直擊房企業績會，透視年報眾生相

圖蟲創意圖

編者按：

2020年年報季如約而至，各家房企又到了“總結與展望”的時刻。

在經歷了2020年上半年的新冠疫情衝擊，下半年“三道紅線”壓身、融資監管環境收緊後，房企的業績究竟如何？2021年各家又會作何調整？透過一片數字矩陣和高管表態或許能找到答案……

直擊業績會

“太保守”的越秀2021想要破千億

“有人説我們太保守，但我認為企業核心是走得更遠，從目前看，我相信我的策略是對的。”3月16日，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在2020年全年業績會上如是説。

過去的保守在2020年體現出了優勢：銷售目標超額達成、“三道紅線”全綠、平均借貸成本同比下降31個基點……

穩步向前的越秀地產也終於要在2021年迎來千億跨越，銷售業績目標定為1122億元。“這個目標達成以後，我們就穩定在1000億以上的企業規模。”

滿意的2020年

在回顧2020年業績時，林昭遠表示“比較滿意”。

報告期內，越秀地產實現營業收入約為462.3億元，同比上升20.6%；權益持有人應占盈利約為42.5億元，同比上升21.9%；核心淨利潤約為40.2億元，同比上升14.6%。

同期，越秀地產的現金及現金等價物約為373.1億元，較2019年底上升23.6%；總借貸為678.4億元，較2019年下降了4.5%，債務規模有所下降，其中一年內到期的債務佔比為24.4%，第3年-第5年到期的債務佔比達到了40.6%。

越秀地產的融資成本也在2020年大幅下降至4.62%，明顯低於2019年的4.93%、2018年的4.82%。

“從2020年8月份、12月份的兩個政策出台之後，融資環境就變得有些緊張，今年上半年我們做預算的時候，就比2020年的成本會稍多一點，”在被問到融資成本能否保持或進一步降低時，越秀地產財務總監兼執行董事陳靜坦言，“不過我們也希望通過跟金融機構和融資產品的結合，儘可能維持這一成本。”

所謂“8月份的政策”即是讓業內眾多房企緊張的“三道紅線”。據披露，截至2020年底，越秀地產剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.2%、47.5%和2.25倍，位列“綠檔”中。

一串向好的數據中，還是有一項出現了明顯的下滑。年報顯示，越秀地產2020年的毛利率為25.1%，較2019年的34.2%下挫了9.1個百分點。

對此，越秀地產投資者關係部總經理姜永進解釋稱，除了行業整體毛利率水平下行之外，“2020年，毛利率水平比較高的大灣區的入賬佔比有較大幅度的下降，華東地區的佔比有較大的提升。”

具體來看，2019年，大灣區入賬銷售的貢獻是75%，華東地區的是16.4%；2020年，大灣區這一比例降至51%，華東地區的提高到34%；同期，越秀地產的入賬銷售均價也從22500元降低至18200元。

“我一直強調保持30%以上的毛利率，這個行業是非常暴利的，能控制在25%-30%，就是非常優秀的水平。目前我們還是處在優秀的水平。”林昭遠續稱，2020年毛利率的下滑也是因為結轉的產品從均價的角度看存在結構性的變化，同時由於過去兩三年有些地區的限價，也在一定程度上影響毛利率。

2021年目標破千億

越秀地產在物業銷售方面依然保持着較好的表現。

2020年，其實現合同銷售金額約957.6億元，同比上升32.8%，完成全年合同銷售目標802億元的119.4%。其中，大灣區實現合同銷售約636.6億元，同比上升51.1%；華東地區實現合同銷售約199.2億元，同比上升18%。

不過，由於2020年上半年疫情的影響，越秀地產的銷售主要集中於下半年，使得回款率稍低，“今年應該可以有一定程度的提升”，林昭遠表示，“今年回款率目標大約在70%。”

越秀2021年的銷售目標也提高到了千億以上：1122億元。“按照可供的貨值、60%的去化率來鋪排”，林昭遠表示，“當然這個目標達成以後，我們就穩定在1000億以上的企業規模。”

