借新還舊 房企融資規模小幅攀升

7月以來，房企融資規模小幅攀升。從融資目的看，借新還舊仍是主流。

　　融資成本下降

　　中指研究院監測數據顯示，7月房地產信用債發行規模為652.2億元，相較於6月528.7億元增長23.36%；內地房企海外債發行規模為372.9億元，相較於6月290.3億元增長28.45%。信用債與海外債融資成本均有所下降。其中，信用債平均利率為4.17%，環比下降0.81個百分點；海外債平均利率為6%，環比下降2.08個百分點。

從融資目的看，借新還舊仍是主流。

銀保監會日前通報了上半年銀行保險業運行情況。上半年，人民幣貸款增加12.76萬億元，同比增加6677億元。各項貸款同比增長11.9%。其中，房地產貸款增速降至10.3%，繼續低於全部貸款增速。

中指研究院發佈的《2021年年中房地產行業融資盤點》顯示，2021年1-6月，房地產行業融資金額合計11089.5億元，同比下降8.1%，融資收緊態勢明顯。其中，信用債融資金額合計3323.8億元，海外債融資金額合計1899.3億元，信託融資金額合計3379.8億元，發行ABS融資金額合計2486.6億元。海外債及信託融資額快速下滑，成為房地產行業融資規模下降的主要因素。

安信證券研報顯示，下半年土地市場熱度或下滑，房地產銷售下行壓力加大。房企規模擴張或進一步受限，行業整合加速。

降槓桿提效率

受多種因素影響，房企拿地將出現較為明顯收縮。

針對投資者提出的“新增土儲金額超過銷售總額40%的房企將被暫停拿地”一事，中南建設8月3日在投資者互動平台指出，其實這並不是新消息，去年住房和城鄉建設部和人民銀行出台重點房地產企業資金監測和融資管理規則時，除了大家關注的“三道紅線”，購地金額是否超過銷售金額的40%就是重要的參考指標。今年上半年，公司銷售金額1090億元，新增項目總地價不到290億元，地價與銷售金額比值不到27%，公司的投資金額距離政策要求的限度還有很大空間。

此前，有頭部房企人士對中國證券報記者表示，40%的拿地限制主要指的是權益拿地金額佔權益銷售比重。“相比全口徑拿地與銷售比重，空間相對較大。即便如此，房企拿地仍會受到較大限制。”

從房企公開表態看，部分房企降槓桿由來已久，尋求低負債和高週轉。

中南建設8月3日指出，公司堅持不依賴有息負債的發展模式，有息負債與年度銷售規模的比值一直處於行業較低水平，公司負債少，償債能力強，經營風險低。政策不斷收緊，市場容錯空間持續降低，企業經營面臨更多挑戰。公司堅持高效運營，快速週轉，追求準確度。

對於公司股價持續下跌，中南建設指出，控股股東股份質押時均設有風險預警線，股價下跌達到預警線時，控股股東可以通過追加保證金等方式避免平倉風險。目前控股股東質押的公司股份無平倉風險。