5年完成5支基金退出，解密鼎暉日本不動產基金243萬平方英尺背後的投資密碼
危機背後往往藴含着新的機會，在日前鼎暉日本不動產基金舉行的視頻分享會上，眾多投資人踴躍的參會似乎更加篤定了新的投資機會的到來。
相較於其他規模較大、投資期較長的不動產基金，鼎暉日本不動產基金可以稱之為“精緻而高效”，5億美元的股權投資規模佈局了243萬平方英尺資產面積, 不動產資產規模達1,016億日元，數字背後的業績卻非常喜人：在過去5年中，鼎暉日本不動產基金一、二期加單項目共5支基金做到了一年內完成投資、三年內完成退出、年化內部收益率（IRR）達到24%-49%以上。
“把握好的時點投資穩定收入標的、快速增值改造獲得競爭主動權是週期快、回報好的關鍵。”鼎暉日本不動產投資董事總經理黃軒臨總結到。
解碼不動產投後賦能，樓宇改善主動出擊
在鼎暉投資董事長吳尚志看來，積極主動的投後增值能力和週期中對市場機遇的判斷是鼎暉日本不動產基金的競爭力所在。
2009年，鼎暉投資組建了專業的不動產投資團隊，並在五年後開始轉戰海外市場。目前，鼎暉不動產團隊在中國、美國、日本、越南及歐洲共58個城市主導投資了超過75個項目。其中，鼎暉日本不動產團隊共管理6支日本基金，已投資產面積達243萬平方英尺。
“快、穩、好”是鼎暉日本不動產基金被投資人稱道的最大特點。“快”是投資的快、改造的快、退出的快；“穩”是投資標的穩、資產質量穩；“好”是投資了好的資產、有好的合作伙伴一起實現資產增值，同時獲得好的回報。
談及選擇日本市場的原因，黃軒臨表示，日本作為全球第三大經濟體，經濟近年來良性發展，基本面穩健，由於匯率穩定形成了一定的避險保護、低利率帶來了較少現金流消耗和價值的穩定，以及為鼓勵外部投資人出台的税負豁免政策，日本不動產市場顯然是一個不能錯過的投資機遇。
另外，日本的經濟活動高度集中，60%~70%的經濟活動集中在大東京地區、20%~30%的經濟活動集中在關西地區，也就是大阪和京都。這種高度密集型的活動，帶來的是效率。在不動產尤其收租型物業投資上有得天獨厚的基礎。
“一方面投資人有配置需求，但國內目前沒有這樣的配置機會；另一方面，鼎暉日本不動產團隊有着豐富的海外投資經驗，以及專業的投後管理能力。”對於進軍日本市場鼎暉的優勢，黃軒臨解釋道，鼎暉日本不動產團隊通過在“樓宇改善”的過程中具備的較高的判斷技巧，在投後進行快速增值賦能：“對項目進行重新定位時，我們首先會有在改善後能不能租出去的判斷，在整個市場平均價值不變的情況下，我們通過積極主動的改造升級、重新定位等專業的投後管理增值服務，提升項目資產運營效率，在化解風險的同時最大化資產價值。”
除此之外，鼎暉日本不動產團隊還善於結合本地資源。黃軒臨在亞太房地產投資和基金管理領域擁有超過15年的經驗，團隊在日本的核心成員之一——田代大介在日本有超過25年的房地產投資經驗，負責投資的項目超過30個，同時還擁有註冊建築師資格。這兩位核心成員自2007年在前一家公司（全球最大的房地產投資基金之一）時就開始共事，有着豐富的合作經驗和深厚的信任基礎；同時，日本排名前幾位的資產管理人也是鼎暉日本不動產團隊在本地的合作伙伴。“在利益一致的情況下，我們之間的高效配合是能夠實現增值比較核心的一點。” 黃軒臨表示。
鼎暉日本不動產團隊採用“主動型”投後管理方式，以大阪寫字樓項目為例，由於業主處置項目的壓力較大，鼎暉日本不動產團隊在前期談判中以低於市場50%的價格成交了位置佳、物業品質高、租金水平較低的大阪核心商業區甲級寫字樓物業。收購後，鼎暉日本不動產團隊通過對項目進行主動賦能，例如：美化改造、與主力租户談判、重新招租、成本壓縮等增值措施，實現了物業資產價值的極大提升，收購後兩年時間內，項目出租率提升至97%，主力租户租金增長了50%，經營成本降低了13%，淨經營收益提高了91%。最終實現項目層面股權回報倍數接近2.3x，IRR接近36%。
“黑天鵝”中從容應對，疫情之下保持增長