這其中，越秀地產給TOD項目的銷售提出了更高的期待。2020年，越秀地產的TOD項目實現合同銷售約170億元，同比上升236.6%，“未來穩定在200億以上的規模，是可以期待的”。

事實上，包括TOD在內的多種方式是越秀地產近年來着力發展的納儲方式。在其2020年新增的560萬平方米土地儲備中，非公開市場方式增儲佔比54.1%，其中TOD、“住宅 配建”、國企合作增儲方式分別佔比18.5%、25.2%、10.4%。“這對我們控制土地溢價起到了關鍵的作用”。

對於2021年的拿地計劃，越秀地產定下了520億元的目標。“2020年我們土地的投資支出是410億元，今年的計劃是要有所增長”，越秀地產副董事長、執行董事兼總經理林峯介紹，“我們會保持一個適度的投資強度，把握一些市場機遇，使公司的業績能夠得到一個穩定的發展。”

林昭遠在回答《國際金融報》關於“兩集中”供地政策對公司的影響時也表現出了較為樂觀的態度，“我們的資金面還比較充裕的，應該有能力去應對這個事情，所以總體來看，我們把這個當成正面的來看，當然具體還要等落地以後，邊操作邊總結。”

直擊業績會

下一個3年，世茂服務還要衝5倍

繼融創服務之後，世茂服務也發佈了上市後的首份年報。

高管在開場介紹中強調三項重要業績均超市場指引數據。

具體來看，2020年，世茂服務實現收入50.26億元，同比增長101.9%，歸母淨利潤6.93億元，同比增長80%，在管面積1.46億平方米，較去年增長114%。

根據年報，世茂服務的收入來自物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務，和過往相比，其收入結構正在發生變化，高毛利率的社區增值服務增速顯著。

2020年世茂服務裏來自物業管理服務收入27.12億元，佔總收入的54%，同比增長126.1%；社區增值服務錄得收入16.01億元，佔總收入的31.8%，同比增長146.8%；非業主增值服務收入約為7.13億元，佔公司收入的14.2%，同比增長11.2%。

三大業務盈利能力的排序為社區增值服務、非業主增值服務、物業管理服務，對應的毛利率依次為40.1%、28.1%、27.1%。

物業費和收繳方面，世茂服務從2019年的2.1元上升到2020年的2.2元，收繳率繼續維持在95%的高水平，和2019年持平。

年報顯示，世茂服務2020年期末在管面積1.46億平方米，同比增長114.4%；合約面積2.01億平方米，同比增長99.4%。在管項目達535個，其中來自第三方的面積佔比提高至35%，截至2020年底，世茂服務一共收購了12間物業管理公司。

報告期內，公司外拓面積2350萬平方米，第三方中標率為53.4%，同比增長7.4個百分點。

葉傑明在會上表示世茂的收併購“不是簡單的去做並表，而是希望1 1≥2”。他進一步強調其中邏輯是做價值投資，從投前精準研判到投後一體化管理，短期和中長期中有自己的定位和目標，同時也做細分賽道的卡位。

世茂集團總裁許世壇則重申世茂服務的收併購將專注於區域優勢。

談及世茂服務在集團中的地位，許世壇以“集團中非常重要的一塊，一體兩翼大飛機戰略中的雙翼之一”來定調。

葉明傑在會上宣佈了世茂服務的3年5倍的增長目標，其詳細闡述了這一指標下匹配面積和增速的規劃。

具體來看，三年側重點有所不同。

2021年，世茂服務計劃增加合約面積1個億平方米，其中外拓服務是核心，佔比55%-60%左右，第三方收併購和內生分別在30%和5%左右。

2022年，世茂服務計劃增加合約面積2億平方米，這一年的發力重點在於收併購，同年收併購佔比增至60%，外拓和內生分別為30%和10%。

2023年世茂服務的合約面積達到5.5億平方米，將調低第三方外拓的目標，讓增長更多來自於增值服務。至於具體的下調比例，葉明傑透露“收併購將由60%調至35%，外拓會從30%提高至50%，內生也將增至15%”。

