越秀地產2020年穩健增長 “三道紅線”指標零踩線

　　越秀地產“公司對2020年整體業績滿意，無論是規模增長，還是盈利能力，以及財務管控，表現都很出色。”股份有限公司董事長林昭遠評價説，“接下來我們將是一家穩定在千億以上的規模企業，可能外界會認為我們偏於保守，但企業經營的核心是走得更遠，所以還是要繼續堅持高質量的穩健發展。”

　　越秀地產在日前發佈了2020財年初步業績，各項指標亮眼，財務穩健安全。2020年，越秀地產實現合約銷售額957.6億元，比上年同期增長了32.8%，全年目標完成率達到了119.4%。

　　越秀地產當期結轉確認營收462.3億元，同比上升20.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為42.5億元，同比上升21.9%。越秀地產在2020年繼續維持了40%的股息分派率，全年每股派息0.104元，比上年同期增加了14.3%。中國內地房地產調控在融資端進一步收緊，央行與住建部已出台設置了“三道紅線”的融資新規，以控制地產商有息債務及槓桿水平增長。

　　截至2020年末，越秀地產剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別為69.2%、47.5%、2.25倍，均為“綠檔”達標，也是目前國內少數幾家在“三道紅線”指標上全部達標的地產商之一。此外，越秀地產在2020年通過多元化、特色化增儲模式，以較低溢價補充了大量優質土地儲備。尤其是完善並豐富了TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收併購、產業勾地和公開市場競拍的“6+1”獲取土地模式，投資水平進一步提升。

　　“三道紅線”全部綠檔達標

　　儘管越秀地產在2020年的結轉營收及股東應占溢利均錄得穩健增長，但上市公司毛利及毛利率水平亦有所回落。當期，越秀地產錄得毛利116.3億元，比上年同期下跌了11.4%；同期毛利率為25.1%，比上年減少了9.1個百分點。這主要由於結轉項目產品結構所致，以及部分熱點城市在房地產調控過程中對新房採取限價。2020年，越秀地產結轉項目均價為1.82萬元/平方米，上一年度則為2.52萬元/平方米。2020年，越秀地產實現的443億元結轉金額當中，粵港澳大灣區佔比為51.1%，華東地區佔比為33.9%，而上一年度粵港澳大灣區、華東地區佔比分別為74.6%、16.4%。去兩年間，越秀地產佈局於粵港澳大灣區的地產項目均要高於華東地區，因為粵港澳大灣區在2020年所佔上市公司結轉金額比重降低，導致毛利率水平有所下滑。

　　“其實這幾年我一直強調，如果地產商的毛利率保持在30%以上，那麼這個行業仍然是非常暴利的。”林昭遠説，“把毛利率控制在25%~30%，這將是一個非常優秀的水平。2020年大部分地產商的毛利率都在下調，迴歸理性、穩定狀態，也會成為常態。”

　　在國內房地產調控針對融資端持續收緊的背景下，越秀地產在實現合約銷售額、結轉營收及盈利增長的同時，其對財務管控更為穩健，並保持了充裕的流動性。越秀地產已是國內少數幾家在“三道紅線”融資新規下實現全部“綠檔”達標的地產商之一，這意味着上市公司在接下來的經營發展過程中擁有更大的槓桿調整空間。期末，越秀地產揹負的有息債務規模為678.4億元，比年初的710.2億元有所減少。其中，將於一年內到期的短期借貸佔比為24.4%。

　　2020年底，越秀地產淨負債率為47.5%，比年初大幅降低了26.5個百分點。越秀地產在2020年亦利用全球市場利率下行窗口期優化了債務結構，並進一步降低了融資成本。當期，越秀地產平均借貸成本下降了31個基點至4.62%，導致其全年財務費用減少進而推高了盈利水平。