隨着5支估值近144億的基礎設施公募REITs產品在上交所和深交所申報進入聆訊審批，中國的公募REIT破冰時刻即將到來，如果一切順利，估計最早6月份，這幾家將會以封閉式證券投資基金的方式在交易所正式掛牌上市。很多局身其外的人可能感受不到這個實踐的意義所在，但對於很多堅守了十幾年的中國REITs呼籲者，實踐者們這絕對是一個金融創新里程碑式大事件。
雖然有關其中的技術環節有着這樣那樣的爭議，但任何創新都是不完美的，在美國等發達國家成功運行了幾十年的REITs在發展初期也是歷經了不少的波折才成長成為資本市場舉足輕重的投資品種，同時對引入社會資本盤活不動產做出了重大貢獻。中國的公募REITs從基礎建設資產入手落地，有着其特殊的策略以及現實的意義。
但是，接下來對民生有着重大意義的住房租賃資產何時推出公募REITs？到底還是有什麼障礙？帶着大家關注的問題，樂居財經採訪了曾於2017底成功發行了中國第一支住房租賃權益型類REITs（也是國內首支長租公寓資產類REITs）的新派公寓創始人及CEO王戈宏，據公開信息披露，新派公寓是在2017年底國家首次倡導“租售並舉”時，第一個不依託主體增信，完全憑藉資產質量以及運營能力而市場化發行的類REITs產品，開創了住房租賃資產權益資產證券化的先河。
樂居財經：新派2017年成為國內第一支掛牌的住房租賃權益型類REITs，後來房地產開發企業如保利，旭輝等等也都陸續發行了儲架式類REITs。這次國家率先推出了基礎建設資產的公募REITs而沒有包括住房租賃，作為住房租賃資產證券化的創新破冰人物，你怎們看待這次事件的意義？
王戈宏：記得國內從提出REITs的概念到今年已近20年的時間了。我2005年在美國學習時，還曾為國內一個財經雜誌《創富志》做過專欄作家並寫了三年美國REITs的案例，看到今天中國終於有了自己公募REITs無比的欣慰。20年來，無數人的呼籲，奔走，實踐，探索，今天以基礎設施為起點推出REITs很不容易，也是戰略聰明的選擇。
其實美國的REITs中基礎設施REITs也佔有近17 %的份額，規模也是領先的，與零售物業REITs（約12%份額），公寓REITs（約15%份額），物流REITs（約12%份額）是規模前幾名的類型。20年來，每一年都聽説REITs快來了但一直不見落地，很多人中途堅持不下去轉了行，類REITs一度被認為是假REITs 而被人質疑，直到現在用封閉證券投資基金併購資產的方式上市做REITs也在爭論結構是不是過於複雜？其實，一個有重大意義的創新，尤其是金融創新十分不容易。創新與首發永遠都不是完美的，有瑕疵才有不斷完善的動力。
相信通過基礎設施REITs的破冰，國內的住房租賃資產，商業不動產等規模龐大的存量資產陸續搭上公募REITs的列車之日可待。我當時在美國寫REITs案例時有一個深刻的感受，即“沒有REITs就沒有美國商業的今天！”，同樣我堅信中國巨量的存量資產只有藉助REITs才能煥發價值，而且這種趨勢必將勢不可擋。
樂居財經：您剛才提到了，這次基礎設施REITs是在用一個封閉式的證券投資基金來合併資產然後實現整體IPO，我們從各家申報的材料中發現是在原來的類REITs，ABS上面加了一層證券基金的機構，這樣會不會增加發行難度以及今後的管理成本？
