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易居月報 之
【全國房地產業報告】
核心觀點
全國年初累計土地購置面積同比降幅連續兩個月小幅擴大，説明下半年土地市場略有降温。7月和8月降幅小幅擴大，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市調控升級後政府為穩地價和市場預期延緩土地出讓有關。“三條紅線”的監管新規限制了房企激進融資拿地的能力，後面幾個月全國年初累計土地購置面積同比降幅可能會小幅擴大，但這有利於穩地價和穩房價。
1-8月東部地區商品房銷售面積率先轉增，成交均價漲幅也最高。1-8月東部地區商品房銷售面積率先轉增，主要是上半年以來長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續火熱。東部地區樓市呈現量價齊升的態勢，也與其調整時間最長有關，東部地區自2018年年初以來年初累計商品房銷售面積就一直是同比下降，目前已進入探底復甦階段。
Part 1
2020年1-8月土地成交面積同比下降2.4%，
成交均價同比上漲13.9%
1、2020年1-8月全國土地購置面積同比下降2.4%，8月同比下降7.6%
2020年1-8月，房地產開發企業土地購置面積11947萬平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份擴大1.4個百分點。單月數據來看，8月全國房地產開發企業土地購置面積1694萬平方米，同比下降7.6%。
受疫情影響，春節後多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨着全國復工復產，各地土地出讓節奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續收窄，6月已接近0，7月和8月降幅小幅擴大。7月和8月降幅小幅擴大，可能與疫情期間延遲出讓的土地已基本在二季度出讓完成，以及部分城市調控升級後政府為穩地價和市場預期延緩土地出讓有關。“三條紅線”的監管新規限制了房企激進融資拿地的能力，後面幾個月全國年初累計土地購置面積同比降幅可能會小幅擴大，但這有利於穩地價和穩房價。
2、2020年1-8月全國土地購置均價同比上漲13.9%，漲幅小幅擴大
2020年1-8月，全國房地產開發企業土地購置均價5933元/平方米，同比上漲13.9%，比1-7月小幅擴大0.5個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數較高有關，3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。4月土地購置均價漲幅擴大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結構性因素將整體均價拉高，5月和6月成交均價漲幅持續收窄，7月和8月漲幅小幅擴大。下半年以來，全國多個熱點城市收緊了調控政策，“三條紅線”的監管新規也有利於穩地價，預計未來幾個月土地成交均價漲幅將小幅收窄。
Part 2
2020年1-8月房地產開發投資同比增長4.6%，
房屋新開工面積同比下降3.6%
1、2020年1-8月全國房地產開發投資同比增長4.6%，增速小幅提高
2020年1-8月，全國房地產開發投資88454億元，同比增長4.6%， 增速比1-7月份提高1.2個百分點。其中，住宅投資65454億元，增長5.3%，增速提高1.2個百分點。1-8月全國固定資產投資同比下降0.3%，可見房地產開發投資依然要好於固定資產投資。
單月數據來看，8月全國房地產開發投資13129億元，同比增長12.1%。3月以來開發投資數據已連續6個月實現正增長，説明全國房地產開發投資已經完全恢復正常。
從結構來看，住宅投資同比增長5.3%，辦公投資同比下降1%，商業營業用房投資同比下降2.9%。住宅投資是三類物業中唯一同比正增長的。
2、2020年1-8月房屋新開工面積同比下降3.6%，降幅小幅收窄
2020年1-8月，房屋新開工面積139917萬平方米，下降3.6%，降幅收窄0.9個百分點。其中，住宅新開工面積102486萬平方米，下降4.3%。單月數據來看，8月房屋新開工面積19885萬平方米，同比增長2.4%。上半年全國土地成交情況較好，部分城市地市火熱，預計未來幾個月年初累計房屋新開工面積同比降幅還將繼續小幅收窄，全年預計將小幅下降。
Part 3
2020年1-8月商品房銷售面積同比下降3.3%，
成交均價同比上漲5.1%
1、2020年1-8月全國商品房銷售面積同比下降3.3%，東部地區率先轉增
2020年1-8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降2.5%，辦公樓銷售面積下降19.5%，商業營業用房銷售面積下降17.0%。單月數據來看，8月商品房銷售面積同比增長13.7%，已連續4個月同比正增長，説明各地商品房銷售已基本回到正軌。
從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以後增速逐步趨穩回
落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續小幅震盪回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震盪，全年同比微降0.1%。
受疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月以來隨着各地房企復工復產，商品房銷售逐漸恢復正常，同比降幅開始持續收窄。預計接下來幾個月年初累計商品房銷售面積同比降幅還將繼續收窄，但收窄幅度將明顯趨緩。
