觀點地產網 去年8月份，弘陽服務舉行了上市以來的首次業績會，會上管理層對自己手中的期中成績單表現出滿意的態度，體現數據上，收入、毛利同比增幅雙雙超過60%。
到了遞交年終成績單，弘陽服務管理層則顯得有些“平靜無波”。3月24日上午，弘陽服務舉行了2020年度業績會，執行董事兼執行總裁楊光攜帶原班人馬出現在視頻的另一端，出席成員包括副總裁成健、財務總監賈傑。
在主持人簡短開場後，楊光、成健、賈傑先後介紹了公司過去一年的亮點和未來發展計劃。2020年，公司收入7.68億元，同比增長52.7%；毛利2.14億元，同比增長68.2%；毛利率27.9%，較2019年提升2.6個百分點；淨利潤同比增長63.5%至9330萬元。
介紹時，字裏行間，弘陽服務“三人組”的語氣和用詞頗有些平淡，沒有滿意、失望等感情色彩，反而夾雜着一絲焦慮。不過，有焦慮或許是正常的。
2020年是物管行業整合的元年，物管企業上市熱潮與大宗股權併購同行，物管公司上市募資所得款項大部分用於戰略性收併購。碧桂園服務、恆大物業等頭部物管公司併購後規模大幅度擴容，不斷搶佔市場空間，留給中小型物管公司的壓力逐漸增加。
無法比拼規模，弘陽服務們只能在業務亮點和賺錢能力上“下功夫”。
在併購路上
毫無疑問，弘陽服務也有規模增長需求。2020年期間，弘陽服務完成兩筆收併購交易，獲得在管面積600萬平方米。
其中，於該年9月份，弘陽服務收購南京誠瑞旗下滁州宇潤51%股權，對價為3672萬元，目標公司在江蘇、安徽及湖南等城市擁有在管建築面積約423萬平方米；同年12月份，弘陽服務以對價2.16億元收購武漢匯得行80%股權，獲得湖北省內在管面積177萬平方米。
會上，弘陽服務詳細介紹了兩家目標公司的基本情況。據介紹，滁州宇潤收購時規模為423萬平方米，進駐合作後通過投拓整合，植入管理平台等方式。標的淨利潤率增長有166%，收入近6000萬元，利潤729萬元，毛利率20%。
初步判斷，滁州宇潤作為一家物業管理服務公司，持有物業類型偏向住宅業態。收購武漢匯得行項目，弘陽服務或許志在提高商寫、商用業態的佔比。武漢匯得行以商寫、商用、公建、購物中心為主，其中獲得商用面積98萬平方米，包括商寫78萬平方米、購物中心25萬平方米。
成健稱：“今年業績承諾上收入要達到8600多萬元、利潤2000萬元，因此這個合作目前利潤率達到24-26%，這是比較高的。同時豐富非住業態，在商寫、購物中心、公建方面打造產品線和利潤的增長。”
弘陽服務進一步概括為“雙輪驅動”。所謂“雙輪驅動”，即“商業 住宅”一體化，區別於其他住宅物業和某一個板塊的物業公司。管理層稱：“2020年商業物業的在管面積大幅增長，有力拉動公司整體業績的快速增長。”
透過收併購的方式，弘陽服務的在管面積由2019年末的1575.42萬平方米增至2700.85萬平方米，增加了1125.43萬平方米，增幅為71.44%；其中，來自第三方面積為871.38萬平方米，佔新增比例的77.43%。
整體來看，2020年末，弘陽服務第三方佔比由2019年的22.67%提升至45.49%。早於2020年中期業績會上，賈傑就指出，未來，公司會保持第三方佔比在不斷提升的趨勢，從而降低對關聯公司的依賴度。
本次業績會上，弘陽服務管理層再次表示，公司將繼續以收併購的方式實現規模的擴容。此外，未來收併購如何拓展、向哪裏拓展、拓展的標準是什麼？弘陽服務管理層逐一給出了答案。
會上，楊光稱，公司的發展定位是“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”，通過收併購實現規模的突圍，鞏固在江蘇省的市場地位，並擴大所經營城市市場份額。
隨後，楊光進一步給了明確的指標。“2021年深耕南京、蘇南、浙江及上海區域，佈局西南重點區域；2022年重點發展華中、西南區域，形成核心都市圈；2023年拓展廣州區域。”