根據經濟週期、市場變化和特殊事件等產生的特殊機會投資，獲取經濟復甦和市場反彈帶來的回報是鼎暉日本不動產團隊的投資策略之一。
值得一提的是，鼎暉日本不動產投資團隊早在2019年12月的總結會中，就曾討論如果明年市場中出現“黑天鵝事件”應該如何應對，並做出了多種應對方案，包括評估銀行貸款狀況、現金流狀態等等，從而在1月疫情發生時能夠比他人更為從容地面對。
“很多投資人會問，去年投資的鼎暉日本不動產三期基金在目前疫情下會不會受到很大的影響？但我們對自己的投資有信心，對三期基金的投資回報預期也有信心。”黃軒臨舉例道，鼎暉日本不動產三期基金中最大的投資項目東京核心區寫字樓物業在半年前的出租率為77%；從疫情開始到今天，出租率已提升至86%，年簽約租金收入也提升了11%。
“在疫情之下，為什麼我們還能做到有增長？首先，我們對項目有着專業判斷；其次，我們認為日本市場有着很強的需求；最後也是最重要的一點，我們有專業快速的投後增值能力。”在今年1月成交後的一週內，鼎暉日本不動產團隊完成了物業管理公司的替換工作，之後加快速度進行新的招租。2月時，團隊甚至冒着風險到日本，加快資產管理工作、提升資產價值，從而把握住市場機遇。
危機藴含全新機遇，後續增長動力強勁
“我們認為現在出現了一個很好的投資時點，疫情帶來了不可錯過的機遇。”黃軒臨表示。
過去二三十年日本所經歷大大小小的經濟危機中，幾乎每一次危機的趨勢都是在短期內會有一個比較大幅的衝擊和下調，但因為經濟的基本面沒有發生太大變化，所以之後會有一個快速的反彈。
“2013-2014年，很多做不動產投資的基金收益非常高，IRR可以達到30%、40%甚至100%，因為它們抓住了當時次貸危機價格下調一個黃金投資窗口期。這次新冠疫情之下有沒有這樣的窗口期？現在已經看到了。”黃軒臨進一步解釋道，危機通常會對經濟造成短期的較大波動，但同時也帶來了最佳的投資時機，即能夠有機會以顯著降低的價格購買到優質的資產，並在未來經濟反彈時獲得較高的收益，因此目前也正是日本不動產投資的良機。
“同時，對於日本政府及日本央行為應對疫情帶來的衝擊出台了一系列救市措施，我們認為是十分果斷有效的。”鼎暉日本不動產投資執行董事孫亮解釋道，日本政府在疫情出現之後，馬上從貨幣、財政還有民生等多個方面推行一系列的救市措施，包括增加日本房地產投資信託基金的購買，支持中小企業提供大額的無息貸款，延長這些企業所得税，繳税的期限等等。民生的方面，對每個家庭會發放10萬日元的補助，這些都有助於平緩整個疫情對經濟造成的直接影響。史無前例的108萬億日元經濟刺激、延後釋放的奧運紅利、賭場建設計劃和旅遊業“觸底反彈”正成為了重要的後續增長動力。
“在日本，疫情對人們的工作方式，以及對寫字樓的需求度不會有特別大的影響。”孫亮認為，日本的公司文化相較於其他國家比較特別，“舉個例子，如果老闆不下班，下面各層員工沒有人敢下班。只有等最大的老闆走了，二老闆才能走，然後逐層的其它員工才能走。因此，遠程辦公很難實現。此外，日本人住宅面積都很小，遠程辦公不如去公司工作。”
談及日本不動產投資市場出現的機遇，黃軒臨認為主要有四點：“首先，很多機構投資者決策流程長，反應速度較慢，短期內我們的競爭相對變少了；其次，由於隔離限制等影響因素，包括酒店、零售商業等很多物業由於經營困難被迫在市場上出售，從而增加了很多優質物業的供應；同時，對於面臨資金困境被迫處置資產的業主，買家將在交易中具有更強的議價能力，能夠以更低的價格收購資產；最後，收購價格有較大折讓的優質不動產資產未來的增值前景相對更加明確，因更受到銀行的偏好而可以爭取到更優惠的貸款條件。這就是我們觀察到在當前這種特殊的條件下，可以把握住的非常好的投資機會。”
“由於疫情的關係又出現了一些新的機會。在我們的已投項目中也出現了持續的增長。我們將繼續投資位處日本核心城市核心位置、具有穩定現金流的資產，實施主動投後管理增值計劃。未來疫情過去，在經濟好轉市場復甦時最大化資產價值，實現退出，繼續為投資人創造更穩健的回報。”黃軒臨表示。