來源： 奇點商業地產
於商業地產而言，我們已然進入一個“烏卡時代”，當一切不穩定、不確定、複雜而模糊的因素向我們襲來，如何承接變量，尋找方向，考驗着每一個企業的基本功與持久力。
踩着2019年的尾巴，2019年12月30日上市的寶龍商業算是行業裏的一朵後浪，而作為國內商管第一股，它亦是先鋒。2020年，雖然經歷了困難的開局，寶龍商業仍顯示出強勁的發展勢頭。
2020年8月19日，寶龍商業管理控股有限公司（HK.9909）召開2020年線上中期業績發佈會，寶龍商業董事長許華芳、行政總裁陳德力、首席財務官張雲峯、副總裁唐劍鋒共同出席。
2020年1-6月，寶龍商業實現營業收入8.69億元，同比增長16%；歸母淨利潤1.45億元，同比增長66.4%；綜合毛利率為29.3%，同比增長近3個百分；淨利率為16.7%，同比上升超5個百分點；每股基本盈利23.4分，同比增長20.9%。
盈利能力持續提升
現金流穩健
得益於輕資產的運營模式與母公司加持，疫情衝擊下，寶龍商業上半年營收淨利雙增，歸母淨利潤大漲近七成。
從營收構成看，商業運營仍為集團主要業務，佔比達八成。2020上半年，寶龍商業實現營業收入8.69億元，其中，商業運營收入約7億元，同比增加12.8%；住宅物業管理收入約1.68億元，同比增加31.5%。
寶龍商業表示，商業運營收入的增加主要系來自市場研究及定位、租户招攬及籌備開幕服務的收入增加，以及總在管建築面積和業務量的拓展。
截至2020年6月30日止六個月，集團來自市場研究及定位、租户招攬及籌備開幕服務的收入為約人民幣9090萬元，同比增加87.1%，約佔總收入的10.5%。同期，集團商業物業在管建築面積達698萬平方米，住宅物業在管建築面積則拓展至1165萬平方米。
盈利能力方面，報告期內，寶龍商業毛利約2.55億元，同比增加28.8%；毛利率為29.3%，較去年同期的26.4%增加2.9%。
其中，商業運營服務的毛利率為31.1%，較去年同期的29.3%增加了1.8%；住宅物業管理服務的毛利率為21.9%，較去年同期的12.4%增加了9.5%，主要由於住宅物業在管面積的不斷擴大，以及住户合約數目（尤其有關其他增值服務）增加。
受疫情影響，企業現金流及債務情況成為了上半年外界關注的重點。
上半年，寶龍商業實現經營性流量淨額2.62億元，同比增長31%，與此同時，集團大力縮減銷售、營銷及行政開支，截止2020年6月30日，集團擁有現金及現金等價物29.5億元，同比增長12.78%，現金流情況良好。資產負債率為51%，維持在較低水平。
首單併購成功落地
深度聚焦長三角
此前，寶龍商業在上市募資時談到，將開啓更多獨立第三方項目的收併購。在關聯交易方面，寶龍商業能在多大程度上擺脱母企依賴，更預兆着其成長潛力。
今年7月，寶龍商業正式邁開了併購步伐，其成功收購了浙江星匯60%股權，作價4055萬元，首單併購的成功落地也標誌着其輕資產項目的外拓實現零突破。
資料顯示，浙江星彙總部位於杭州，主要從事零售商業物業營運及管理，項目涵蓋華北、華東、西北等多個省份和地區。目前，星匯共管理14個零售商業項目，總建築面積約89萬平方米，累計營運面積超150萬方。
陳德力表示：寶龍商業收併購項目及輕資產外拓的整體戰略與公司的“1+1+N”佈局策略保持一致，在項目挑選原則上，更看重其整體實力，如管理團隊、管理規模等。在收併購方面，寶龍商業還將加大力度。“目前，公司正在與一些企業廣泛接觸洽談，包括區域型的輕資產管理團隊，以及社區型的輕資產管理團隊。”
可以看出，自上市以來，寶龍商業着力降低關聯交易佔比。2020上半年，其關聯交易收入為1.22億元，佔總收入的比重為14%，與上年同期持平；而來自第三方項目的收入達5300萬元，較上年同期的2800萬元大幅增長89.3%。
在區域佈局上，長三角仍是寶龍商業的重中之重。許華芳在寶龍地產業績會上指出，“未來寶龍最大的核心優勢就在長三角，寶龍地產更關注的是能不能做到長三角的絕對的寡頭。”由此可見，寶龍商業還將在長三角持續深耕。
截至2020年6月，寶龍商業在管項目數51個，較2019年同期45個新增6個。下半年，公司計劃新開業寶龍廣場11個、寶龍天地2個。目前，寶龍商業在長三角已佈局65個項目，項目數佔比68%，其中上海12個、江蘇16個、浙江37個。
許華芳表示，以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地四大品牌為產品線，寶龍商業將在打造“標杆項目”和“超級標杆”上投入更多資源與關注度。對於標杆的定義，將根據產品形態、項目所在區域競爭程度、經營情況、城市格局等具體界定。未來，寶龍商業30%以上的產品都將打造為標杆項目。
強化科技賦能
抓住“內循環”機遇
數字化的購物中心如今已成為未來商業發展的趨勢，為搶佔先機，寶龍商業持續強化科技賦能，推動公司智慧轉型。早在2018年，寶龍商業就與騰訊合作啓動了“紐扣計劃”。以該計劃為起點，寶龍商業的智慧化轉型也在不斷推進。
疫情之下，全國商業地產的整體出租率、平均單店客流及營業額均有一定下滑。但在多措並舉下，寶龍商業旗下商場目前整體出租率波動可控，平均單店客流、平均單店營業額也自3月起顯著回升。
許華芳在業績會上表示：“目前商場客流和營業額已經恢復90%，酒店業務受疫情影響較大，不過也已經恢復到6成的水平，考慮到這些，我們將這部分的業績目標從8億下調至6.5億。”
據悉，運營數據的較快恢復主要來源於寶龍商業較快啓動的“內循環”策略及緊跟消費者習慣變化開啓線上直播。上半年，寶龍商業聯合全國近3000多個知名品牌、商家，向全國18座城市的消費者發放共計價值263萬元的“悠派”消費券。
此外，寶龍商業還推出了“寶龍悠秀”直播購物，在悠悠小程序內實現“直播+購物”閉環，使商户與消費者保持密切溝通，促進線下成交量。截至上半年，寶龍商業6個項目已試點13場直播，總銷售額224萬，其中濱江寶龍城更創下單日單品牌68萬以上的銷售額的成績，是該店鋪上週同期業績的近7倍。
展望疫情後半場，許華芳提到，下半年的工作重點主要放在經營、團隊和科技三個層面。
經營方面，一是要繼續加大力度恢復商户信心，迎接好下半年10個商場的開業，持續把生意做好；二是要進一步加強輕資產業務的開拓，透過戰略收購及投資擴大公司長三角版圖；團隊方面，積極加強組織建設，做好團隊激勵，吸引人才；科技方面，將繼續加大在科技賦能方面的投入，不斷完善智慧商業佈局。