合生創展步入多元化轉型收穫期，公司市值一年翻兩倍
本文來源：時代財經 作者：謝斯臨
發力科技，多元化轉型的合生創展迎來收穫期。
4月22日，合生創展披露2020年報。報告期內，合生創展實現營業收入343.71億港元，同比增長85%；毛利218.32億港元，同比增長133%；毛利率為64%；核心利潤為127.84億港元，同比大漲296%，在2019年，這一數字僅為32.30億港元。
相較於其他房企困於“後三道紅線”時代的融資壓力，以及集中供地後的擴儲難題，合生創展要顯得更雲淡風輕，它並未在年報中過多談及相關內容。這家老牌房企不希望市場將其視作一家普通的房地產開發企業，而是將其定位為一家科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司。
合生創展指出，經過近年來的組織變革、管理提升與信息化建設，公司在2020年已經步入新的軌道，科技賦能初見成效，在信息化、數字化、平台化管理方面，相比同業已然領先了五至十年，走在了行業的前沿，成功轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台企業。
合生創展財務穩健，公司市值一年翻兩倍
過去一年，合生創展合同銷售額（包括裝修合約銷售）同比增長53.7%至358.34億元，近三年複合增長率超過50%。
長期穩健的高速增長源於大量優質的土地儲備。截至2020年，合生創展土地儲備約3044萬平方米，其中一線城市（北京、上海、廣州、深圳和惠州）土儲高達2449萬平方米，佔比80%。土地儲備以一線城市及核心經濟區域為主，佈局合理。業績發佈會上，公司管理層指出，合生創展未來的拿地重點區域會高度聚焦在北上廣深等一線城市，還會將一線城市的城市更新領域作為企業拿地的重點突破口。
而在合生創展積極擴儲的同時，公司穩健底色並未改變。合生創展始終注重審慎的財務管理，堅持優化債務結構、實行短期債務長期化策略，讓合生創展保持着穩健財務狀況和良好盈利水平。
貝殼研究院統計稱，依照“三道紅線”融資新規，合生創展剔除預收款後的資產負債率為64%，較上年同期增長約1個百分點；淨負債率80%，較2019年末上升約13個百分點；非受限現金短債比為1.56，較上年同期提升約0.56，保持“零踩線”記錄。
優質豐富的土地儲備、較低的負債水平，讓合生創展深受評級機構肯定。目前，合生創展的主體信用及債券信用等級為AAA級，標普信用評級B級，評級展望均為穩定。
與此同時，合生創展股價在2020年也一路高升，市值從年初的178億港元一路上漲至年底的433億港元，翻了兩倍有餘。如今，其股價還在持續上漲。截至4月20日收盤，公司股價26.75港元，市值已經達到586.2億港元。
發力科技賦能，從內到外全方位提質增效
科技賦能成為理解合生創展發展的一個關鍵詞，它是合生創展近年轉型戰略的重點，也是合生創展面對未知市場能夠逆勢增長的底氣所在。
近年來，合生創展用大量時間和精力進行佈局智能化技術，推動公司轉型升級。這些成本，沉默在市場的視野之外。直到今天，努力終於開始取得豐厚的回報。
對外，合生創展通過智慧客服、智慧社區及商業管理和物業管理自主研發的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系統，快速提升服務管理質量和運營效率，更好的服務於客户。在房地產開發端，科技賦能工程,實現品質和過程的管控，進行實時監控及與結算，付款節點更加透明化，保證工程節點；在營銷層面，已經形成一套“網絡看房、實景體驗、營銷預約跟進”的服務閉環，打通前端和後端的交易環節，建立起競爭優勢，通過持續提供優質購房體驗，為營銷提供強有力的保障，為業績指標提升助力。
也正是因此，在過去的2020年，面對新冠疫情大環境的挑戰，合生創展營銷實現了“線上+線下”的互補效應，取得不俗成績。數據顯示，2020年合生創展物業合約銷售金額約344.56億元，較2019年同期的229億元上升50.5%，物業合約銷售面積約162.7萬平方米。這背後，是提質增量下銷售均價的抬升，2020年合生創展銷售均價為22025元/平方米，同比上升56%。
而對內，公司依託信息化管理系統、智能管控模型等系列科技平台、管理體系和考核方式，實現全業務流程的智能化管控，管理動態實時監控，提升運營管理效能，實現平台+個人的科技賦能提質增效。
如今的房地產行業，早已走過土地紅利及金融紅利的時代，不得不開始向管理要效益。而科技賦能的真正優勢就在於不斷遞減的邊際成本，將極高地提升運營管理效能，實現提質增效，以達到經營管理水平和盈利能力持續提升。
