黃光裕的財富有多少還真的是個未知數！在北京的商業地產項目隨着土地價格的攀升一直處於增值狀態，而最近的一個消息傳出黃光裕轉賣了價值40億的商業地產——悦秀城。這一個巨大的項目讓很多的商業人士聽聞都得不由得大吃一驚，因為還有更大的商業地產即將在路上。
國美商都據説是國美最大的商業地產，而且存在了十年之久。從土地的溢價增值和規模來看更是一筆巨大的財富，而黃光裕在現在的經濟轉型的時機出現在商業地產上，一定會在國美商都上有一個不小的舉動讓我們拭目以待。下來讓我們來了解一下商業地產存在的幾個現實問題？
一，門市租金高，地段已經不是所決定的客流量核心因素
房地產已經經歷了長達二十年的興盛之路了，到今年這個房價和商業環境之中已經是很難進行再次增值了，因為大多數的中小微企業面對高額的租賃早已經負擔不起了。在二三線城市的小商鋪隨便一個靠近大型商場的門市都需要七八十萬的租賃費用，那麼一個沒有知名度的小微企業一年才有多少創收呢？在租賃成本上就已經讓企業可以關門大吉了，更談不上以後的反正存活了。
而近幾年來的電商和網購早已經改變了大多數人的購物習慣，商鋪面臨客户分流也是非常正常的一件事。即使在旅遊城市的核心地段也只能在特定的時間才可以看到源源不斷地人流量，那麼地段已經不再是客流量地標配場所。商鋪的優勢又在哪裏？
二，實體經濟差，商鋪成為第一個受到影響大的房地產
居民需要住宅和企業需要商鋪是一個道理，實體經濟在消費力下降和產品同質化嚴重的市場競爭之下，大多數企業都是在負重前行。很多挺不住的企業紛紛倒閉！今年從國內撤出的企業也不在少數，其中包括星巴克已經關門一半以上的數量，還有一些服裝類的企業。中小微企業的抗風險能力很明顯要比它們要低很多！
經濟環境的影響下，商鋪很明顯是受影響最嚴重的房地產之一。根據相關數據統計今年的第一季度的寫字樓空置率已經達到了20%以上（上海及長三角城市），相比2019年正在呈現上漲趨勢。不得不説企業羣體的經營好壞直接影響到商業地產的投資回報情況，所以投資商業地產還需要謹慎。
三，城市發展快，商圈數量增加導致空置率增加
越來越多的城鎮人口轉為城市人口是增加房地產需求和增加商業中心的根本所在，這樣才可以幫助城市增加GDP的增長和提高城市的發展速度。而商圈可以更好地給人們的出行和生活提供便利，對於城市新區的房價還有一定的推動作用，這算是生活需求也是炒房人羣的一個有利説辭。
新的商圈出現一定會分流舊商圈的一部分商業資源，也新商圈的商業地產的空置率也是很高的，所以會在整體上增加商業地產的空置率。怎麼進行有效的招商是需要解決的問題，畢竟實體商業才是讓GDP增長的最安全保障。
四，沒有大的知名企業，再好的商圈也會淪為破爛集中地
優質的企業就像一個招財樹一樣，可以做到百年不倒，甚至可以幫助企業的企業吸引一大波流量過來。這也是公司選址的重要所在！一個好的企業更願意在繁華的街道進行商業活動，這也使得租金在逐步攀升。久而久之形成了商圈和商圈的等級劃分！
所以招商是否可以吸引大的品牌商進駐商圈是地產商首要解決的問題，當大的企業進駐完成之後，你會發展各式各樣的企業也會主動找上門來。相反只是一些小企業的聚集地很難再吸引大的企業入駐了！
五，受“黑天鵝事件‘影響降租是緩解商鋪成本的方式
降租是今年除了房價最常聽到的話題，這不受到”黑天鵝事件“的影響很多城市都出現了租金下調的情況。租金下調一部分考慮到了企業資金的難題，另一部分就是想要減輕自身的經濟壓力，畢竟租出去了才可以把租金收回來。而地產變現的兩種方法：一種是賣掉，一種是租賃。
今年的北京及其全國各地的常住公寓都在進行降租，那麼就説明今年的流動人口會比往年少很多。流動人口的減少也同樣會對消費環境有所應影響，黃光裕還是選擇在商業地產上着手一定還是有非常大的商機在其中的。讓我們慢慢深入瞭解吧！