大魚吃大魚!房地產的“洗盤年”來了
7月31日，泰禾“引戰”塵埃落定，最終 萬科 成了“白衣騎士”。除了泰禾，今年以來，還有不少房企都透露出引入戰投意願，以求重整旗鼓，增強流動性、緩解償債壓力。
説到底，這還是一個強者恆強的遊戲，正如專家説的 ，只有20%的開發商有可能完成產業模式的重塑，剩下80%的開發商，則會在未來的行業調整中慢慢退出……
泰禾“白衣騎士”現身 萬科 24億入股
8月3日晚間， 泰禾集團 發佈了簡式權益變動報告書。
報告指出，此次權益變動系控股股東泰禾投資與海南萬益管理服務有限公司於2020年7月30日簽署《股份轉讓框架協議》所致，根據協議約定，泰禾投資擬將其持有的 泰禾集團 合計4.95億股股份協議轉讓給 萬科 旗下的海南萬益管理服務有限公司，轉讓價款合計為24.27億元。
本次權益變動後，泰禾投資持有 泰禾集團 7.24億股股份，佔 泰禾集團 總股本的29.07%，泰禾投資及其一致行動人將合計持有 泰禾集團 10.65億股股份，佔 泰禾集團 總股本的42.79%，泰禾投資仍為 泰禾集團 控股股東。
這意味着，交易完成後，“白衣騎士” 萬科 將成為 泰禾集團 的第二股東，而泰禾實控人 黃其森 仍然是大股東。
對泰禾來説，債務危機一直存在。因此，在過去一年中， 泰禾集團 屢屢傳出引入戰投的消息，而黃其森也曾公開表示，引入戰投的前提是要能跟泰禾的業務協同發展，雙方能夠“門當户對、志同道合”。
就在今年5月13日，泰禾公告稱正在籌劃引入戰投，甚至表示相關交易可能涉及公司控制權的變更。
關於誰將成為泰禾的“白衣騎士”，也是傳言不斷，泰禾也陸續與信達、華僑城、保利、融創、金茂、廈門國貿等房企傳出“緋聞”。其中，有消息指出融創的孫宏斌曾提出五折的收購方案，最終不了了之。
但，最終接手的卻是最為穩健的地產老大哥—— 萬科 。
不過，在雙方的合作協議中，有許多嚴苛的先決條件：
首先，泰禾要制定債務重組方案，並與債權人達成一致；
其次，重組方案能支持泰禾恢復正常生產，可持續經營，需要得到泰禾和 萬科 一致認可；
此外， 萬科 將對泰禾進行法律、財務、業務方面的盡職調查；
最後，泰禾提供給 萬科 的文件和轉讓給 萬科 的股份，要沒有任何瑕疵。
此外，這些事情需在9月30號之間完成。並且， 萬科 不對泰禾的經營及債務等承擔任何責任，亦無任何責任為相關各方提供任何增信措施或財務資助。
在嚴苛的前提條件下，用8折優惠、24.3億就可以拿到上市公司第二大股東的位置，這對 萬科 來説，完全是一筆風險可控、預期回報合理的買賣。
萬科 入股當日， 泰禾集團 官微發出推文《你和命運必有一戰》
而 萬科 則將此舉定義為“該筆投資是向行業夥伴伸出援手的投資行為，希望泰禾走出困境，恢復正常秩序。但此次股權轉讓是否能最終達成，取決於相關先決條件能否滿足，仍存在不確定性。”
儘管等來了 萬科 的援助 ，但眼下，泰禾還是無法避免債券不能按時兑付的現狀。
泰禾集團 8月1日的公告顯示，公司關於“18泰禾01”將無法按期兑付本息，該筆債券2018年發行規模15億元，票面利率8.5%，期限三年。按照原先計劃，應在8月3日支付2019-2020年度的利息及回售本金約15.54億元。其中，回售本金金額約為14.27億元，利息1.27億元。
相對於泰禾所要面對的超過555億的2020年內到期債務， 萬科 的24.3億元現金也不過是杯水車薪。
泰禾維權業主表示， 萬科 的行為就是在呼籲大家不要逼死泰禾
萬科 入股泰禾這件事，更重要的是從戰略層面上對 萬科 和泰禾帶來正面的積極影響，公司資金困境還需泰禾自己解決。
引入戰投已成為多家房企的選擇
