新希望服務赴港IPO：收入3.68億 在管面積780萬方僅0.3%來自第3方
中華網財經1月14日訊：據悉，劉永好家族絕對控股的新希望服務控股有限公司（下稱“新希望服務”）於13日向港交所遞交招股書，農銀國際作為獨家保薦人。
圖片為招股書截屏
中國物業百強排名39
中華網財經翻閲招股書瞭解到，新希望服務成立於2010年1月26日，為中國民生服務運營商，提供物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務及生活服務，業務運營起步於成渝城市羣，隨後將地域覆蓋擴張至上海、蘇州、温州、大連及全國的其他一線城市、新一線城市及二線城市。在億翰智庫發佈的2020中國物業企業綜合實力百強中排名第39位。下圖為業務模型：
劉永好家族以90.8%絕對控股
股權結構看，成立之初，新希望服務由四川新希望南方房地產開發有限公司（新希望房地產當時的全資附屬公司）擁有80%權益及由新希望房地產持有20%權益。後續2011年通過收購後由新希望房地產全資擁有。
最終股權結構看，新希望服務股權中劉永好家族以90.8%絕對控股，員工福利信託佔股6.2%、cuidonghong佔股3%。
值得注意的是，招股書顯示，新希望服務最終控股股東劉永好及劉暢並無擔任本公司或本集團任何成員公司的董事，亦無參與本集團的日常運營和管理。鑑於過往在營運管理取得的良好成就，該最終控股股東將集團的業務管理委託給新希望服務的董事及高級管理層。
此次IPO募集資金主要用途看，新希望服務表示，預計會收購併投資其他管理住宅物業及寫字樓、商業綜合體、醫療設施、教育設施等非住宅物業的物業管理公司。為提高管理效率，促進資源共享，亦預計會優先考慮位於其已擁有業務的城市或地區的物業管理公司。
55個項目，在管面積780萬平米
截至2020年9月30日，新希望服務擁有管理55個項目，在管總樓面面積約為780萬平方米。於2020年最後一季，在管樓面面積增加31.3%至截至2020年12月31日約1020萬平方米。截至最後實際可行日期，在管總樓面面積進一步增至1030萬平方米。
截至2020年9月30日，新希望服務分別有36.5%及25.1%的在管樓面面積位於成渝城市羣及華東地區，而截至同時分別有32.3%及39.4%的合約樓面面積位於上述兩個地區。截至2020年9月30日，其服務的物業項目覆蓋中國六個省的14個城市、一個自治區及兩個直轄市，且物業管理項目全部位於中國一線、新一線和二線城市。
來自第三方在管面積佔比僅為0.3%
項目來源看，新希望服務來自新希望房地產集團的項目數量為43個，在管樓面面積為623.2萬平方米，收入1.07億元，佔比82.4%；來自新希望房地產集團的合營或聯營公司的項目數量為5個，在管樓面面積為103.8萬平方米，收入978萬元，佔比7.6%。
此外，來自新希望服務的最終控股股東的聯繫人的項目數量為5個，在管樓面面積為17.7萬平方米，收入1258.9萬元，佔比9.7%；來自獨立第三方的項目數量為2個，在管樓面面積為36萬平方米，收入39.6萬元，佔比0.3%。
2020年前三季收入3.68億元
新希望服務的收入構成看，其收入主要來自物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、生活服務四方面，截止2020年9月30日收入佔比分別為35.2%、28.4%、20.9%、15.5%。
圖片為招股書截屏
數據顯示，2018年到2019年，新希望服務的收入從人民幣2.58億元增長47.5%至3.81億元，並從截至2019年9月30日止九個月的2.8億元增長31.3%至2020年同期的3.68億元。
毛利率為44.5%、2020年前三季淨利潤6400萬元
圖片為招股書截屏
毛利率方面看，於2020年9月30日最後一期，新希望服務毛利率為44.9%；來自物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務、生活服務的毛利率分別為31.9%、41.7%、75.0%、39.6%。
淨利潤方面，新希望服務的淨利潤在2018年、2019年分別錄得4110萬元、6400萬元，截至2020年9月30日止九個月錄得7940萬元，同比增長增長33.2%。
近三分之一收入來自新希望地產
招股書風險提示，於往績記錄期，新希望服務的物業管理服務分部的相當一部分收入來自新希望房地產集團開發的物業。於2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，來自向新希望房地產集團開發的物業提供物業管理服務的收入分別為人民幣10450萬元、人民幣1270萬元、人民幣952萬元及人民幣10670萬元，分別佔該等期間總收入的約40.5%、33.4%、34.0%及29.0%。
99.2%為包乾制收費模式，曾出現虧損而退出
通常按包乾制向客户收取物業管理費，但可能無法有效地預測或控制提供物業管理服務分部物業管理服務的成本。於往績記錄期，主要根據包乾制模式從物業管理服務分部物業管理服務中產生收入，其於2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月分別佔自我們的物業管理服務分部物業管理服務產生的總收入的約98.3%、98.0%、99.1%及99.2%。我們按包乾制以預先釐定的每平方米固定包乾價收取物業管理費，即物業管理服務分部所提供物業管理服務的“全包”費用。。於往績記錄期，我們兩個在管物業項目產生虧損。於2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，有關虧損分別為人民幣0.2百萬元、人民幣0.5百萬元、零及零。
一項商務物業的營運產生1600萬元虧損
招股書顯示，未必能夠將所經營的商務物業準確定位。於2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，商業運營服務所產生的收入分別為人民幣6240萬元、人民幣7260萬元、人民幣5490萬元及人民幣770萬元，分別佔同期總收入約24.2%、19.1%、19.6%及20.9%。然而，其未必能夠維持商業運營服務現時的增長或予以進一步擴展。
於往績記錄期，新希望服務在一項商務物業的營運產生虧損。於2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，零處、一處及一處商務物業的虧損分別約為零、人民幣6600萬元及人民幣1600萬元。有關該商務物業營運的虧損乃主要由於其尚處於營運早期，而產生員工及市場推廣方面的大量成本。於2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，就該商務物業營運所得的收入分別約為零、人民幣700萬元及人民幣700萬元，分別約佔同期商業運營服務分部所得收入的零、9.6%及9.1%。
此外，新希望服務為成都、昆明、上海、温州和南寧這5個城市的12個優質商務物業提供商業運營服務。
於2019年，新希望服務的平均月度物業管理費為每平方米人民幣3.69元，較中國物業管理服務行業高57.4%，每平米收益為58.23元/平米。
（中華網財經綜合 文/劉星）