“三道紅線”壓頂，房企“去槓桿”為大宗資產交易市場注入“活水”
隨着去年下半年“三道紅線”政策的出台，眾多腳踩紅線的房企各施奇招開啓了“去槓桿、降負債”的行動，其中最為直接有效的方式便是出售旗下物業資產。安信證券統計了2020年第四季度，TOP100房企的出售情況，發現約33家房企有過資產出售紀錄，佔比33%。其中，共有13家紅檔房企、11家橙檔房企、6家黃檔房企、3家綠檔房企，各佔39.4%、33.3%、18.2%、9.1%，觸及紅檔的房企佔比最高。比如，身處”紅檔“，腳踩”三道紅線“的富力地產在去年8月以63億元向黑石關聯的基金出售廣州富力國際空港綜合物流園70%權益，並在第四季度又出售若干項目的部分權益共變現約40億元。富力在其2020年的年報中指出，透過合理的購地策略、戰略性的資產出售、集團層面的股份增發等措施，削減債務共人民幣374億元，淨資產負債比率由2019年底的199%減少至130%。“文旅、商業部分在公司的資產中佔比偏大，處置後可優化公司的資產結構。”融創中國董事長孫宏斌早在去年3月也曾表態，公司接下來要處置部分持有資產，包括文旅、商業、酒店、主題樂園等。有意思的是，正是在2017年，融創和富力總共花費637.5億元，從當時深陷“負債危機”的萬達手裏，收購了多個文旅和酒店項目。而如今，這兩家房企從“買買買”變成了“賣賣賣”。而此前，恆大也表示為了減負債，未來將出售全國111個城市中，共233個寫字樓、酒店、購物中心以及商鋪等等資產。據悉，這些項目每個都是超過1000平方米以上的大型項目，按照均價2萬元來計算的話，這些商業項目的價格也超過了2000億，房企大量物業資產的出售，使得原本備受疫情打擊的大宗資產交易市場在去年下半年大幅反彈。根據仲量聯行統計顯示，2020年全年中國大宗交易投資市場共錄得2038億元人民幣的成交量。較2019年曆史高點同比下跌28%，但仍和2016-2018年2000億左右的年度成交量持平。分季度來看，一二季度受到疫情的影響，成交量遠低於過去四年平均；但隨着國內疫情的有效控制，三季度的成交量逐漸恢復到過去四年的季度平均水平，四季度更是反超過去四年平均，其中自然也有”三道紅線“政策出台帶來的影響。即便2020年房企都在大力的降負債，但數據顯示目前在頭部房企中能夠完全達標的屈指可數，眾多房企在2021年依然會延續進一步處置非核心物業資產的策略。富力地產表示將在2021年繼續尋求資產變現的潛在機會，從而產生正現金流並進一步降低總負債水平。“本集團亦將尋求潛在合作伙伴，共同投資或協力合作以減輕部分項目風險及減少各種項目的資金需求。2020年，資產出售及成立合作項目有效改善本集團的資本狀況，進一步鼓勵管理層在2021年持開放的態度繼續複製同樣的成功。”世邦魏理仕進行的一項2021年投資者意向調查中顯示，新冠疫情後，投資者對中國內地商業地產的投資意向復甦強於預期。57％的受訪者選擇在2021年更積極投資 ，這是自2016年首次開展該調查以來的最高佔比。與此同時，在“三條紅線”和銀行房地產貸款集中度管理新規的推動下，開發商非核心資產的處置力度有望加大，令資產供給端保持充裕。在大量物業資產“活水”的注入之下，世邦魏理仕預計，2021年中國內地的商業地產大宗交易額將同比增長15-20%，未來的市場表現值得期待。