為了新三年戰略順利實現，許世壇在會上表態，集團將全力支持世茂服務的發展，支持的關鍵在於土儲和朋友圈。“世茂集團現有1萬多億土儲為世茂服務提供了充足的項目儲備，此外世茂在與其他開發商、政府的合作中和世茂服務也將產生更多聯動。”

業績向好的世茂服務並非沒有煩惱，上市以來世茂服務的股價長期處於破發狀態，3月15日世茂服務報收14.66港元，相較16.6港元的發行價，跌幅超過11%。對於這一資本市場表現，許世壇表示，“IPO後公司主要側重於業績目標的達成，並沒有去和投資者溝通。”為了提振市場信心，許世壇透露，“主席(許榮茂)個人也在增持公司股票。”

“未來會加強和市場的溝通與交流，我明天(3月16日)會陪同葉總參加一整天的路演”，他笑着望了眼旁邊的葉明傑。

超預期降槓桿，融創中國的底氣

3月12日，融創中國率先揭曉了自己的年報。

一片向好的數字矩陣讓董事會主席孫宏斌自信“現在這個行業是在一個全新的邏輯下，優秀企業會迎來自己的盛世年華。”

年報顯示，2020年融創中國現實營業收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母淨利潤356.4億元，創歷史新高，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。

2020年，融創錄得合同銷售額5753億元，穩居行業第四，同時核心城市的領先優勢依然顯著，杭州、重慶、武漢等12個城市銷售金額排名第一，其中杭州單個城市更是創下了超400億元的銷售額。

各項經營業績穩健增長的同時，融創憑藉戰略優勢和堅實基礎，持續優化資本結構。2020年底，融創淨負債率大幅下降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項後的資產負債率下降至78%。兩項指標成功達到“三道紅線”政策標準，一年期內超預期迅速降至“黃檔”。

與此同時，融創以卓越的拿地能力強化土儲競爭優勢；高品質產品和服務持續領跑行業；“地產 ”產業能力日益凸顯，行業綜合競爭優勢進一步得到鞏固。

一年降至“黃檔”

2020年，國家對房地產行業堅持“房住不炒”的調控目標，並出台“三道紅線”等長效調控機制。疫情後，房地產市場快速復甦，土地市場保持較高熱度，同時，市場分化也在持續加劇。

自2019年下半年起，融創結合自身發展階段的要求，主動執行“降槓桿、優化資本結構”更加均衡高質量的發展戰略，盈利能力不斷提升、資本結構持續優化。

2020年全年，融創錄得營業收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母淨利潤356.4億元，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%；預計每股分紅1.65元，同比增長33.9%。截至2020年底，融創在手現金1326億元，非受限制現金超額覆蓋短期債務，流動性充裕；短期債務較同年中期大幅下降34.9%，佔總有息負債比重下降至30%的行業低位，現金及財務彈性更趨強韌。

與此同時，得益於自身堅實的基礎，融創三項資本結構指標連續實現顯著改善。2020年底，融創淨負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現金短債比提升至1.08，剔除預收款項後的資產負債率降至78%。按照“三道紅線”標準，融創已降至“黃檔”。按照融創的計劃，公司的債務指標還會持續優化，最後一個指標會在2022年提前完成。

多元拿地土儲優質

在國家宏觀調控趨於精細化的背景下，房地產行業正朝着長期、穩定、健康的方向邁進，而具備規模及品牌優勢的頭部企業，將憑藉堅實的基本盤，迎來更大的發展空間。

2020年，融創錄得合同銷售金額5753億元，穩居行業第四，核心深耕城市保持領先優勢，55個城市銷售排名進入前十，其中12個城市銷售金額排名第一，此外另有25個城市排名前五。

