來源： 自媒體
| PART 1 |
△錢江新城（杭州房叔攝）
年後，疫情期間經濟遭受重創，餐飲、旅遊、酒店、外貿等行業遭受重大打擊，開年不順，大部分人對樓市持悲觀態度。
此時，我在“為什麼我不擔心杭州房價下跌 | 房叔説No.33”一文中較為詳細的闡述了我對杭州樓市後續的看法。
當時對杭州樓市整體定調依舊是偏向中性，杭州樓市不存在大幅下跌的可能性，反而需要注意把控需求的變動。
“需求只會遲到而不會消失”，是前文的主要論述觀點，3月疫情區域穩定，復工復產如火如荼，杭州樓市的成交量也節節攀升。
4月份的二手房成交量甚至創下近些年的高位，5月份也繼續高歌猛進，新房成交量也相繼放量，開盤量猛增。
新盤中籤率快速下行，比如未來科技城的天空之城。
在起步總價爬升至近500萬後，中籤率不升反降，最近一次開盤有房户的中籤率甚至低至3.98%。
要知道天空之城因為突破板塊限價，價格抬升，去年開盤便備受爭議，今年中籤率卻節節走低。
在比如，菜鳥對面的杭語藍庭，報名人數從去年2000餘户，最近一次開盤報名人數猛增至近5000户。
再比如，錢江世紀城的御虹府，從去年開盤2000餘户，到今年超過3000户，新房市場肉眼可見的“熱”起來了。
購房人的熱情被點燃，焦慮的購房心態在蔓延，似乎下個樓市週期即將到來，樓市將迎來下一個暴漲週期，但事實是這樣嗎？
| PART 2 |
△茅家埠（杭州房叔攝）
我認為，今年的金三銀四，紅五月，和杭州近幾年的樓市表現幾乎一致，並沒有太大不同。
金三、銀四因學區房而引燃，市場熱情高漲，但隨着時間、氣温的變化，夏季熱度逐漸下降，年底繼續走低。
仔細觀察，今年和去年有本質上的區別嗎？其實是沒有的，如果説整的有哪不同，或許經濟更差是最大的不同。
近段時間的成交放量和被後置的需求釋放關係甚密，就如我此前所説，需求遲到而釋放集中，量自然而上。
6、7月份成交量想繼續保持，恐不易，購房亦可以更加從容。
市場火熱，也並非全盤抬升，冷熱不均是樓市的真實情況。
有些區域如中泰，因軌交利好的兑現熱度攀升，三墩北應學區調整，房價穩中有漲，而有些區域反而不升反降，如良渚。
至於樓市是否會大幅跳漲？為什麼深圳樓市異動，房價普遍性上調，是不是樓市新週期啓動的序幕？為什麼土地市場重新活躍？
| PART 3 |
首先我們來談談深圳樓市異動的情況。
深圳一向是樓市的風向標，任何風吹草東都備受關注，媒體也從多方面添油加醋，製造緊張氣氛。
看懂深圳，那就需要明白影響中國大城市房價的根本原因到底在哪？
為什麼同是一線城市，深圳會比其他同級城市更貴，強二線城市的杭州與武漢價差亦是如此。
如同按照網絡上的普遍帶顏色看法，那麼一定是深圳產業強勁，深圳有拼搏精神。
而杭州一定是江浙的歷史原因，江浙的契約精神，高效，具有服務意識的政府部門，民富等。
這些確實和房價有一定的關係，但並非決定性的因素，供需決定價格，脱離供需談房價就是耍流氓。
△2019年重點城市住宅用地供應
先看一張統計圖表，上圖為2019年全年國內重點城市住宅用地的出讓統計。
深圳的住宅用地出讓明顯的比其他任何一個城市都低，可以説是零供應。
需求恆定，供應不能有效地跟上，商品價格定會異常波動，何況像深圳這樣人口流入強勁的重點城市，再加上深圳本就強勁的購買力，資金量，不漲都難。
如果橫向對比杭州與武漢的住宅用地供應情況，據統計，武漢每年出讓土地換算成住宅供應可達20萬套以上，武漢新房供應量常年維持在杭州兩倍。
再看看與杭州常年爭奪“華東老二”的南京。
南京住宅出地出讓量甚至還要低於杭州，年均新房供應小於10萬套，不到武漢的一半，也就不難理解南京房價常年位居全國前列，且穩如狗。