分地區來看，2020年1-8月，東部地區商品房銷售面積40614萬平方米，同比增長0.8%，1-7月份為下降2.2%；中部地區商品房銷售面積26330萬平方米，下降8.5%，降幅收窄2.6個百分點；西部地區商品房銷售面積27525萬平方米，下降2.7%，降幅收窄1.5個百分點；東北地區商品房銷售面積4017萬平方米，下降10.2%，降幅收窄4.3個百分點。
2、2020年1-8月全國商品房成交均價同比上漲5.1%，漲幅小幅擴大
2020年1-8月，全國商品房成交均價9843元/平方米，同比上漲5.1%，漲幅比1-7月擴大1.2個百分點。其中住宅成交均價9951元/平方米，同比上漲6.8%；商業營業用房成交均價同比下跌3.5%；辦公樓成交均價同比上漲1.8%。
分地區來看，東部和東北地區漲幅較高，為5.7%和4.9%，西部地區和中部地區分別小幅上漲3.1%和0.8%。
Part 4
三類物業庫存和存銷比均進入上行週期
商品房待售面積環比小幅下降
2020年8月末，商品房待售面積50052萬平方米，比7月末下降1.3%，相比去年同期增長0.5%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此後3年多來一直震盪下降，2019年12月末環比出現增長，2020年2月同比也出現增長，3月份以來雖環比持續小幅下降，但仍高於去年低點較多；商業營業用房待售面積2017年初達到最高點後緩慢下降，下降速度小於住宅，8月末比7月末微增0.2%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點後，基本維持橫盤走勢，8月末比7月末小幅下降0.4%。
2020年8月末，全國商品房現房存銷比為26.5月，相比7月末下降2.7%。其中，住宅現房存銷比為17月，相比7月末下降4%；辦公樓現房存銷比為48.3月，相比7月末下降3.6%；商業營業用房現房存銷比為52.9月，相比7月末下降1.3%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震盪上行，近兩個月存銷比有所下行，但仍高於低點較多；商業營業用房2018年9月以來持續震盪上升；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震盪上行，整體來看三類物業存銷比已進入上升通道，樓市漸趨供大於求。
Part 5
2020年1-8月房企到位資金同比增長3%，
增速小幅提高
2020年1-8月，房地產開發企業到位資金117092億元，同比增長3.0%，增速比1-7月份提高2.2個百分點。其中，國內貸款18016億元，增長4.0%；利用外資101億元，增長24.5%；自籌資金37320億元，增長3.6%；定金及預收款38837億元，增長1.2%；個人按揭貸款18957億元，增長8.6%。1-8月，各類資金中均已轉為正增長，不過從單月數據來看，8月房企國內貸款同比下降3%，説明房企融資最寬鬆的階段可能已經過去。
從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大於開發投資增速時，預示着房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉後，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此後開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續至今，2020年8月開口為1.6個百分點。
疫情發生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環境相對去年更寬鬆。但下半年以來，熱點城市紛紛升級調控政策，房企融資政策也在收緊。8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產企業座談會，部分房地產企業負責人蔘加會議，會議主要強調了“房住不炒”，同時本次會議形成了“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”。“三條紅線”具體為紅線 1：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；紅線 2：淨負債率大於 100%；紅線 3：現金短債比小於 1 倍。如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加。監管此舉主要是為了控制房企的負債率，防止房企過度加槓桿而產生債務風險。預計接下來幾個月房企融資環境將比上半年收緊。
Part 6
預計年內全國房地產業多項指標將繼續轉好，
實現平穩健康發展的目標
2020年1-8月，全國房地產業多項指標相比1-7月繼續轉好，其中，房地產開發企業土地購置面積同比降幅小幅擴大，土地購置均價同比漲幅小幅擴大；房地產開發投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大；商品房待售面積環比小幅下降，同比小幅增長；房企到位資金同比增速小幅提高。
下半年以來，已有深圳、東莞、寧波、南京、杭州、海口、無錫、瀋陽、常州等多城升級樓市調控政策。8月20日，人民銀行、住建部召開房企座談會，約談12家房企，此次會議劃定房企融資的“三道紅線”，根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，實施差異化債務規模管理，這將防止房企過度加槓桿而產生債務風險，也將有利於穩地價和穩房價。在監管新規的壓力下，目前部分房企已經開始大規模促銷，預計年內全國房地產業多項指標將繼續轉好，實現平穩健康發展的目標。
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數據來源：
國家統計局、易居研究院
執筆人：
易居研究院 研究員 沈昕