多年來，卓越的拿地能力以及對於週期的精準把握，始終是融創發展的核心競爭力之一。2020年，在競爭激烈的土地市場，融創審慎把握公開市場機會，同時發揮公司在併購、產業合作等方面的拿地優勢獲取優質土儲。截至2020年底，融創土地儲備約78%位於一二線城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位於一二線城市。這也意味着只要全年去化率達到七成便可實現6400億元的業績目標，幾乎無壓力。

在持續獲取高質量土地的同時，融創持續推動產品創新升級，產品力保持行業領先。2020年，圍繞主力客羣年輕化及科技化發展趨勢，融創在高端精品定位的基礎上，持續升級户型、社區、服務等方面的功能，打造“IAMI”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫“中國房地產超級產品力研究成果”中，融創位居產品力榜首。

“地產 ”業務發展迅速

地產主業優勢繼續鞏固之下，融創的“地產 ”也呈現出蓬勃的生命力和競爭力。

2020年11月19日，融創服務控股有限公司成功登陸港交所，加速建立物管行業頭部企業的競爭優勢。

融創服務盈利能力不斷提升。2020年錄得營業收入46.23億元，同比大幅增長約63.5%，三年複合增長率達58%；歸母淨利潤6.20億元，同比大幅增長約129.8%，三年複合增長率達152%。

除了財務指標的大增，融創服務收入結構也在持續優化。截至2020年底，融創服務物業管理服務收入在總收入中的佔比大幅提升至60%。此外，社區生活服務多元發力，業績逐步顯現。

得益於母公司的強力支持，高品質綜合服務能力、多渠道多業態的外拓能力，融創服務規模收穫確定性增長。截至2020年底，融創服務在管建築面積約1.35億平方米，同比增長155.1%，合約建築面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積後的合約建築面積近4億平方米。

2020年，融創文旅通過開放式經營、主題夜遊、業態權益互通、構建“融創文旅俱樂部”線上會員平台等持續創新的經營策略，疫情後業績得到快速恢復。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

在融創文旅眾多產品業態中，融創冰雪依託四季運營優勢，已完成市場提前卡位，目前佈局全國18個城市，規劃18個滑雪場，其中7個滑雪場已開業，總接待333萬人次。目前，融創已成為國內最大的室內冰雪運營商。與此同時，融創整合已創立二十餘年的超級冰雪IP——哈爾濱冰雪大世界，打造集室內、室外於一體的冰雪娛樂度假目的地。

融創文化也在2020年取得長足發展。期間，融創文化不斷完善業務佈局，堅定超級IP長鏈運營模式，圍繞真人電影、真人劇集、動畫電影、動畫番劇、短視頻五大賽道持續進行深度佈局和優質內容項目製作。

2020年，融創文化已完成七大動畫工作室佈局，並在影視領域實現頭部內容項目的穩定輸出。旗下Base首部原創動畫電影《許願神龍》2021年1月上映後，收穫超1.6億票房；2021年春節檔，融創文化參投的影片《刺殺小説家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收穫超9.83億和5.75億的票房。

經受住了複雜外部環境的考驗，2020年，融創的地產主業實現均衡高質量發展，競爭優勢持續強化；“地產 ”業務發展迅速，競爭力不斷提升。

未來，融創憑藉全面競爭優勢，得以更加均衡、高質量的發展，成為具備廣闊增長空間的大型企業集團。

直擊業績會

恆大物業：用“麥當勞式”擴張衝擊“全球第一”

作為去年物業市場最大的攪局者，恆大切入物業賽道並不算早，但勝在快。

去年底恆大物業歷時47天登陸港交所創下物企上市最快速度，攜2.54億平方米在管面積而來的它並未滿足現有規模端的優勢。

開年便祭出“軍令狀”直指今年兩大考核目標：一是每月新增拓展在管面積3000萬平方米；二是每季度淨利潤都要較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上。

