長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔
老牌粵系房企合景泰富營收創新高，邁入千億陣營。
合景泰富集團（01813.HK）近日發佈的年報數據顯示，截至2020年12月31日的預售額為1036.08億元，較2019年增加20.3%。
銷售額突破千億的同時，公司淨利潤卻呈現出下滑趨勢。2020年，合景泰富歸屬於控股股東的淨利潤為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。這也是合景泰富11年來淨利潤首次下滑。
長江商報記者注意到，全年1036億的銷售額屬於合景泰富自己的權益並不多，克而瑞數據顯示，其2020年權益銷售額646.4億，權益銷售佔比61.6%。
財務方面，截至2020年12月31日，合景泰富的淨負債率為61.7%，剔除預收賬款的資產負債率為75.1%。另據數據顯示，2016年-2019年，合景泰富經營活動產生的現金流量淨額連續四年為負，分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元。
淨利潤與營收增幅“背道而馳”、規模靠合作支撐……針對上訴問題，長江商報記者發送採訪提綱至合景泰富方面，截至發稿前仍沒有得到回覆。
歸母淨利縮水超三成
2017年合景泰富曾宣佈三年衝刺千億規模，2020年，合景泰富合約銷售額成功突破千億大關至1036.1億元，同比增長20.3%。業績會之上，合景泰富再一次將2021年的銷售目標增速定為20%，“2021年年底合景泰富銷售額要達到1240億元”。
各項業務中來自物業投資的收入快速增長，增速超過物業開發主業，來自物業開發的收入同比增長25.2%至284.9億元；來自物業投資的收入同比增長27.8%至8.0億元。
不過，從銷售增速上來看，合景泰富2018年銷售增速為72.7%，之後腰斬，2019年跌至31.5%，2020年銷售增速為20.3%，規模增長略顯乏力。
與此同時，合景泰富面臨增收不增利的尷尬。2020年，合景泰富歸屬於控股股東的淨利潤為66.76億元，較2019年大幅下滑31.91%。這也是合景泰富11年來首次淨利潤出現下滑。2008年，公司營收從38.8億元下跌至15.8億元，淨利潤從26.8億元下滑至3.7億元。
合景泰富針對2020年年報中“利潤降低”的解釋是：“其他收入減少”與“投資物業公允值收益減少”。年報顯示，2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54億元減少至2020年的16.28億元，減少幅度為42.96%。2020年，一直依仗的投資物業公允價值收益出現大幅下降，同比減少88.83%，僅餘4.15億元。財報中，合景泰富還提及，因2020年投資物業公允值減少，公司税前利潤減少致年度所得税開支同比減少了2.8%。
“增收不增利”，往往繞不開高昂的銷售費用，銷售成本的抬高也壓低了公司利潤。2020年，合景泰富的銷售成本由2019年的164.96億元增加至2020年的203.83億元，增長幅度為23.56%。就此，合景泰富方面表示，主要由於物業銷售的已交付總建築面積增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。
此外，合景泰富酒店收入僅佔總收入的1.5%，購物中心、寫字樓等商業租金收入也僅佔總收入的2.7%。
權益銷售佔比僅6成
土地儲備方面，2020年合景泰富通過招拍掛、合作開發等多種模式新增21個項目，新增土地儲備建築面積為332萬平方米，總的土地成本為236億元；權益土地面積為276萬平方米，權益土地代價為194億元，新增貨值約700億元。
從區域佈局上看，長三角區域項目佔比50%，粵港澳大灣佔比41%，且公司項目多集中於一二線城市。
截至2020年底，合景泰富共擁有175個項目，分佈於41個城市，擁有權益建築面積約1663萬平方米，總建築面積約2442萬平方米，總可售貨值約5300億元。據管理層分析，按照2020年的銷售額估計，當前土儲可以支撐公司未來三至五年的發展需求。