成健隨後補充道：“公司計劃於2022年底前收購或投資4-6家物業管理公司，標的規模的選擇主要是能夠達到營收3000萬以上，管理規模100萬方以上，以地產旗下物業公司為主，佈局現在住宅行業，保證規模體量的增長。”
關於弘陽地產及其關聯方與第三方佔比計劃上，弘陽服務透露，2020年是50:50，2021年爭取外拓第三方佔到60%，關聯公司提供佔比40%，2022年第三方提供項目是70%，這也是未來三年的目標和實施的方向。
“海底撈模式”
沒有規模，如何將業務做得出彩，或許是每一家小型物管公司需要考慮的問題。在2020年度業績會上，弘陽服務管理層提到一個概念“海底撈模式”，即徒弟分成和高頻用户滿意度調查。
2020年，弘陽服務開始試點“海底撈模式”。弘陽服務管理層介紹到，這個模式更多是向海底撈學習他們優秀的管理理念，公司正式將此模式定性為“弘陽模式”，目前已在南京區3個項目、蘇南區2個項目、安徽區1個項目進行試點推廣。
“今年，有望在全集團所有項目進行推廣，試點項目的收繳率高於整個公司平均值的1.5以上，試點項目的清欠率高於公司整個平均值的5.5以上。南京區域試點的3個項目年度淨利潤較同期提升28%。”
在弘陽服務看來，收併購拓展方式提高了公司整體的收入，“海底撈模式”則是提升利潤的重要手段。
於2020年，弘陽服務整體毛利率提升2.6個百分點至27.9%，淨利潤率提升0.9個百分點至12.2%。會上，賈傑表示，去年公司收入構成得益於增值服務擴張，整體增值服務收入佔比在整個收入的佔比較2019年有顯著的提升，大約提升了10個百分點，特別是社區增值服務提升了11.4%，使得整個收入結構得到改善。
具體業務項目上，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務分別實現收入4.96億元、1.61億元、1.1億元，同比均有所增長，增幅分別錄得39.9%、32.8%、310.9%；從佔比上看，三項業務對應比例為64.6%、21%、14.4%。
按上述數據可以看到，物業管理服務為弘陽服務收入最大來源，社區增值服務為增速最快的業務。同時，較2019年同期相比，社區增值服務收入佔比也由5.4%提升至14.4%，其餘兩項業務佔比均有所下降。
反映在毛利率上，整體毛利率提升亦得益於社區增值服務，社區增值服務毛利率由2019年的46.1%提升至48%，提高1.9個百分點；物業管理服務、非業主增值服務毛利率為25.5%、21.6%，較2019年同期分別增加0.3個百分點、0.4個百分點。
對此，弘陽服務稱，主要是在管項目數量、提供前期規劃及設計諮詢服務的項目數量的增加和公區增值服務的收入增加。
不過，將弘陽服務放在行業整體上看，可以發現，無論是“雙輪驅動”戰略發展，還是“海底撈模式”的利潤提升，始終是在傳統物業管理業務基礎上進行的探索和提升。
目前，行業頭部企業已經開始在原有的基礎上不斷向外拓展，形成“大物管”的戰略。其中，保利物業、碧桂園服務都提出“大物業”相關戰略，將由住宅、商業領域延伸到產業園區、教育園區、公共服務等領域；而萬科物業則改名為“萬科雲”，形成萬科物業、萬物梁行、萬物雲城、萬物成長等板塊。
現階段，物管行業已是紅海，在這條賽道上，弘陽服務需要思考和改變、突破的或許還有更多。
以下為弘陽服務2020年度業績會問答實錄：
現場提問：弘陽服務於2020年度小區增值服務收入錄得大幅增長，請問原因為何？在市場拓展方面，弘陽服務有何計劃？弘陽服務集團先後收購滁州宇潤和武漢匯得行兩家公司，請問各自業務表現如何？未來是否有其他收購計劃？
楊光：首先談到社區增值服務收入的大幅提升，先回顧一組數據2020年社區增值服務收入是1.1億人民幣，同比2019年增長了310.9%，社區便民服務收入同比增長530%，公用區的增值服務收入同比增長167%。整體社區增值服務的毛利是大幅提升，同時利潤率保持穩定，毛利同比提升327.8%，淨利潤提升達到48%。