規模、利潤兩手抓的訴求很明確。

3月17日，恆大物業交出了上市後的第一張成績單，執行董事、總經理胡亮開場定調“公司各項核心指標均實現較大幅度的提升”。

具體來看，2020年，恆大物業營業收入同比增長43.31%至105.09億元；淨利潤同比增長184.32%至26.47億元；毛利潤同比增長128.26%至40.06億元；毛利率同比增長14.19個百分點達到38.12%。

今年在管面積將超6億平

業績上漲源於公司規模的擴大。

截至2020年，恆大物業合約面積達到5.65億平方米，同比增長11.88%；公司在管面積同比增長26.05%至3億平方米；覆蓋城市達到290個。這一節奏在邁進2021年後迎來了顯著提速，1月“軍令狀”發佈後效果如何？恆大給出了揭曉，“我們僅用了兩個月的時間，在管面積增長了1.13億平米，基本已經完成了全年計劃任務的1/3左右”，胡亮説道。

這種增長主要得益於恆大物業“給力”的外拓及收併購，也直接給業務結構帶來了變化。

2020年，恆大物業3億平方米的在管面積中，來自獨立第三方的面積僅為0.1億平方米，佔比3.33%。截至2021年2月末，其來自獨立第三方的面積達到1.2億平方米，佔比增至29.06%。

據胡亮介紹，2020年度在恆大物業對外的拓展與收併購中，住宅類項目共有369個，商寫類項目169個，產業園區72個，學校、醫院等公建類項目780個，城市公共服務項目36個，公司整體管理業態的類型更加豐富。

其透露，恆大物業在2021年總合約面積將不低於8億平方米，總在管面積也將超過6億平方米。

發力社區增值業務

2020年，恆大物業三大業務均呈現上漲態勢，整體收入同比增長約43.3%至105.09億元。

其中，社區增值服務增速最為顯著，同比增長120.6%至12.64億元。此外，物業管理服務收入同比增長37.1%至63.22億元，非業主增值服務收入也同比增長36.1%至29.23億元。

執行董事、副總經理王震在業績會上直言，對標早期上市的物企，恆大物業的社區增值業務還有很大的增長空間，未來的發展重點包括房產中介、保險經紀、家裝美居以及社區團購四大業務板塊。

其中，管理層對房產中介業務寄予厚望。

胡亮預判“這項業務將會成為我們2021年整體社區增值服務中非常重要的一個支柱”。

王震稱，公司將與恆大寶集團全面合作，立足超3萬個服務中心，提供房產信息整合與推薦、拓客引流、房產託管等服務。他在會上立下了Flag，“力爭2021年社區增值業務實現近乎100%的增長”。

要做“全球第一”

基於上述業績表現以及發展戰略，恆大物業在業績會上再次提及“全球第一”的訴求。

胡亮表示，未來2-3年，公司將堅持規模製勝、科技賦能的發展策略，力爭做到城市佈局最廣、在管面積全球最大，保持行業的的龍頭地位。

據其透露，恆大將複製麥當勞式的發展，目前在全國已經有300餘人的投資拓展團隊，並制定了有效的激勵措施以達成公司對外拓展以及收購的目標。其中的拓展模式包括現有項目向周邊輻射，以尋求一些優質的合作標的和合作資源；也包括不同公司之間主動尋求合作，以達成和實現對外拓展以及收併購的目標。

母公司的支持也是恆大物業的底氣來源之一。2020年，中國恆大實現銷售額7232.5億元，合約銷售面積達到8085.6萬平方米。這些面積將在未來的2-3年逐步轉為恆大物業的在管面積。

按照管理層的預期，恆大物業預計今後三年的管理規模仍然會保持50%左右的增長速度。

大唐地產業績迷霧：3.18億淨利去了哪兒

在一眾房企的logo裏，大唐地產顯得有些特立獨行。“藍臉的竇爾敦盜御馬”，它選擇一個草莽英雄來做企業的標識。

宣傳文案裏説logo注入了創始人對企業的信念和期許。

而今，三叩港交所大門、腳踩兩道紅線上市後，大唐地產交出了首份“成績單”。

相較於信念和期許，成績單中京劇臉譜的“變臉”表現得更為突出，無論是淨負債率的驟降，還是3億多的淨利“消失”，都為這份數據增添了重重迷霧。

淨利去了哪兒

年報顯示，大唐地產2020年營業額同比增長30.6%至105.88億元，同期淨利潤新增約3.23億元至9.5億元，淨利潤率為9%。然而其歸母淨利相較於2019年的7.1億元僅增長了0.05億，新增的3.18億利潤去了哪兒？

