出品|Metal財經
撰文|查克
作為江西房企“一哥”，新力控股（2103.HK）是房企“千億+”陣營中最年輕的“新貴”。從首個項目銷售額破億到2020年合約銷售額同比增長24.4%至1137.36億元，這家成立於2020年的“黑馬”跨過千億門檻僅用時不到八年，行業排名躥升至第36位。
特別是2020年一季度末，即新力控股上市後的財報首秀期，在22.69億港元的募資總額及項目權益佔比走低令權益總額驟增的助力下，該公司2019年淨負債率從上一年的237.9%大降至67.0%；營收和歸母淨利增速分別達220.7%和373.5%，並分別排在“千億+”陣營的第一位和第二位，“黑馬”本色盡顯。
如今，在經歷去年複雜嚴峻的發展環境，層層加碼的政策強監管下的行業逆境，以及核心管理層成員不穩定的內部因素影響，新力控股的“黑馬”成色突變。
3月30日，新力控股發佈2020年業績公告。報告期內，新力控股實現營收280.7億元，同比增長4.0%；歸母淨利潤19.60億元，同比微增0.1%；兩項財務數據增速的同比降幅分別達98.19%和99.97%。
與2019年相反，新力控股已是2020年的房企“千億+”陣營中，營收和利潤增速下滑的領跑者之一。
同期，新力控股毛利同比減少14.2%至28.07億元，且毛利降幅排在行業第四名；毛利率為24.4%，同比下滑5.2個百分點，已連續三年走低；淨利潤率同比小幅下滑0.2個百分點至7.3%，整體盈利能力仍排在行業低位。
業績增速承壓背後，私募債融資遇冷
儘管站上了千億新起點，但受制於在“後上市時代”過低的權益銷售佔比，新力控股核心業績數據已無法與其賬面上的合約銷售規模及行業排名相匹配。
數據顯示，2020年，新力控股權益銷售額504.21億元，同比增長11.8%，增速低於同梯隊房企權益銷售額平均增速的同時，同比下滑18.3個百分點；權益佔比49.31%降至44.33%，並創歷史新低。根據克而瑞數據顯示，新力控股上市前的權益佔比平均超過90%。
截至4月6日，房企“千億+”陣營共計35家上市公司披露了2020年業績，其中新力控股營收不僅排名倒數第一，也是唯一一家營收規模未能突破300億元的房企；歸母淨利則排名倒數第二，且僅為千億門檻“守門員”中駿集團（1966.HK）的二分之一。
在營收“蓄水池”方面，2020年，新力控股合約負債為255.86億元，同比減少25.25%，且已連續三年下滑；中駿集團合約負債為456.96億元，連續三年增加的同時，規模已是營收的1.39倍。而新力控股同期合約負債佔營收比為91.15%，這也令其營收增速存在相對較大的壓力。
與此同時，受項目權益佔比走低影響，新力控股2019年和2020年的少數股東權益佔比分別為54.83%和51.75%，同期該公司少數股東損益佔淨利潤的比例分別僅為2.83%和3.83%。這意味着，新力控股今年或明年將迎來少數股東的利潤兑現期，歸母淨利增速也將再度受到壓制。
事實上，少數股東逐漸成為利潤最大受益方的好處不言而喻。新力控股可以短時間內滿足監管要求，並大幅降低淨負債率至“紅線”之下。可問題是，新力控股負債總額降幅遠小於合約負債降幅，這也導致該公司剔除預收賬款後的資產負債率小幅下滑2.8個百分點至73.2%，仍觸及紅線。
而現金短債比方面，截至2020年末，新力控股短期有息債務同比增加21.04%至140.95億元；貨幣資金同比增長5.64%至175.35億元；現金短債比下降12.72%至1.24，短債償還壓力較2019年增加。
若剔除定期存款、其他受限制現金及已抵押存款，新力控股貨幣資金將降至109.25億元，現金短債比則低至0.78，並觸及第二道紅線。
或受此影響，新力控股私募債發行後融資遇冷。3月31日，即新力控股披露財報後的第二天，該公司地產業務核心運營公司新力地產集團有限公司非公開發行的2021年公司債券（第一期）（品種一）正式上市，實際發行規模為2.55億元。
公開資料顯示，該私募債發行的起始日期為3月24日，截止日期為3月26日，計劃發行規模不超過3.36億元，但最終募資完成度僅為75.89%。
在今年的業績發佈會上，新力控股常務副總裁劉翔表示：“預計2021年市場表現整體平穩、逐漸向好。集團2021年預計新增可售貨值權益總額為850億元，完成65%即可輕鬆實現銷售目標。”
若按這一比例計算，新力控股2021年的權益銷售目標約550億元，較去年增長約10%。但若按近年來不足五成的權益佔比計算，該公司對應的合約銷售額目標或將首次同比出現下滑。
而在短債增加、盈利能力不足、業績增速大幅放緩，以及融資遇冷的情況下，新力控股將如何再次實現“降檔”，又該如何擺脱合約銷售規模排名與業績排名不匹配的境況，值得持續關注。