華南城高息發債：連續兩年銷售不及預期 現金不夠覆蓋短債

　　新浪財經房產|大眼樓管 王永

　　8月6日，華南城發佈公告稱，已於8月5日與金融機構訂立協議，發行2億美元優先票據，到期日為2021年8月11日，融資用途為現有債務再融資及一般公司用途。

　　本次發行優先票據票面利率為11.5%，考慮到發售價為票據本金額的98.191%，真實利率達到13.309%。

　　目前的華南城面臨着巨大的償債壓力，截至2020年3月31日，華南城賬面現金為32.32億元，而其短期借貸及長期借貸的當期到期部分高達136.05億元，現金遠遠不夠覆蓋短債。

　　華南城償債壓力大 2019年以來美元債融資成本超過10%

　　根據Wind統計數據，今年以來內房企發行的142次海外債中，票面利率最低達到2.375%，最高為14.75%，中位數為7.7%。華南城高達11.5%的發債票面利率無疑是比較高的。

　　事實上2019年以來，華南城就在各種渠道頻頻融資。2019年3月及6月，發行2.6億美元優先票據（合為一筆），票面年利率達到11.875%。2019年12月及今年1月，又發行3.5億美元優先票據（合為一筆），票面利率為11.5%。2020年2月及6月，發行3.5億美元優先票據（合為一筆），票面年利率10.875%。

　　截至2020年3月，利率較高的優先票據佔到有息負債的42%。此外，公司還在境內發行中期票據、企業債融資。

　　2019年以來，華南城整體融資成本在抬升，融資成本從上年的7.17%上升至7.85%。（華南城財報截止日為每年3月31日）。高企的發債成本則從一定程度上反映了華南城目前面臨的償債壓力！

　　根據Wind數據，截至2020年3月31日，華南城賬面現金為32.32億元，而其短期借貸及長期借貸當期到期部分高達136.05億元。現金遠遠不夠覆蓋短債，308億元的有息負債中，短債佔比達到44%。

　　2019財年產生的利息高達26.38億港元，資本化利息達到21.21億港元。無論是高企的短期有息負債還是利息支出，對公司來説都是不小的壓力。

　　連續兩年銷售不及預期

　　2018年華南城銷售未完成160億港元的銷售目標，2019年銷售金額135.14億港元，不僅未完成目標，還較上年下滑約7.9%。

　　華南城首席財務總監陳茂昌在6月30日的業績會上介紹，華南城2020/21財年的合同銷售目標仍為160億港元，將第三次嘗試衝擊160億。“2019/20財年只完成了135億，主要是受疫情影響，前三季度基本和目標一致，第四季度受疫情影響，所以有一定落差”。

　　在銷售連續兩年不及預期的同時，華南城的業績也在下滑。2018年營收僅增長9.56%，淨利潤則下滑了27.94%。2019年營收下滑3.91%，淨利潤下滑19%。

　　華南城一直強調自己“和房地產行業不同”，公司定位是現代化綜合商貿物流基地和製造業高端集成服務平台，管理層也一再強調公司定位為“商貿+物流”平台的開發商及運營商。但是其收入仍主要來自物業銷售，多元化業務佔比較低。

　　和其他房產商比起來，公司面臨明顯的週轉慢的難題。根據Wind數據，2019年華南城存貨週轉率僅為0.13，在香港內房股中排在最後，同期金茂、碧桂園、遠洋等央企存貨週轉率超過0.4。

　　近幾年，華南城的存貨一直在攀升。2017年3月31日為215.65億元，到2020年3月31日已經攀升至369.44億元。存貨主要是可出售物業，這從另一方面反映出公司去化較慢的問題。

　　在銷售下滑的同時，公司的現金流已經開始出現減小的跡象。截至2020年3月31日經營活動現金流淨額為29.42億元，同比下滑了52%。在疫情影響下，高息發債的華南城，短期內面臨的壓力並不小。