觀點地產網 近一年以來，星河商置手上有着最重要的任務——衝刺港交所。
自2019年7月從新三板摘牌後，通過收併購、股權轉讓、成立公司等一系列操作，星河商置的目標轉向港交所IPO。
今年1月份，星河商置便以全新的上市平台“星盛商業管理股份有限公司”，向港交所遞交招股書，但無奈並未衝刺成功。
如今新的階段又開啓，於7月20日，星盛商管二度遞交招股書。具體內容與第一次遞交的招股書並未有太多不同，更新部分大多是最新的數據以及其面臨的最新情況。
首先星盛商管的介紹仍為品牌系統包括城市型購物中心COCOPark、區域型購物中心COCOCity及iCO、社區型購物中心COCOGarden以及高檔家居佈置購物中心“第三空間”。
其次，星盛商管基於商用物業的特點及狀況，採用三種運營模式，包括委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式及整租服務模式。
截至2017年、2018年及2019年年度以及截至2019年及2020年4月末，星盛商管持續經營業務的收入分別為2.781億元、3.287億元、3.873億元、1.237億元及1.359億元。
數據來源：企業招股書，觀點指數整理
根據初步內部數據，2020年5月的收入較2019年同期增加，主要由於運營中商用物業的收入增加，乃主要由於來自籌備階段的商用物業之收入增加及運營中商用物業從COVID-19流行病的負面影響中持續復甦。
而收入之中，來自委託管理服務模式的收入佔於往績記錄期間的絕大部分，主要原因為根據委託管理服務模式向業主收取服務費並向租户收取管理費，以及提供增值服務予相關租户。
於2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日止四個月，來自委託管理服務的收入分別為2.13億元、2.54億元、2.95億元、9270萬元及9340萬元，分別佔同期的收入總額76.4%、77.1%、76.2%、74.9%及68.7%。
招股書披露，自在深圳運營的首個購物中心深圳福田星河COCOPark（北區）於2006年開業以來，截至2020年4月30日，星盛商管已將地域覆蓋範圍擴展至中國17個城市，管理合共45個購物中心及商業綜合體，其中25個位於大灣區（16個位於深圳）、8個位於長三角地區、5個位於華中地區及7個位於其他地區。
此外，於7月7日，星盛商管訂立合約以向49個商用物業項目提供服務，覆蓋中國18個城市，總合約面積約299.3萬平方米，當中58.0%由獨立第三方開發或擁有。
於往績記錄期間，星盛商管大部分合約面積均由獨立第三方開發或擁有的商用物業所貢獻。由獨立第三方開發或擁有並受管理的商用物業數目由截至2017年12月31日的7項增加至截至2020年4月30日的15項。
截至2017年、2018年及2019年12月31日及2020年4月30日，由獨立第三方開發或擁有的項目合約面積分別佔總合約面積59.5%、66.4%、57.7%及55.5%。
但另一方面，於往績記錄期間，產生自向獨立第三方開發或擁有的商用物業提供服務的收入分別佔2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日止四個月的收入總額的9.8%、11.6%、10.5%、11.6%及14.6%。
但是由獨立第三方開發的項目所產生的收入相對較低，乃主要由於根據品牌及管理輸出模式管理有關項目。
2014年，基於星河COCO Park的運營經驗，星河商置開始將這種模式向外運用至第三方發展商開發的購物中心及商業綜合體，並藉此將業務拓展至深圳之外的區域。
彼時其首次試水進行深圳龍華星河iCO項目的品牌輸出。多年來，已成功運營深圳龍華星河iCO、普寧星河COCO City、鄂爾多斯星河COCO City、汕尾星河COCO City 、深圳龍崗星河iCO等項目。
而於往績記錄期間，大部分收入均產生自向星河控股及其聯繫人開發或擁有的商用物業提供的服務，於2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年4月30日止四個月分別佔收入總額的90.2%、88.4%、89.5%、88.4%及85.4%。
星河控股及其聯繫人仍為最大客户，對大股東依賴較多，是外界對星盛商管最大的隱憂。
具體數據為，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年4月30日止四個月，星盛商置向星河控股及其聯繫人提供服務所錄得的收入分別為6330萬元、6660萬元、9520萬元、2760萬元及4430萬元。
通過獨立第三方開發或擁有的物業，可以幫助更快擴大規模的同時，其毛利率通常高於由星河控股及其聯繫人發展的物業毛利率。
星盛商管的毛利率於往績記錄期間都維持相對較高水平。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年4月30日止四個月，整體毛利率為49.9%、51.7%、51.8%、55.3%及60.2%。
據解釋，於發展城市及地的商用物業的平均租金及管理費一般較高，乃由龐大及不斷增長的人口以及較高的人均可支配收入較高所推動，一般導致商業運營服務供應商的毛利率較高。
招股書稱，星盛商管整體毛利率主要受到商業運營服務的運營模式組合影響。整體而言，品牌及管理輸出服務的毛利率為三個運營模式當中最高，原因為僅承擔與項目相關的員工成本。截至2020年4月底，品牌及管理輸出服務毛利率高達77.2%。
而所有由獨立第三方開發或擁有的物業皆由品牌及管理輸出服務模式管理，毛利率相對較高，而星河控股及其聯繫人開發或擁有的部分物業由委託管理服務模式及整租服務模式管理，毛利率相對較低。
毛利率亦受商用物業的位置所影響。招股書中稱，星盛商置大部分收入及毛利乃產生自大灣區（尤其是深圳）。
截至2020年4月30日，大灣區的合約面積佔總合約面積的41.1%。2020年前4月，星盛商管72.5%的收入來自於大灣區。
但其也表示，由於繼續擴展至其他地區（包括較低線城市），該等地區的項目可能未能如深圳的項目有利可圖，在有關情況下整體毛利率可能下降。
據星盛商管方面預期，於大灣區的物業將於短期內繼續占星盛商管管理的物業重大部分。
另一方面，星盛商管也在不斷加碼大灣區佈局。於5月16日當天，星河商置與長華投資集團簽署項目合作協議，意味着其迎來又一個品牌管理輸出項目——佛山長華星河COCO City。