重組後首份半年報 招商積餘“大物業+大資管”得與失
觀點地產網 “借殼”上市的近一年，招商蛇口利用中航善達整合旗下物業板塊，完成了兩家央企聯手刷新規模競爭的“合作”。如今，在物管行業競爭不斷加劇背景下，招商積餘提交了重組後第二份成績單。
8月24日，招商積餘發佈公告稱，2020年上半年，實現營業收入38.68億元，較上年同期增長49.88%；利潤總額2.72億元，較上年同期增長102.38%；歸屬於上市公司股東的淨利潤1.79億元，較上年同期增長110.66%；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤1. 69億元，較上年同期增長114.61%。
需要指出的是，招商積餘購買的招商物業自2019年12月才納入合併範圍，因此上述涉及去年同期財務數據並不包含招商物業，這也是該公司盈利數據增幅較大的主要原因之一。
中國銀河證券指，將招商物業納入2019年上半年的基數後，招商積餘可比口徑下營收同比減少7.78%，但歸母淨利潤同比增加8.6%。
這其中招商物業的利潤貢獻佔據了相當一部分。據招商積餘半年報披露，招商物業本期實現淨利潤9533萬元。
事實上，這場一度被稱為物管第二大兼併的交易，曾在最初協定時設定一則補償協議，即招商物業在業績承諾期2019年度、2020年度、2021年度淨利潤分別為不低於1.59億元、1.89億元、2.1億元。按此計算，招商物業今年上半年實現了業績承諾的50.44%。
即便如此，招商積餘可比口徑的營收下降，仍與綠城服務、雅生活、弘陽服務、佳兆業美好、碧桂園服務等港股物業公司披露的20%-60%營收增長有較大差距。同時，該公司資產管理業務出現41.56%，反映出受到疫情的影響。
對於招商積餘而言，大股東或許更傾向於展望它的未來發展。在4月份的2019年度招商蛇口業績發佈會上，董事長許永軍就表示，未來1-5年公司持有型物業的資產會達到1500億左右，佔6000多億總資產的1/4。
他更直言，“日後要把持有型物業成熟一個就要放一個到招商積餘。”
“12347”與1.72億平方米
重組之後的招商積餘，明確了“12347”發展戰略，主攻發展物業管理及資產管理兩項核心業務。在擴大物業管理業務規模，圍繞核心區域和重點城市深耕之餘，也通過完善業務價值延伸、平台科技賦能與數字化轉型與管理創新等方式，推動兩個平台業務的共同發展。
為了匹配上述戰略，招商積餘於報告期內在總部完成了組織架構調整，包括整合招商積餘、招商物業、中航物業三總部職能，以“大物業 大資管”為主線，設立物業BG、資管BG兩大事業羣和9個職能中心/部門。
此次半年考中，招商積餘物業管理業務實現營業收入35.87億元，佔公司營業收入的92.75%，較上年同期增長71.57%。其中，基礎物業管理實現營業收入29.4億元，較上年同期增加10.05億元，增長51.89%；專業化服務實現營業收入6.47億元，較上年同期增加4.92億元，增長317.47%。
這樣的比重仍偏大，若具體在物業管理業務營收對比，已公佈半年業績的綠城服務、雅生活、弘陽服務分別實現收入30.21億元、26.2億元、2.25億元，分別佔總營收的68.7%、65.5%、69.9%。
眾所周知，長達半年多的“黑天鵝”影響，相對於直接受到衝擊的房地產銷售而言，物管服務企業在上半年不僅保持着相對穩定的態勢，甚至一度逆勢生長。
在觀點指數不完全統計中，2020年上半年上市物業公司公告的收併購事件一共有18起，涉及金額10億元，當中更是不乏億元級別收購。亦有數據預測，2020年我國物業管理面積將達345億平方米。市場化及資本化加持下，行業市場規模依然擴張迅速。
作為坐穩A股上市物企，招商積餘也在不斷通過內生、收併購、外拓的方式迅速提升在管規模。截至2020年上半年，招商積餘物業管理項目為1315個，管理面積總計達1.72億平方米。住宅項目420個，管理面積達8603萬平方米，非住宅項目895個，管理面積達8590萬平方米。
同時，招商積餘新簽約項目194個，報告期淨增加管理面積1927萬平方米。新籤主要項目包括成都雙流區第一人民醫院、南京理工大學江陰校區、深圳灣公園、松山湖生態園東區等。
最新為7月9日，招商積餘在廈門、煙台設立合資物業公司，分別負責為廈門海上世界項目提供配套綜合服務，以及煙台相關地產、產業開發項目提供配套物業管理服務。招商積餘對此表示，將利於其資源積累，並提供新的收入和利潤增長點。
資管業務受挫
相比物業服務板塊，招商積餘在資產管理業務方面則較為“失意”。
報告期內，招商積餘資產管理業務實現營業收入1.85億元，佔公司營業收入的4.78%，較上年同期減少1.32億元，下降41.56%，背後原因不可避免受疫情影響，公司有關購物中心經營、酒店出租及其他持有型物業收入減少。
此前，許永軍曾公開透露，招商蛇口的商業運營板塊與招商積餘的商業運營板塊將會有所整合。截至2020 年6月，招商積餘九方資管作為原中航九方，目前在管購物中心13個，管理面積近100萬平米，其中自營項目4個，受託管理招商蛇口項目4個。
而在持有物業出租及經營方面，招商積餘擁有的出租物業包括酒店、購物中心、商業、寫字樓等多種業態，總可出租面積為59.3萬平方米，目前已出租面積為56.1萬平方米。
中國銀河證券認為，招商積餘的資管業務受到疫情的衝擊只是暫時的，公司作為招商蛇口持有資產運營的承載平台，未來將逐步承接招商蛇口的資產運營業務，在母公司的支持下，資管業務發展可期。
對於財務指標的重視，招商積餘也體現在數據上。截至2020年上半年末總資產159.32億元，較期初下降3.45%；歸屬於上市公司股東的淨資產81.6億元，較期初增長2.21%；資產負債率48.83%，較期初下降2.68%。
招商積餘在公告中表示，將持續推進債務壓減工作，利用經營盈餘資金，降低有息債務規模的同時，積極推進存量貸款置換及LPR利率轉換工作，優化債務結構，進一步提升公司融資管理能力。
截至2020年6月30日，招商積餘合計融資餘額為34億元，合計平均融資成本為3.75%-5.831%。其中銀行貸款融資餘額19.84億元，債券融資餘額14.16億元。
期內，由於融資減少，招商積餘短期借款為6.6億元，佔總資產比例4.14%；長期借款為12.04億元，佔總資產比例7.56%。此外，流動比率94.37%，速動比率63.67%，兩指標均下降幅度超 30%，招商積餘稱由於上半年招商積餘利用自有資金進行有息債務壓減所致。
與此同時，招商積餘也在積極尋找多元化金融服務。2020年6月2日，招商積餘與招商局集團財務有限公司簽訂期限兩年《金融服務協議》。根據協議，財務公司將在經營範圍內為招商積餘及下屬公司提供存款、結算、信貸、外匯及其他金融服務。
如此看來，招商積餘一切基本如約進行，只是眼下物業服務企業加速進入資本市場的熱潮不減，競爭也再度加劇，後續如何繼續規模化擴張增添力量，獲取穩定份額與增值空間，還將是一場漫長的考驗。