撥動時間軸往前會看得更為直觀。

2019年大唐地產實現淨利潤6.27億元，其中少數股東應占利潤為-0.83億元。

2020年9.5億元的淨利中，少數股東損益合計約2.35億元，佔同期總淨利潤的24.69%。

一年間少數股東利潤增加了3.18億元。

由此可見，新增的淨利大多流向了少數股東手中。上市公司實際在為少數股東打工。

以“三道紅線”的標準來看，截至2020年末，大唐地產的淨負債率由2020年上半年的128.5%大幅下降至58.7%，其剔除預收賬款後的資產負債率77.7%，現金短債比為1.3，轉為“黃檔”企業。

對於其大幅下降的淨負債率，有業內人士告訴記者，在踩線壓力下，企業都在想盡辦法調整負債。淨負債率相對好調，最難的是剔除預收款的資產負債率，“大唐地產應該是通過大規模合作，把淨資產做大調節的淨負債率”。

年報顯示，2020年，大唐地產的權益總額為79.22億元，較2019年的30.84億元增長156.85%。其中公司股東權益49億元，少數股東股權30.22億元，二者佔比分別約為61.85%、38.15%。

而2019年，大唐地產公司股東、少數股東股權的權益佔比分別為93.28%、6.72%。相比之下，大唐地產少數股東權益佔比僅在一年之間就增加了近5倍。

有分析人士告訴記者，整體而言，大唐地產少數股東權益的大幅激增使得其難逃明股實債的嫌疑。

犧牲權益衝規模

上述業內人士還稱，少數股東權益的增加也説明了大唐地產合作項目的增多。

截至2020年末，大唐地產土地儲備總建築面積為2044萬平方米。其中已竣工供出售物業134萬平方米，持作投資的可租用面積17萬平方米，開發中物業1893萬平方米。

《國際金融報》記者注意到，在其列出的102個儲備項目中，大唐地產權益佔比達到100%的僅有22個，佔比為21.57%。其中，在泉州惠安聚龍國風項目中，大唐地產的權益佔比為10%，是所有項目中權益佔比最低的一個。

熱衷於聯合拿地或是出於對規模的渴求。大唐地產總裁郝勝春曾於2019年公開表示目標：“三年衝千億，進入全國房企50強。”

克而瑞數據顯示，2020年，大唐地產實現全口徑銷售額445.1億元，在百強房企中位居第73位；對應的權益銷售額210.4億元，在百強房企中的排名下滑至第93位。權益佔比也從2019年的55.31%下降到47.27%，減少約8個百分點。

犧牲權益，降低業績含金量成了大唐衝擊千億的路徑。

借貸利率上漲

截至2020年末，其公司的借款總額達到103.1億元，相較2019年同期的77.7億元增長32.69%。此外，這期間大唐地產將其總值約為123.9億元的資產已抵押予銀行及其他金融機構，作為集團及其合營企業獲授信貸融資的抵押。

對於房企而言，上市有利於打通融資渠道，降低資金成本，從而進一步優化資本結構。

然而這一利好在大唐這兒似乎並未奏效。

《國際金融報》記者注意到，2020年大唐地產的融資依然並不容易，上市之年其融資成本還在上升，主要表現在公司其他借款的利率較2019年的9.83%漲至10.79%，在整體融資環境較為寬鬆的大環境下顯得有些突兀。

關於這一點，另一不願具名的人士告訴記者，雖然大唐地產淨負債率大幅下降了，但是“三道紅線”仍然踩線一條。金融機構以此來評估，其融資成本依然會受到影響。