來源： 澎湃新聞
物業上市公司2020年年報披露完畢，每日經濟新聞據年報數據，發佈多項指標榜單並解讀。
對於上市物企發展而言，“短期看母公司，中期看市場投拓能力”。因此，資本市場對於物業公司的考量，更加看重的是其脱離母公司後的獨立能力和外拓能力，即通過收購或投資第三方物業管理公司或項目的能力。
據不完全統計，截至目前，共有32家物企在2020年財報中披露了總在管面積中來自第三方的面積數據，有13家物企第三方在管面積佔比超50%。
注：除進入榜單企業外，其他物企年報未披露第三方面指標；鑫苑服務2020財年報尚未發佈。
榜單顯示，第三方在管面積呈現梯隊化格局。2020年，第一梯隊的彩生活、雅生活、碧桂園服務3家物企第三方在管面積均超過了1億平米。
其中，彩生活以第三方在管面積5.4億平米、98.5%的佔比奪魁；雅生活以3億平米的第三方在管面積摘得榜眼；碧桂園服務以1.03億平米位列第三。
彩生活是第一家把物業行業從幕後推向台前的企業，是第一家赴港上市的物企，也是第一家大舉拓展第三方物業的物企，通過上市前後大舉收併購，較早擺脱了母公司依賴，外拓能力最強。
不過值得注意的是，儘管彩生活第三方在管面積依然遙遙領先於其他物企，但在2020年彩生活在管面積增速遠低於行業平均水平，僅新增130萬平米；而第二名雅生活近年來通過持續外拓，來自第三方物業的項目逐年增多，具體表現為，2020年雅生活新增在管面積1.98億平方米，其中來自雅居樂集團和綠地控股的新增面積不足一成。截至2020年年末，雅生活在管項目中來自第三方的面積比例已達80.3%，較去年同期增加了15.6個百分點。
與上述三家物企形成鮮明對比的是，2020年新上市企業合景悠活、寶龍商業、燁星集團第三方在管面積排在了榜單最後，受到資本市場的“關注”。
其中，燁星集團對母公司鴻坤的依賴程度於行業中處於高位，近幾年來其超過95%的物業管理收入，均來自母公司開發的物業，2020年，來自鴻坤集團的收益建築面積佔比達98%，貢獻了96.6%的收入；而來自第三方物業開發商的收益建築面積則僅為2%，貢獻的收入為3.4%，與此同時其大部分物業收入依賴於京津冀地區，區域發展受困，外拓遲遲未破“0”。
另外，在第三方在管面積佔總面積比例中，恆大物業、燁星集團、榮萬家分別為3.23%、2%、1.5%排名墊底。不過，進入2021年這些物企已下決心提升外拓能力，提升第三方在管面積規模。
今年1月，恆大物業立下軍令狀：2021年每月新增拓展在管面積3000萬平方米。不久後，恆大物業斥資15億收購浙江亞太，將來自第三方在管面積佔比提升至29%；榮萬家則在業績會上宣佈，未來五年新增收併購面積將超1.5億平方米，通過第三方外拓取得的在管面積，未來幾年增長率會達到155%。
於2020年10月30日上市以後，合景悠活開始積極對外拓展，收購了廣州市潤通物業管理有限公司，並與雪松智聯科技集團有限公司訂立收購協議。在完成對雪松智聯8600萬平方米的收購以後，該公司在管建築面積將達到約1.27億平方米，較2020年底增長近2倍，實現了規模的快速擴張。在今年的業績發佈會上，合景悠活喊出了中短期目標：今年在管面積達到2億平方米，每年保持35-40%的增速，力爭規模在三年時間內達到4億平方米，躋身頭部行列。這意味着合景悠活將在未來三年實現近十倍的增長。
事實上，隨着物企頭部聚集的趨勢加快，預計後期行業的集中度會更高，物企通過收併購和市場拓展均將朝着大型物企進行靠攏。