中證網訊（記者 黃一靈）3月18日，證監會發文稱，正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點範圍，更好發揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環，助力實體經濟發展。證監會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時徵求市場意見。證監會正在會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，儘快推動項目落地。
業內人士認為，此次證監會發文釋放積極信號，國內REITs市場有望進入高效、高質量發展階段。同時，監管層一系列制度的出台也是對十四五規劃中提出的“推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”的貫徹落實。
引入擴募機制
證監會表示，擴募是REITs產品的重要特性。擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。推出REITs擴募機制，有利於已上市優質運營主體依託市場機制增發份額收購資產，優化投資組合，促進併購活動，更好形成投融資良性循環。
國泰君安資管REITs團隊認為，此次證監會發文提出建立擴募機制，將打造REITs作為資產上市平台的“完全體”形態。擴募是指在基礎設施REITs基金首次發行設立後再次擴大募集，並將募集資金用於投資的行為。參考國外成熟市場，REITs本身均具備擴募功能，通過擴募行為實現REITs的外延式增長，REITs市場規模將得到進一步擴容。
在中金基金看來，存量REITs擴募並不斷吸收優質資產可以實現多方共贏。首先，原始權益人可實現盤活優質存量資產和新增項目投資的投融資良性循環；其次，基金管理人可通過擴募適時收購資產，優化投資組合、分散風險，實現管理賦能下的價值增長，提高單位基金可分配現金流，使得投資者可以分享基金長期現金流增長和流動性改善。最後，市場關注度和參與度的提高將對REITs定價和流動性起到進一步正向支持作用，並將資本市場的定價傳導至更廣泛的基礎設施與不動產市場，體現REITs定價的“錨”的作用，形成促進市場活躍、規模增長的正向循環。
推動保障性租賃住房公募REITs落地
國內REITs市場自首批項目落地以來，試點資產類型呈現多樣化發展趨勢。除產業園、高速公路、倉儲物流等傳統基礎設施資產以外，低碳能源、水利設施、新基建、保障性租賃住房等契合國家政策導向，助力碳達峯、碳中和及落實民生工程保障等有利國計民生的資產類型成為重點推進的方向。
此次，證監會提出抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地，是落實黨中央、國務院關於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利於拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業向新發展模式轉型，實現平穩健康發展。
中金基金稱，公募REITs可以通過市場化資源配置機制實現租賃住房領域保障性和市場化的平衡，有助於實現住房租賃領域的合理穩定的土地供給、日趨完善的住房租賃資產管理能力、市場化上市與投資退出機制的有機結合，吸引市場化資金來提高保障性租賃住房供給，打造一套可操作、可持續的住房租賃投融資模式，順勢利導地實現投融資良性循環，落實房地產長效機制。
中信證券認為，公募REITs可助推保障性租賃住房市場良性發展，一是有效補充保障性租賃住房現有融資渠道，二是實現保障性租賃住房良性投資循環，三是引導運營管理機構提升運營水平和服務質量。
“對於保障性租賃住房REITs在試點工作中面臨的難點和痛點，監管層前期也與市場各參與機構進行了深入瞭解。相信後續相關政策的正式出台有望針對性地解決市場參與各方關注的問題，促進保障性租賃住房REITs項目申報的常態化，有力助推保障性租賃住房REITs的成功落地。”國泰君安資管REITs團隊表示。
上交所多措並舉穩步發展REITs市場
自2021年6月首批基礎設施公募REITs在上交所試點落地以來，目前共有6只基礎設施公募REITs產品在上交所上市，合計融資199億元。當前，6只產品運行平穩，流動性和價格發現機制總體較好。
上交所官網顯示，華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中交REIT”）項目近期已通過審核。中交REIT是首單央企高速公路REITs項目，整體估值98.32億元。業內人士認為，隨着中國交建優質高速資產不斷通過擴募形式注入，中交REIT將成為國內大型高速公路資產上市平台，並打造具標杆意義的高速公路REITs平台。
中國證券報記者瞭解到，當前，上交所正積極配合證監會，持續致力於深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制建設，拓寬試點範圍，穩步發展REITs市場。
一是研究制定基礎設施REITs擴募機制。在證監會的指導下，上交所對國際REITs市場及境內股票市場的相關機制進行深入研究，並結合首批項目的實踐需要，對構建公募REITs擴募機制提出了具體思路，正在抓緊制定形成REITs擴募規則，擬近期對市場徵求意見。同時，上交所正在緊鑼密鼓地做好擴募業務的技術準備工作，並積極引導有擴募需求的REITs做好擴募資產篩選，儘快推動擴募項目落地，擴大標杆產品規模，儘早實現REITs全鏈條管理，進一步推進我國REITs常態化發展。
二是抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。據瞭解，上交所高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業化、規模化的住房租賃企業開展試點，深入調研了北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業，統籌推動華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產等優質項目開展試點工作，並緊密協同地方發改委及相關政府單位，協助解決具體技術難點，儘快落地成熟項目。
三是推動項目常態化供給，形成市場的規模效應和集聚效應，夯實REITs市場高質量發展基礎。上交所表示，前期試點項目的成功落地，為市場發展積累了豐富的實踐經驗，也驗證了現行發行審核及組織保障機制的合理有效。下一步，上交所將進一步凝聚合力，聚焦項目供給端，持續做好儲備項目的輔導對接工作，緊緊圍繞國家重大戰略，積極支持創新驅動、綠色發展、民生保障等重要領域成熟項目儘快落地，推動項目資源持續供給。