雖然2020年合景泰富的銷售額突破了千億，但有近半銷售額來自與合作方的權益銷售。據克而瑞數據，合景泰富的權益銷售金額僅有646.4億元，權益佔比僅6成，千億銷售額中，有近400億，約五分之二屬於合作方。
據統計，過去幾年間，合景泰富新增項目中70%以上都是合作開發。克而瑞數據顯示，2018年至2020年，合景泰富的銷售權益比分別為82.09%、64.48%和62.39%，處於行業低位。
土儲權益比例也逐步走低，據公開信息，截至2020年6月末，合景泰富權益土地儲備1636萬平方米，總建面2475萬平方米，土儲權益比例僅為66.1%。
去年下半年，合景泰富有意控制合作拿地的幅度。財務報告顯示，2020年合景泰富新增項目合計總建築面積約332萬平方米，總土地成本共236億元，權益土地成本約194億元，新增土地權益比例回升至82.2%。
權益拿地比例增加後，公司獲取土地成本在大幅增加，而銷售價格僅小幅上升，“麪包價格”增幅遠不及“麪粉價格”增幅。
2020年合景泰富土地成本由2019年的3102元/平方米增加至2020年的4309元/平方米，同比增加38.9%；而其平均銷售價格僅由2019年的12581元/平方米增加至2020年13217元/平方米，增幅僅為5%。
為了推動規模擴張，獲取更多的融資平台，合景泰富也積極推動旗下物業公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日，合景悠活正式在港交所上市。
短期債務壓頂或存“明股實債”
邁入千億陣營後，合景泰富的負債問題也逐步凸顯。截至2020年年末，合景泰富有息借貸總額778.6億元，其中短期借款252.55億元，長期借款526.05億元。
整體債務由2019年的855.76億元下降至2020年的823.6億元，但是短期債務一年內近乎翻倍，2019年，合景泰富一年內到期債務合計約237.26億元，2020年則為約431.22億元。
業內認為，短期債務壓頂之下合景泰富可能存在“明股實債”，引入“債務股東”的可能性。
合景泰富2020年非控股股東權益為103.8億元，2019年同期為24.47億元，非控股股東權益較2019年暴漲429%，非控股股東權益在權益總額中佔比高達23%，這一比例在2019年同期僅為6.8%。
“明股實債”是房企為融資常用手段，在獲取資金的同時提升並表後的總資產，從而降低了負債率；另一方面，也能將需要並表的控股子公司轉成了不需要並表的聯營公司，實現真實負債表外化，降低上市公司的表內負債率。
除了有息負債，還有隱藏在報表之中的債務壓力。報告顯示，2020年度合景泰富的其他應付款同比增長約40億元，達317.46億元。應付合營及聯營公司款項合計384.5億元。數據顯示，2018年-2019年應付聯合營公司款項分別為398.87億元、390.88億元。
業內人士表示，由於應付款主要為無息資金，並不計入房企的有息負債，成為房企的“隱形債務”，因此也是房企達成優化顯性負債率指標的有效途徑。
合景泰富於2015年前後開始提速，並於2018年提出三年千億目標。衝刺規模下，現金流緊張，2016年至2019年，公司經營活動產生的現金流量淨額分別為-20.91億元、-94.69億元、-22.72億元及-42.76億元，連續四年淨流出，2020年業績報中沒有披露這項數據。
2020年6月，合景泰富主席及執行董事孔健岷曾在股東會後表示，“現金流管理方面，今年的整體目標則是要回到正數，因此在存貨週轉方面，近兩年不管是在華東區域還是珠三角，公司都在不斷的提高週轉速度。”
從“三道紅線”情況來看，截至2020年，合景泰富淨負債率為61.7%，現金短債比為1.8，剔除預收賬款的資產負債率從2019年的80.8%降為75.1%。公司三道紅線一道處在黃檔。
對於資產負債率，管理層頗具信心。合景泰富財務副總裁黃妍萍在業績會上表示：“有信心在2021年末完成這個指標，達到70%這個綠檔線。”
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