然而，更新後的數據變化卻不盡相同，有改善者，也有持續惡化者……二度闖關的他們手握多少勝算？
金輝通過聆訊
9月25日，金輝控股在舊版招股書失效後不久再度遞交新版。這份材料最終打動了港交所，10月8日晚間，金輝控股通過港交所聆訊。
這也是繼6月底港龍中國後，又一家通過聆訊即將上市的內房企。
這一情況在市場看來並不意外。
在上半年14家申請港股上市的內房企中，金輝的規模僅次於祥生。第三方數據顯示，2019年，金輝以888.6億元銷售額排名行業第40位，其和祥生也是40強房企中僅剩的未上市企業。
作為地產界“老兵”，這已不是金輝首次向資本市場發起衝擊。
早在2005年，金輝和同為閩系的融僑合作時，雙方便奔着上市目標而去，兩家以股權置換的方式開啓戰略合作後，便開啓全國擴張的步伐。
這一強強聯合的模式在2010年底宣告結束。彼時金輝控股已將總部遷至北京，確定了全國化的步伐，並陸續完成東南部、長三角、環渤海、中西部四大區域佈局。
2013年9月，金輝首次向港交所遞交了上市申請書，6個月後這次申請以“失效”而告終。
2016年，金輝決定轉戰A股，向上交所遞交了招股説明書，然而2017年獲得首發反饋後，再未有下一步進展。
此次通過港交所聆訊，也意味着金輝15載的上市夢迎來最終篇章。
距離資本市場一步之遙的金輝也在盡力釋放利好，其於10月8日上傳的聆訊後資料集顯示，最新的財務數據依然有改善。報告顯示，截至8月31日，金輝控股總借款及租賃負債為557億元，即期（一年內到期）借款總額為181.77億元，均較此前招股書截至7月31日的數據有所下降。報告期內，金輝控股尚未結算的預售房款（合約負債）為713.8億元，較7月底有所提升。
金輝二度交表後，上坤地產和領地控股此前遞交的招股書也變為“失效”，兩家企業隨後同樣交上了更新後的上市申請。
然而從更新後的數據來看，同批次的兩家企業數據走向明顯分化：相較於上坤的大力降槓桿，領地仍在高舉債謀擴張。
上坤更新後的招股書顯示，截至2020年4月，其淨負債率為73.8%，相較2019年的118.8%下降了45個百分點，毛利率也從2019年40.8%上升到2020年4月的51.6%。
數據持續惡化的領地
金輝、上坤之後的四川房企領地，雖也重複了二度交表的路徑，但最新數據顯示，其原本便不理想的經營狀況依然在惡化。
領地更新後的招股書顯示，截至2020年5月31日，其收益達到30.28億元，較2019年同期的10.78億元有明顯提升；然而，其利潤淨額約為1.66億元，尚不及2019年全年6.72億元的25%。
這將領地一路下滑的淨利率再拉下一個台階。2017年-2019年間，領地淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%，截至5月底，該指標已低至5.5%。億翰智庫發佈的數據顯示，截至6月末，50家典型房企的平均淨利率為13.35%，領地的淨利率水平尚不及該水平的一半。
盈利能力大降的同時，領地的債務壓力也在逆勢向上。
近期盛傳的“三道紅線”給房地產行業帶來了不小的壓力，不少房企紛紛把降負債、保現金流放在首要位置，多家房企表示要通過出售資產的方式來減輕債務重壓。10月14日，央行的第三季度金融統計數據新聞發佈會上，金融市場司副司長彭立峯在回應“三道紅線”時表示，融資管理規則制定的目的除了促進房企形成穩定的金融政策預期，同時也矯正一些企業盲目擴張的經營行為。
然而，此前提出千億訴求的領地似乎依然未因“三道紅線”而約束擴張的步伐。