王戈宏：我認為這是中國監管機構的智慧。美國的REITs也是從上世紀70年代起經歷了50多年才有今天的局面和規模，期間也經歷了規則的不斷完善與修正過程，其他地區如新加坡，日本等的REITs推出也是一波三折。我國從2016年起推出類REITs到2020 年創新用證券投資基金收購類REITs的結構來公募上市，僅僅用了4年時間，效率已經很高了。任何美好的結果都難以一揮而就，如果我們強推美國模式將資產持有公司股權直接上市REITs，不知還要等多久！通過前幾年發行類REITs的實踐（僅住房租賃類REITs就發行了3000多億），培育了市場，培育了投資者，但作為特殊證券產品的ABS如果想直接掛牌上市還需要國務院的審批。REITs作為舶來品，它在美國的名字“Real Estate Investment Trust 房地產投資信託基金”中的房地產與信託兩個詞是當下金融的敏感詞彙，一步到位做成美式REITs是不現實的，雖然那是一個成熟的終極目標。
目前用一個可以公開上市的證券投資基金收購專項計劃實現資產的整體上市，雖然增加了一些成本，但是一個很智慧的變通設計。等市場成熟後，今後把類REITs直接上市或者將資產包公司按照REITs要求直接上市也不是沒有可能。最近赴香港上市的順豐物流REITs以及前一段在香港上市的招商局商業REITs中間搭建的結構其實更為複雜。所以，相比較讓中國資本市場儘快落地真正意義的上市公募REITs，其他的瑕疵都顯得微不足道，或者是一種有意義的過渡。
樂居財經：回到住房租賃，你認為首批REITs為什們沒有公寓？全國據統計有超過320萬億的住房資產，其中住房租賃存量也有2.5萬億之巨，而且國家又在大力推進“租售並舉”，租賃用地的土地供應也是規模也來越大，公寓資產搭上公募REITs到底有哪些障礙？
王戈宏：這是一個系統化的問題。藉助不斷增長的中國城市流動人口租房的巨大需求，10年來培育出了中國的長租房產業，多種口徑都預測租賃的市場規模會超過4萬億人民幣，這不是幻想。
其實沒有幾個行業會有租賃這麼幸運有超過萬億的規模，也很少有國家每年用連續不斷的政策支持，但由於眾所周知的原因，一些公寓企業用脱離商業邏輯的策略盲目擴張導致的種種問題給行業蒙上陰影，被社會誤解。同時這個行業中眾多的企業採取的包租模式，主動持有資產的少之又少。
近年來，在國家政策的要求下，很多開發商被動持有了大量的租賃資產而進入長租公寓行業。包租模式由於不是物業持有者，即使有了公募REITs，也無法成為發行主體，只能成為運營商的角色。開發商的租賃用地以及開發商被動持有資產，由於運營期限還不夠長，還沒有展示創造良好穩定現金流的業績，所以，當下能有資格發行公募REITs的資產包很少。但中國的基礎設施資產則不同，各種政府主導投資的公路，園區，物流，數據中心等都有着穩定的租金收入，資產的定價也較靈活，可以充分滿足發行REITs投資人不低於4%的每年派息要求。所以這次中國公募REITs選擇基礎設施資產作為首批項目，也是務實的選擇。全國可以做租賃的資產雖然規模龐大，但還不是可以發REITs的資產包。存量資產不等於資產包，只有擁有良好現金後的資產才是資產包。如果不從資產包持有的源頭開始佈局，住房租賃REITs可能還有很長路要走。
樂居財經：原以為您會對住房租賃REITs很樂觀，但從分析來看符合要求的資產包嚴重不足，那有什麼辦法改進呢？
王戈宏：資產包的構建是一個金融問題。過去兩年我一直呼籲希望“大錢，長錢，便宜錢”可以進入資產持有環節，然後請業績良好的運營商創造高的坪效以及資產增值，為公募REITs做準備。但遺憾的是具備上面要素的資本還沒有真正開始進行規模化的資產持有佈局。這也與中國還沒有REITs這樣的金融工具讓大錢，長錢，便宜錢開到退出的希望。於是30年來中國大宗物業資產的併購市場，基本的主力玩家是外資，他們的融資成本低，規模大，管理能力強，中國物業資產管理增值的收益基本被他們賺走。國內的資產在不斷的測算，懷疑，觀望中失去家門口資產獲益的一次次機遇。