於債台高築的泰禾而言，尋求戰略投資者，成為其解套的唯一途徑。
數據顯示，中國70%以上的房地產公司處於負債狀態。疫情衝擊之下銷售放緩，讓本來現金流就緊張的各大房企更是雪上加霜。
此外，還有數據顯示，2020年是房企債券到期的高峯期，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億元，其中剛剛過去的七月份是到期高峯期，高達1490億元。
因此，除了泰禾，今年以來，還有不少房企都透露出引入戰投意願，以求重整旗鼓，增強流動性、緩解償債壓力。
首先是世茂福晟間的傳聞得到官宣。1月13號，鮮少露面的福晟集團董事長潘偉明和世茂集團總裁許世壇出現在“合世界 共茂晟”的發佈會現場，官宣了雙方的合作。許世壇強調，外界所説的併購行為並不存在，相比收購或合併，雙方締結戰略合作的説法更為確切。
福晟換了個方式活了下來，而世茂吃下福晟也補齊了自己在建築領域以及舊改領域的短板，也正就是福晟最優質的資源板塊。
因此，業內戲言，福晟跌倒，世茂吃飽。
其中，4月 15 日 ，協信地產與新加坡城市發展有限公司合作簽約儀式在上海虹橋協信中心舉行。協信地產正式引入新加坡城市發展有限公司，後者以43.9億元成為協信第一大股東。
4月26日，綠城中國引入新湖中寶，後者以30.7億港元成為綠城的第三大股東，位列中交、九龍倉之後。據瞭解，綠城中國與新湖中寶同屬浙江起家的老牌房企。新湖中寶成立於1993年，並於1999年在上海證券交易所上市。
5月13日，新華聯集團與中金公司簽署戰略合作協議，雙方將合作為新華聯引入實力雄厚的戰略投資者，緩解資金困局。
6月7日， 旭輝控股集團 發佈根據一般授權配售新股份公告。旭輝完成配股，並引入了國際知名投資機構美國資本集團。不僅入局旭輝，美國資本集團還持有世茂房地產和龍湖集團、長實集團、ESR等上市企業的股份。
6月29日， 萬科 公告宣佈，廣州 萬科 擬將下屬企業廣州萬溪50%股權以70.4億元價格轉讓給“中信信託·廣州萬溪股權投資集合資金信託計劃”，為廣信資產包引入以信達為首的七家戰略投資者。
7月12日，招商蛇口在發佈的重組報告書中提到，平安人壽將認購定增35億，交易完成後，其將會持有招商蛇口2.23億股，成為第五大股東。
從已成功引入戰投或計劃引入戰投的房企來看，高負債型房企佔了相當的比例。引入戰投，歸根結底是為了資金。
通過股權、債權轉讓的形式引入戰投，可以進行有效的融資，回籠資金，同時降低財務風險，有利於持續經營。
房地產行業的“洗盤年”來了
發展困境之下，房企紛紛借力戰投，試圖扭轉局面。
然而，房企引入戰投未必都能圓滿。例如賣身給世茂的福晟依舊麻煩事不斷，由於債權關係錯亂，先是員工在集團總部追繳跟投，後是旗下地產項目被爆違約。
今年，融創中國董事長孫宏斌就曾表示，“今年的併購機會肯定比往年大很多，我們內部把它定義成洗盤年，遠遠超過任何一輪機會。”
但孫宏斌同時認為，雖然併購的機會大很多，但是可併購的優質標的不是很多。“現在出現困難的公司，一類是因為這幾年存量時候拿的地太貴了，公司的流動性壓力特別大，但又沒有價值，就不是一個好的標的。第二類的是公司持有的資產太重，還有就是佈局的三四線城市太多。”
據統計，年內破產房企已經達到230家，多為三四線城市的中小企業，他們沒有足夠的現金流扛過疫情的衝擊，成為2020年第一批被淘汰的房企。
而房地產市場早已開始呈現“大魚吃小魚”，甚至“大魚吃大魚”的態勢。因此，戰投資源也僅僅青睞於規模型房企傾斜，這也將推動市場資源加速向優勢房企靠攏，頭部效應也會愈加突出。
這也意味着，中小房企的生存空間則越來越窄。
房地產行業的“洗盤年”，真的來了！