合生創展通過科技提升管理效能，以創新思維帶動產業調整，為公司高質量增長提供了充足保障。2020年，合生創展毛利為218.32億港元，同比增長133.13%；毛利率由50%升至64%。公司在年報中指出，去年毛利率的上漲主要是由於投資業務表現突出所致。但在此之前，合生創展的毛利率水平也從2015年的24.62%一路上升2019年的50%，盈利能力在整個行業內處於前列。
多元化轉型落地，投資業務貢獻80億營收
“三條紅線”金融監管新規及“兩集中”供地的提出，讓房企發展邏輯隨之改變。傳統“高負債、高槓杆”的擴張路徑被切斷，房地產行業正式告別依賴金融紅利的高槓杆模式，以往那種單靠房產開發“一元業務”推動增長的傳統模式終將被淘汰。
絕大多數房企都已開展多元化佈局，合生創展也不例外。其憑藉豐厚優質的土地資源，向房地產上下游行業延伸，已經構建了五大板塊並驅發展的全產業鏈，在地產、商業、合生活、基建和投資等業務領域進行資源整合優化，達到良性循環發展。
其中，投資板塊的表現最為亮眼。2020年6月，合生創展正式將股權投資業務納入主要業務板塊，通過旗下合生資本平台進行資本投資及管理，搭建資金、資產、資源全週期資本生態鏈循環體系，投資於地產、商業不動產、城市更新、私募股權、二級市場等領域，為投資人創造價值，為合生各平台板塊生態賦能。2020年重點投資高科技、醫療健康、新消費等產業，投資板塊毛利率高達98%，其利潤水平遠超傳統業務板塊，為合生創展提升資本收益，助力合生集團轉型為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平台公司。
年報數據顯示，投資業務為合生創展貢獻80.3億港元收入；淨利潤貢獻比例更是達到47.8%，甚至超過地產板塊，位列第一，迅速成為公司新的利潤增長點。合生創展表示，長期來看，投資板塊業務將達到公司淨資產的30%左右，
而合生創展主營的地產業務，持續為公司提供穩健的利潤增長點，銷售業績同比增長53.7%，近三年複合增長率超過50%，開工、預售面積穩健增長，交付率同比增長133%。2020年，是合生創展UP品牌升級深化年，通過產品升級，營銷模式創新，服務升級幾個維度，讓優質生活持續升級。
首先是產品力的升級，在高端產品領域，合生創展與奢侈品酒店安縵集團聯袂打造MAHÁ品牌，高端產品線愈發成熟。此外，合生創展在全國五大區域的合生·湖山國際、合生·中央城、縵合·北京、合生杭州灣國際新城及與中國金茂合作開發的東叁金茂府、金茂府二期等多個優質項目以提升產品競爭力為導向，貢獻主要營收；崑山合樾蘭亭、廣富匯、佘山東紫園、帝景城等中高端項目也持續熱銷，銷售業績取得歷史性突破。而隨着產品的升級和創新，合生創展不斷優化產品結構，以剛需剛改盤確保去化率和資金快速回籠，以高端項目提升產品競爭力和品牌溢價、提升利潤空間。
服務方面，合生創展通過輸出“優生活”價值體系，為城市中高端人羣營造全場景生活體驗；營銷層面，合生創展通過科技化賦能營銷工作、創新營銷手段，提升客户忠誠度和體驗感，真正實現了對傳統案場管理、傳統營銷執行的整合革新。
此外，合生創展商業板塊目前已形成商業不動產和合商科技板塊雙平台業務。其中合生創展旗下旗艦品牌合生匯已成為一線城市著名商業地標，其中北京朝陽合生匯、上海五角場合生匯成為時尚潮流生活的“引力場”。
據2020年報數據顯示，商業不動產及合商科技抵消前收入分別為33億港元和5億港元，板塊整體收入同比上升24%，一線城市土儲佔比91%。商業不動產板塊物業租賃收入持續貢獻集團現金流，出租率持續處於高水平。合生匯、合生廣場等商業、寫字樓項目出租率達90%以上。
合生活板塊，其服務已覆蓋30餘座城市，近200個項目，物業管理面積近1億平方米，深度融合物業管理、金融、旅遊、大健康等產業領域，實現社區全場景運營。2020年，合生活社區科技及物業收入分別為16億港元和11億港元，收入同比上升56%。
而基建板塊，隨着着力打造的雲建設科技平台系統落地實施，業已實現實時監督工程質量和進度，工程產值再創新高，同比上升20%。
五大板塊均獲得不錯的增長，讓合生創展收穫了市場的肯定，其憑藉品牌綜合實力以及發展潛力，多次榮獲“中國房地產公司品牌價值TOP100”、“綜合價值運營商”、“品牌影響力企業”、”中國綜合實力投資控股企業”等多項榮譽稱號。
據統計，在剛剛過去的2020年，合生創展共收穫了100餘個榮譽獎項，多元化創新成果已經顯現。而下一步，管理層表示，將堅定按照科技化、平台化、專業化的發展方向和要求，進一步提高公司的核心競爭力，共同將合生創展建設成為世界級的企業。