擬分拆萬物雲赴港上市 萬科稱“時機成熟”的考量何在？

萬科分拆物業上市的傳聞終於落地。11月5日晚間，萬科發佈公告稱，擬分拆子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”）在港交所上市。截至當日，萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%的股權。

萬科方面表示，目前萬物雲在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

11月5日晚，萬科發佈公告稱，擬分拆子公司萬物雲在港交所上市。圖片來源/IC photo

具體上市時間未定，市值或將突破天花板

根據公告，萬物雲擬上市地點為港交所主板，本次發行方式為香港公開發售及國際配售。在發行規模方面，根據香港聯交所關於最低流通比例的規定和萬物雲未來發展的資金需求，萬物雲本次發行的H股股數不高於萬物雲發行後總股本的15%（超額配售選擇權行使前），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售選擇權。

對於上市時間，萬科表示，具體上市時間將由萬物雲股東大會授權其董事會及董事會授權人士根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。

對於分拆上市的目的及影響，萬科方面表示，如果此次分拆上市得以實現，將有助於突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於公司向開發、經營、服務並重的轉型發展；本次分拆上市後，公司仍將繼續保持對萬物雲的控股權，不會對公司其他業務板塊的持續經營運作構成任何實質性不利影響，不影響公司獨立上市地位。

“同時，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物雲的資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物雲競爭優勢。”萬科方面稱。

值得關注的是，由於國際形勢和國內地產行業市場環境影響，目前物業股估值有所下滑，市場信心不足。萬物雲選擇這個時間節點啓動上市，其估值是否會受到影響？克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨表示，作為市場上公認的巨頭，具有強大背書和品牌影響力的萬物雲肯定會獲得投資者的追捧，目前尚不確定萬物雲上市主體所涵蓋的內容，但預計萬物雲上市後估值會位於行業頭部梯隊，市值也有望突破現有天花板。

萬物雲上市從“沒有計劃”到“一定會上”

公開資料顯示，萬科物業成立於2001年，去年10月31日，萬科集團合夥人、萬物雲CEO朱保全對外宣佈，萬科物業更名為萬物雲。

物業公司上市潮已經持續兩三年，截至目前，已經有超過50家物業公司實現上市。萬科作為頭部房企，也是TOP10房企中為數不多未分拆物業上市的企業，外界對萬物云何時上市甚為好奇，萬物雲此前也曾多次被傳啓動上市，但都遭到否認。

早在2018年12月份，萬科董事會主席鬱亮曾表示，“我們特意讓物業保持跟資本市場的距離，大家特別期待是吧，我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了。”

此後的2020年3月份，鬱亮再次回應稱，“萬科物業暫時沒有上市計劃，或者説在相當長時間內沒有上市計劃，請大家耐心等一等，等到人們認為萬科物業是城市配套服務商的時候，我們才會考慮上市。”

而在進入2021年的前後幾天時間裏，萬物雲合計轉讓旗下近20家物業子公司股權，市場猜想，這或許是在為萬物雲上市鋪路。

在2021年中期業績發佈會上，被再次問及物業板塊分拆上市計劃時，鬱亮的回覆出現變化，“萬物雲一定會上市，但檔期不定。”

對於選擇這個時間節點啓動上市，湯曉晨認為，萬物雲一直沒有排斥上市，只是在外界看來，沒有明確的時間表。從發展情況上看，萬物雲Space、Tech和Grow模塊已成形，具備了以新身份上市的基礎。而且，由於市場環境影響，大量優質資產的併購需要以現金方式支付，股權承諾“遠水解不了近渴”，為了進一步跨越式發展，萬物雲必須上市，這是萬物雲加速上市融資的一個背景。

上半年營收過百億，盈利10.43億元

值得關注的是，發展到現在，萬物雲正從“物業服務商”向“城市服務商”轉變。鬱亮曾説，“如果只是傳統意義上的物業管理服務，多一家上市公司、少一家上市公司並不重要，如果作為城市服務商，就會變得很重要。”

截至目前，萬物雲旗下有萬科物業、萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長等七大業務板塊，而其中的萬科物業、萬物梁行、萬物雲城則被稱為萬物雲的“三駕馬車”。

2021年上半年，萬物雲實現營業收入103.8億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33.3%。其中，住宅物業服務收入57.1億元，佔比55.0%；商業物業及設施服務收入31.6億元，佔比30.4%；智慧城市服務收入6.3億元，佔比6.1%；社區生活服務收入5.6億元，佔比5.4%；萬物成長收入3.2億元，佔比3.1%。在盈利方面，2020年為17.2億元，2021年上半年為10.43億元。

在今年10月份的業務交流會上，對於萬物雲的發展策略，朱保全透露，“萬物雲旗下住宅物業應該靜心做品質服務，控制增速在30%以內，而商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大於60%的增速。”

在交流會現場，萬物雲還發布了“百城千街計劃”。朱保全表示，在全國100餘個城市288條街道內，萬科物業住宅市佔率達到25%以上，預計到2021年底，可達到300條“高濃度”街道。未來3年，萬科物業、萬物梁行和萬物雲城將共同完成“百城千街”目標。

新京報記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