鑫苑服務：外拓步履漸穩丨物企關聯史②

文/樂居財經研究院 魏薇

鑫苑服務的前身鑫苑科技，於2017年3月在新三板掛牌，又於2019年1月退市，繼而轉戰港股，並於2019年10月成功登陸港交所。

上市當日開盤最高漲幅超100%，最高點每股為4.2港元，收於每股2.95港元。截至6月2日收盤，股價為每股2.22港元。

業績高速增長，營收年複合增長率34.09%

鑫苑服務在2019全年實現營收5.34億元，同比增加35.8%，自2017年至今，年複合增長率達34.09%。當期毛利潤2.02億元，毛利率37.79%；淨利潤0.81億元，同比增長6.8%，淨利率15.31%。在營收增加、毛利率同比增加3.83個百分點的同時，淨利率同比略有下降。

樂居財經翻閲其年報發現，2019年的行政開支同比大幅增加149.9%至6964萬元，佔營業收入的比重為12.9%。這其中，最大的兩項支出為2200萬元的上市費用和1230萬元的股份獎勵計劃。

上市費用尚且可算作正常支出，但鑫苑服務在成功上市前就進行了股份獎勵計劃，或也是為衝刺上市而對高層進行一定的激勵。

若不算這項費用，當期淨利潤會增加至0.83億元，淨利率增加至15.57%，盈利水平同比有小幅度提升。

對母依賴減小，外拓能力增強

據2019年報，截至期末，鑫苑服務的服務範圍分佈到了國內15個省、直轄市，35個城市，在管總建築面積為2006萬平方米，與2018年底相比增加了9%。從2016年至2019年，在管總建築面積的年複合增長率為23%。

從歷年數據可見，鑫苑服務對母公司鑫苑置業的依賴度逐漸減小。2016年至2019年，其來自母公司的物業管理費用佔同期提供物業管理服務產生收益的比重分別為96.2%、88.9%、84.3%、82.1%。來自於第三方的收益貢獻增加，外拓能力提高。

2019年末，在管面積中有63.5%來自於母公司，貢獻的收益為4.39億元，佔總營業收入的比重為82.1%；收入佔比與面積佔比的差值達18.6%，2018年末，此差值為13%。

查閲其年報發現，鑫苑服務在2019年來自獨立第三方的在管面積及物業管理服務收益較2018年都有所增加，在管面積佔比增加11.1個百分點，收入佔比增加5.5個百分點。而2019年，收入佔比下降的幅度明顯慢於母公司提供的在管面積佔比下降的幅度，導致此剪刀差加大。

鑫苑服務表示，在依託於鑫苑地產集團地產開發業務發展的同時，其自身也在積極向獨立第三方市場拓展，圍繞華中、環渤海、長三角、珠三角、西南這五大核心區域進行業務深度佈局。

2019年，鑫苑服務的第三方物業數目由2018年底的35個增加至期末的55個，共有120個項目，其中有83個位於華中地區。其中，華中和華東區域貢獻的收入超80%。截止發稿，鑫苑服務項目數持續擴增，業態涵蓋住宅、辦公、商業綜合體、產業園等，加速發展全國性佈局。

因上市募集資金和經營現金流入增多，2019年末，鑫苑服務的現金及現金等價物達到6.06億元，同比增加71.2%。

鑫苑服務在上市後成功募得1.97億元的資金，針對所得款項的用途，鑫苑服務表示會將約60%的所得款項淨額用於拓展物業管理服務、尋求戰略收購及投資機會。直至2019年底，尚有1.77億元未動用。資金到位後，鑫苑服務在2020年或將加快收購步伐。

今年4月23日，標普確認其母公司鑫苑置業“B-”長期發行人信用評級，以及該公司未償高級無抵押債券的“CCC ”發行評級，同時認為其在未來3至6個月能獲得足夠的資金償還即期債務，將評級展望調整至“穩定”。

【更多閲讀】