説白了，深圳的房價異動，根本原因就是供給嚴重不足，可見的未來，只要深圳不改變住宅用地供應的策略，房價只會繼續上天，接近甚至超過香港也只是時間問題。
再談談土地市場的重啓。
近期各大房企在土地市場攻城略地，幾年前意氣風發的房企似乎又回來了。
這是不是樓市週期啓動的又一個預兆呢？顯然不是，一級市場的表現和二級市場關聯有，但不是決定性的。
土地市場的火熱只是房企手上錢又多起來了，土地市場就是最直接的探針。
手上有錢就買地是房企的慣性選擇，不是每家房企都是萬科，有足夠的風險意識，能夠做到低吸高拋。
但也説明了市場上資金的充裕，市場上錢多了，這點才是值得真正加以關注的重中之重。
資金龍頭控制在變動！
| PART 4 |
供需決定價格，記住，這句話適用於任何市場。
決策端的政策工具都是通過影響供需兩側改變市場，從而達到把控市場的目的。
就比如樓市調控最常用的限購，無非就是減少需求，將需求後置，以平衡供需之間的不平衡。
但影響供需的顯然不僅僅是限購，如土地供給量，限購，信貸政策等都是供需調控工具。
其中，對於全盤樓市來看，信貸，貨幣政策是短期調控政策的見效最快，也最有力的工具。
現階段杭州樓市最大的不確定性也就來源於信貸，貨幣政策。
我們先來講講現階段政策不發生重大變化，杭州樓市是否有跳漲，暴漲的可能性。
前面已經多次重複，供需是決定價格的根本，同理，杭州樓市亦是如此。
那麼杭州樓市的供需兩端是否平衡呢？
答案是確定的，杭州樓市供需兩旺。
根據統計，2019年杭州新房供給量大概在14萬套左右，二手房成交則在10萬套上下，全年成交新增及存量住宅超過20萬。
這個數據妥妥是位列全國前茅的，和杭州近幾年人口流入態勢較為吻合。
在成交量持續保持放量的情況下，杭州樓市基本保持了樓市平穩，並未出現暴漲暴跌，穩字是杭州樓市的主旋律。
也證明杭州樓市的供需趨於平衡。
但人口的持續增加，需求端只會進一步的擴張，與此同時，杭州土地的出讓計劃也相應做了調整，預計2020年涉宅地塊量同比2019年將繼續上浮。
那麼在當前的限購、限價的態勢下，信貸、資金不出現明顯波動，那麼杭州樓市繼續是“穩"字當頭.
杭州樓市實在是太過於健康了，已形成良性的循環，既能保持土地收入的穩中有升，更好的支撐城市的擴張。
同時房價穩定對於城市吸引人口起到至關重要的作用。
土地收入和做大城市，這根平衡木杭州玩的幾近完美。
| PART 5 |
在信貸、貨幣不大水漫灌的前提下，杭州樓市只會更穩，買房也能夠更從容。
這段時間，我常對朋友説，現在什麼都穩，但就怕懸於高空的”水庫“。
但對於普通購房者來説，不確定性的成本太高。
經濟下行，提振經濟的最後法寶大概率依舊是貨幣放水，具體怎麼放，也許是細水長流，也不排除洪水滔天。
那麼對於資金本就不多的剛需來説，洪水滔天就是end。。。
但這種可能性並不大，畢竟提了幾年的房住不炒有何意義？
深圳近期整頓經營貸資金流向就是最好的案例，水可以放，但起碼明面上不能流到樓市。
對於普通購房者來説，杭州依舊是早買早好，不要期待房價的大幅下行，限價抬升就是最好的預示。
既然房價不跌，為什麼不早買呢？
限價上調1000塊，總房價就上調了至少10萬，這10萬塊賺起來還不容易呢，為什麼要留給時間？
何況洪水滔天還是有一定概率的，真的到了那天，誰也躲不掉。
時間的不會因為個人意志而停下腳步，歷史的塵埃對於個體就是一座大山。
既然猜不到結尾，那麼珍惜現在。
打算買房？手腳一致，珍惜現在，當然也別急，可挑可選，下個週期還沒啓動。
真正啓動了，關注房叔，一定儘量告知。
祝所有粉絲都可置一房安家之所，好好生活。