產生着積極意義。例如，今年1月，穆迪在將華夏幸福主體評級提升至“Ba3”時便表示，持有華夏幸福25.16%股份的第二大股東中國平安可能在需要時為華夏幸福提供大力支持，並在其運營和財務管理中起到的積極作用。
在陽光城與泰康之間，也有望發生良性反應。根據雙方簽署的合作協議，在本次交易完成後，泰康人壽、泰康養老將為拓展上市公司融資渠道、增強上市公司競爭力貢獻自己的力量，在力所能及的範圍內，與上市公司長期合作，充分發揮自身優勢。
機遇與挑戰並存的“十年之約”
對於陽光城來説，選擇泰康是一個慎之又慎的選擇。
在今年4月的業績會中，聯席董事長兼總裁朱榮斌便曾表示：“去年中民投股權完成交接之後，公司手上就有了比較大的主動權，引戰一直都在有效地進行，公司也確實接觸了多家有意向的機構。”
而陽光城亦為新股東提供了豐厚的條件。公告顯示，陽光城給予了泰康集團諸多承諾，例如為泰康提供六分之一的董事席位、不低於當年可分配利潤30%的年度分紅以及減持股份的優先購買權等。
其中，最有分量的則是一份為期十年的業績對賭協議。根據協議，陽光城須在2020年-2024年實現不低於15%的歸母淨利潤年均複合增長率，且累計歸母淨利潤不低於340.59億元，並在隨後的2025年-2029年期間，分別實現5%-10%的業績增長，如果業績未能達標，則須對泰康進行相應現金補償。
在柏文喜看來，“對於泰康保險來説，之所以投資陽光城，就是希望在獲得穩定回報的同時獲取一個成長性溢價。”顯然，這份對賭協議給了泰康一顆定心丸，但同時，這場“十年之約”對陽光城亦是一場挑戰。
從陽光城以往表現來看，完成這個對賭協議並非難事。2017年-2019年，陽光城歸母淨利潤近3年複合增長率約為48.4%，其中2019年實現盈利40.2億元，同比增長33.21%，；即使在受疫情影響下的2020年上半年，陽光城依然實現17.03億元的歸母淨利潤，同比增長17.53%。
不過，在業內人士看來，長達十年的週期也存在着諸多不確定性，其中，柏文喜就表示，業績對賭面臨行業變化所帶來的不確定性，這是該筆交易最大的風險。
而從陽光城自身出發，過往依賴規模帶來的利潤高速增長模式或也在逐步改變。2019年銷售額突破2000億後，在“對名次在意，但也不能太在意”的態度下，陽光城為2020年提出了一個相對保守的“2000億元+”的目標。這意味着，陽光城未來利潤長在依靠規模的同時，亦需要更多來自利潤率方面助力。
在過往，朱榮斌常常用“底子薄”來形容陽光城不甚理想的利潤指標。隨着泰康的引入，在財務成本優化的機遇以及十年業績對賭的挑戰下，陽光城能否在利潤上實現新的突破，藍鯨房產將持續關注。