更新後的招股書顯示，截至7月底，領地年內新增6幅地塊，總地盤面積約59.54萬平方米，總代價約31.91億元；報告期內，領地持有104個處於不同開發階段的房地產項目，應占的總土地儲備為1615.22萬平方米，較2月底時的1331.45萬平方米明顯增加。
領地的有息負債也水漲船高，從2017年的35.86億元一路增長至2019年末的117.55億元。在今年的前5個月裏，領地的這一指標再度增長至151.76億元。
截至5月底，領地應於一年內償還的借款達到50.84億元；同期，領地手中的現金及現金等價物約為34.11億元，現金短債比僅為67%，遠不足以覆蓋其短期債務。
相應地，領地的淨資產負債率也一路走高。2017年-2019年間，領地淨資產負債率分別為60%、110%、140%，而截至2020年5月底，這一指標又攀升至150%。
領地解釋稱，淨資產負債比率的增長與銀行及其他借款的增長大致相符，主要是為應對業務擴張引致的融資需求。
曾提到過“2020年-2021年實現千億戰略的新跨越”的領地，短期內或許不會放鬆擴張的步伐。“我們預計為完成在建項目及持作未來開發的項目將產生更多債務，而我們的負債或會增加我們所面對的風險。”領地在招股書中如是稱。
不過，在當前“三道紅線”壓頂的背景下，領地的負債情況若一直保持在高水平上，其後續發展融資難免遭遇不小的影響，上市或是其關鍵的救命稻草。
上市難度增加？
億翰智庫研究總監於小雨認為，中小房企赴港上市更多還是存在融資方面的利好。
地產經濟學家鄧浩志直言，房地產是資金密集型行業，對資金需求高。受政策影響，內地融資趨嚴，難度大，這時候上市帶來的融資優勢（額度大，成本低）更為明顯，受限也更小。
億翰智庫數據顯示，近幾年來隨着赴港上市房企數量的增加，通過的難度也在增大，2019年10家IPO企業中尚有4家沒通過，其中萬創國際4次交表均失效，大唐地產、奧山控股、海倫堡地產也二度闖關失敗。
不完全統計顯示，今年以來，在港交所遞交了上市申請的房企還包括三巺控股、實地地產、大唐集團、祥生控股等， 這些房企未來究竟能否成功登陸資本市場，還有待時間檢驗。
多位業內人士向記者表示，從大趨勢看，港交所通過的概率其實還是比較高的，如果再次失效或者失敗，可能主要還是房企自身問題比較多，沒能解決交易所提出的各項問題。“尤其是企業土地項目以及後續盈利方面的展望等，或是有一些不確定的地方，沒法被通過。”地產分析師嚴躍進坦言。在於小雨看來，企業上市失敗更多還是自身原始的問題，例如“規模不大，合規度不高”。
克而瑞國際業務部總監洪聖奇認為，招股書失效並一定是企業自身存在較為嚴重的問題，很可能是審計方面認為數據支持不充分，或者針對交易所問詢準備材料的週期過長。
去年3月，港交所曾發出“窗口指導意見”，明確列出拒絕公司IPO上市申請的9大原因，包括上市、財務表現倒退、董事/有重大權益關係人士或控股股東不合適、業務是否可持續、申請人不符合港交所的上市資格中的扣除非日常收入後未能符合最低純利規定、申請人不符合港交所的上市由GEM轉主板的資格規定、保薦人未能符合獨立規定。
即便順利通過港交所問詢、聆訊，上市房企仍可能會面對認購不足、股價破發、估值低迷等更多重重考驗。
於小雨認為，當下房企上市後股價表現或一般。其補充道：“房地產是週期性行業，受政策影響大，‘三道紅線’政策出來後，市場基本判斷競爭格局已定，成長性基本很難看到。”於小雨認為市場的這一情緒仍沒有消化完。
洪聖琦則表示，房企股價表現一般主要是現有體量已經到達行業天花板，一手房銷售規模很難再有所突破，這也意味着在市場總量不變的情況下，房企的內生增長只能通過搶奪同行的市場份額來實現。規模增速放緩甚至不再增長後必然會影響企業的盈利能力。
對於房企而言，上市後，還有更長的路需要走。