大家知道，今年很多開發企業的資本壓力很大，又出現大量可以低成本獲取的物業，如果收購過來進行有效的運營，是未來公募REITs很好的標的。但遺憾的時，現在參與收購的主體依然大多是是外資背景。如果按照這次公募的基礎設施REITs回報率不低於4%的要求，今後住房租賃資產的淨派息率如果要達到這個要求，由於租金水平受宏觀經濟環境，收入，區域等要素影響，依靠租金短期的大幅上漲不現實，只有降低兩個核心成本，一個是持有資產的資金成本，一個是土地成本。這麼看來，低成本的租賃用地可能將是未來公募REITs最好的資產包。
樂居財經：我們從資料看，新派在2017年發行國內首單類REITs時，不像後期其他開發商發行的產品有開發商背書主體增信，而是一個完全市場化的行為，這種模式的價值對未來住房租賃REITs的意義在哪裏？
王戈宏：2013年，在公寓同行們大多采用包租模式快速擴張時，新派採取了一個看起來“笨”而難的模式，也是在當時不太被認可的模式。我和賽富基金的閻焱發起了一個“賽富不動產投資基金”，去銀行融資收購資產來做公寓。在路演時我們告訴投資人每年的現金回報是3.5%，等有了REITs後，爭取達到10%以上的年化回報，而當時的資本市場平均回報率都在年化12%-15%以上。很多人來聽的投資人都不看好我們，也沒幾個聽過REITs，但由於公寓資產是位於北京CBD的一個70年住宅產權的舊物業，即使公寓陪了投資人也會落下一個核心地段增值的資產，這樣，在賽富品牌的價值下，32個投資人將信將疑地把錢投在了進來。
後來我們把樓改造的很漂亮，租户都是海歸等CBD的白領，租金坪效也比周邊高很多，趕上2017年交易所希望推一個住房租賃的類REITs，有三個條件：在核心城市持有確權的資產，有三年以上穩定現金流，是住房租領的企業。結果市場上只就新派全部滿足要求，很幸運地在深交所掛牌第一支公寓類REITs，給第一批投資回報超過了年化10%，算是兑現了當時PPT上“吹”的牛！事後我總結，新派REITs的意義並不是發行了一個ABS，而是在資產投資運營管理上實現了完整的閉環，也就是走完了“融，投，管，退”的全過程，為消費者打造了滿意的體驗產品，為投資人創造了資產的增值。
大家做過基金的都知道，融投管退每個環節做好都不易，走完四個環節才算是做好資產管理者的責任，而這才是新派的長租資產管理模式的最大價值。而且由於我們沒有北京雄厚的開發商做主體增信，完全是靠自身的運營能力以及資產質量連續四年優先級獲得AAA評級，在REITs裏，高級別的信用評級對資本市場的風險控制是有很大價值。
樂居財經：你説：住房租賃REITs的出現需要資本從持有源頭進入才有形成有效的規模，那麼今後公寓運營商為此需要做什麼準備？如何從中分一杯羹？
王戈宏：我們看到形成在REITs資產包有三個核心要素：資本，物業，運營商。如果把資本和物業比喻成啞鈴的兩端，運營商就是中間連接的杆。運營商的核心價值是為租户消費創造美好體驗，以及為物業資產創造增值。長租房運營商從本質上與酒店有類似之處，都是大居住產業，只是酒店的市場的日租消費，公寓的主要是長租消費。所以每個品牌產品的定價權以及資產管理能力將是重要的競爭力。
可喜的是，現在各家長租企業開始避免過去的同質化競爭，開始打造品牌的特色，產品的消費標籤，以及資產價值管理的能力等等。啞鈴的兩端與中間的杆都是缺一不可的，REITs是最佳的將三者的價值連接及釋放的金融創新。中國幾萬的住房租賃市場不是什麼時候該有公募REITs，而是我們身在其中的參與者有沒有為此做好全面的準備！ 因為，只有在紅燈前甘於耐心等待的人才能在綠燈亮時第一個衝出去。