放緩步伐，收縮戰線！房地產開發商急吼吼回籠資金

銀保監會有關人士日前表示，將再出手擠壓樓市泡沫，提高挪用經營貸成本，對違規融資“零容忍”。

經濟導報記者調查中發現，利率上調、放款時間慢等影響着房地產開發商的舉動。為此，有開發商放緩了擴張步伐，甚至還在逐步收縮“開發版圖”。

“今年現金流和債務問題讓企業承受着不小的壓力，所以我們把回款保證現金流作為重中之重。”濟南一家房地產開發商項目部副總經理張凱接受經濟導報記者採訪時表示。

房貸延期

6月6日上午，經濟導報記者趕到了位於濟南東站附近的一新建樓盤，售樓處的銷售人員介紹了公司推出的一些政策。在談及貸款問題時，該銷售人員表示，現在濟南房貸審核比之前嚴了很多，尤其是對購房者“銀行流水”的審核，“現在放貸的時間説不準，快則1個月，慢了就不好説了。”

濟南市CBD片區一家樓盤的銷售顧問介紹，該樓盤與多家銀行都有合作，“首套房貸款利率是5.25%，二套房是5.35%。不過，聽説已經有一家合作銀行沒有額度了，具體情況需在簽訂購房合同時再確認。”

“現在房貸挺難批下來，我都等了兩個多月了，銀行還沒放款呢。”濟南購房者李語告訴經濟導報記者。

據經濟導報記者瞭解，在今年4月初，李語購買了一套商品房，在提交了各種手續後，就等着銀行放款。“當時銷售顧問説，手續齊全的話，一般會在2-4周內放款，但沒想到已經兩個多月了，還沒放款呢。”李語説。

實際上，李語最擔心的是，款項按照什麼樣的利率執行，“要知道今年4月份的時候首套房貸款利率是5.15%，現在首套房是5.25%了，我擔心等到放款的時候，利率還會高，畢竟差0.1個百分點，貸款100萬元的話，每個月要多還100多元。”

對於為何放款時間長了，甚至出現停貸的現象，濟南一家商業銀行的個貸部主任高天琦給出了自己的答案。在他看來，央行給各家銀行定下了硬性指標，限制信貸資源流入房地產，銀行手中的房貸額度不夠，房貸利率必然會上調，審批延期也是理所當然的事。

高天琦告訴經濟導報記者，從4月起，多家濟南銀行的首套房貸款利率出現了不同程度的上調。“目前濟南首套房普遍執行的利率為5.25%，此前是5.15%。濟南二套房貸款利率水平在5.35%-5.4%。”

在房地產行業分析師蘇鵬看來，此次房貸調控主要還是為了約束銀行，避免房貸餘額佔比過高，並不是為了限制房貸額度的絕對值，“而且，個人房貸餘額佔比超過紅線，銀行也可以進行動態調整，擴大信貸餘額總量。”

收縮戰線

“前幾天的‘兩集中’土拍，我們公司只拿了一塊地，不是沒錢，而是要收縮戰線。”張凱表示，“這是集團的要求，要求各地分公司減少拿地數量，只參加一些優質地塊的競拍。”

同樣的情況也出現在另外一家房地產開發商身上。該公司項目經理馮澤瑞告訴經濟導報記者，他們也只是有準備地搶了幾塊相對優質的地塊，“有些地塊太小，有些地塊要配建租賃住房，算算不是很合適，就放棄了。”

在馮澤瑞看來，“兩集中”土拍會減少開發商手中的土地儲備，對開發商的資金實力是一種考驗，畢竟現在土拍需要開發商自有資金來支持。

張凱告訴經濟導報記者，雖然説土地儲備是房地產開發商的命根子，但是土地儲備也會使生產經營的成本提高，“如果土地和房價的上漲抵不過財務成本的增加，這時候土儲會是身上的枷鎖，而不是口中的蜜糖。”

“沒有花不完的錢，只有買不完的土地。”蘇鵬表示，“在房企負債三道紅線（剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍）月度管控的前提下，只能是量力而行，在財務有限的彈性內做好安排分配，才能活下去。”

在馮澤瑞看來，今年土拍的土地項目明年或者後年會集中上市，大家的競爭肯定會很激烈。“與其大面積撒網，不如把產品做到極致，讓產品和服務能被客户認可。要做強，而不僅僅是做大，要有利潤和回款的銷售，有可持續的增長。”馮澤瑞説。

蘇鵬告訴經濟導報記者，除了在拍地方面收縮，有些全國性房企也在運營上收縮戰線。據他介紹，有家公司準備把山東各地的分公司全部裁撤，然後成立山東區域公司，降低運營成本。

回籠資金

“集團今年的首要任務還是保回款，抓現金流。集團要求降負債、降槓桿，而加大回款率和提高結轉利潤就來自加快項目的週轉速度，我們的回款每個月都要考核，回款目標每個月都在遞增，對我們的要求就是優先保證項目回款。”張凱説，“我們除了通過創新營銷策略來提振銷售，並利用專項折扣激勵購房者加大首付款比例。同時從內部管理入手，實現管理和績效的掛鈎，藉助信息化的方式加強回款管控以及成立回款小組協調工作。”

為了更快回籠資金，“以價換量”來實現“自救”成為不少開發商的制勝法寶。

在濟南市北園大街的一個樓盤的售樓處，銷售人員告訴經濟導報記者，一次性付款可以享受9.5折優惠；貸款的話，首付低於80%的可以享受9.8折優惠，首付高於80%的可以享受9.7折優惠。

蘇鵬説，大多數在售樓盤對一次性付款的客户都能給到9.5折左右的優惠，貸款9.8折的優惠。不過也有開發商給出的優惠政策相對比較大，貸款買房可以享受9.5折，一次性付款則可以享受到9.3折。

張凱告訴經濟導報記者，除了上述辦法，他們醖釀將購房尾款資產證券化來補充資金。

據瞭解，按揭的購房者在支付首付後，走完銀行或住房公積金中心貸款審批流程仍需一段時間，也就形成了購房尾款。

“通過對購房尾款的資產證券化可以幫助提前回收資金，盤活資產，緩解房款積壓的問題。目前購房尾款資產證券化已成為房企的常規手段之一。”蘇鵬分析道。(經濟導報記者 劉勇)

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