社區增值服務的整體提升得利於我們對整個物業全生命週期的覆蓋，圍繞着客户全生命週期匹配客户需要的產品與服務打造社區生態圈佈局，實現物業的整體智慧生活概念。
在公區增值服務方面，其中社區資源類服務利用率從2019年的60%提升至80%，物業用房使用率從80%提升至90%。在美居服務方面，收入大幅增長，得利於與地產及合作的關聯方的聯動，推出了大量的裝修產品套餐為業主提供裝修諮詢、户型方案解析、裝修顧問等多項增值服務內容。在房產中介方面，我們結合項目的區位以及交付進度判斷市場容量，佈局新門店，充分利用管家對項目的地緣優勢和業主優勢，項目團隊和租賃團隊有效協同，提升了交易的成交率。
資產管理方面會發現，我們有大量的地產和合作夥伴，這裏面有很多存量資產需要進行去化，通過協銷方式為甲方、地產方、業主方出租車位、儲藏室等資產保值增值服務。
在社區便民服務方面我們加強信息化的鋪排，提供O2O服務平台，通過提供基礎的保修服務、掃碼開門、維修服務、增強與業主的黏性，圍繞業主的衣食住行提供全方位的服務、綜合服務平台以解決業主的多層次需求。
成健：目前，我們在投拓的計劃上，從區域佈局上還是秉承做透大江蘇、深耕長三角、佈局現有在管項目的都市圈和做強中心城的策略，這些區域我們會持續進行深耕。在方式上有多種方式，首先是收併購，同時有單委的單個項目，一些地產公司和其他地區公司成立合資公司，還有通過市場獲取項目。
去年我們收併購的兩家公司，首先滁州宇潤是51%股權，進駐前規模是在423萬方，進駐合作以後進行投拓的整合，植入管理平台，淨利潤率從增長166%，收入達到近6000萬收入，利潤達到729萬方，毛利率達到20%，所以還是非常顯著的。
年底，我們合作的武漢匯得行收購80%的股權，主要是以寫字樓、住宅、公建、購物中心為主的業態。目前我們在今年業績的承諾上收入要達到8600多萬，利潤也要達到2000萬，因此這個合作目前來説利潤率達到24-26%，這是比較高的；同時豐富非住業態，分別在商寫、購物中心、公建等方面產品線的打造和利潤的增長。
現場提問：請問管理層，在報告中我們看到獨立第三方在管面積佔比在提升，請問公司未來是否會繼續降低與母公司及關聯公司的依賴關係，請問會有什麼樣的舉措？
楊光：弘陽服務集團重視通過收併購和單委方式進行業務拓展，同時我們的能力也會進一步的增強。目前來自第三方管理面積佔比超過50%，後面也進一步降低與母公司、關聯公司的關係，轉為外拓的全委和城市服務、收併購的方式。2020年基本上是50：50，2021年爭取外拓第三方佔到60%、關聯公司提供佔到40%；2022年達到的目標是，第三方提供的項目是達到70%，關聯公司提供項目達到30%。這也是未來2021年-2023年的目標以及我們要去實施的方向。
現場提問：請問弘陽服務集團目前項目集中在江蘇地區，請問未來的發展意向如何？拓展項目時的選取標準是什麼？
楊光：發展意向主要第一是秉承“做透大江蘇、深耕長三角、佈局都市圈”的發展定位，通過收併購實現規模的突圍，鞏固在江蘇省的市場地位，並擴大所經營城市市場份額。第二，在2021年深耕南京、蘇南、浙江及上海區域，佈局西南重點區域，2022年重點發展華中、西南區域，形成我們核心都市圈，2023年拓展廣州區域佈局。
標的的選取主要從區域方面來講，公司計劃於2022年底前收購或投資4-6家物業管理公司，計劃重點探索長三角、江蘇、上海、安徽、西南如成都重慶、華南如廣東，華中主要是湖南、湖北等地區的收購或投資目標。
規模的選擇主要是能夠達到營收3000萬以上，管理規模可以達到100萬方以上，以地產旗下物業公司為主，佈局現在住宅行業，保證有質量的規模體量增長。單價方面，優先佈局項目在管城市和物業單價有優勢的項目，單價不低於我們目前的水平，同時基於良好品牌的認可度、良好企業信譽，這是我們優先合作的標準。