10月21日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱：萬達商管）向港交所遞交上市申請。中信證券、摩根大通和瑞士信貸為其聯繫保薦人。
A股排隊多年未果，今年3月24日，萬達宣佈終止A股IPO進程。闊別港股5年後，萬達即將重回港股，為萬達輕資產展開新一輪資本佈局。此次募資金擬用於投資收購、擴大在管物業面積，以及改造場景、硬件、戰略投資等用途。
招股書顯示，萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商，也是行業中科技驅動的商業管理和數字化運營的先驅。根據弗若斯特沙利文的資料，截至2020年末，按在管建築面積計算，萬達商管在中國以及全球皆排名第一（超過國內第二名至第十名的總和）；按儲備項目建築面積來算，萬達商管在中國排名第一；按管理的獨立第三方商業廣場數量計算，仍然在中國排名第一。
01
與騰訊、螞蟻、碧桂園等戰投公司簽署對賭協議
股權結構方面，大連萬達商業直接擁有萬達商管69.99%的權益，並通過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有8.84%的權益。王健林持有大連萬達商業股權的52.68%，當中包括5.19%的直接權益、透過萬達集團擁有的44.31%間接權益、及王健林的配偶林寧所持有的3.18%直接權益。
因此，王健林、林寧、大連合興、萬達集團、大連萬達商業、珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達共同組成一組控股股東，實際控制人仍為王健林。
此外，騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG等22家公司戰略投資萬達商管及六位高管持股，共計持有21.17%股權。珠海國資委也在今年3月底出資30億元戰投入萬達商管。
值得注意的是，招股書中披露，大連萬達商業及珠海萬贏與投資者設立了對賭協議。根據投資者協議，萬達商管2021年預估實際淨利潤以及2022年、2023年扣除非經常性損益的淨利潤須分別不低於51.9億元、74.3億元、94.6億元。否則，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。
但從目前的業績狀況來看，公司面臨的對賭壓力不小。2018年至2020年以及2021年上半年，公司分別實現淨利潤20.22億元、12.47億元、11.12億元、6.56億元。其中2019年和2020年受到疫情等大環境影響，淨利潤出現明顯下滑。
02
剝離房地產業務，全面轉型輕資產
歷經多年，從H股到A股，最終重回H股，萬達的上市之路極為“曲折”。
從2016年私有化退市開始，基於A股對傳統房地產企業的嚴格准入標準，當時宣佈回A股的萬達商業已經開始轉型輕資產，進一步優化上市資產屬性。2018年3月，公司宣佈不再進行房地產開發，名稱也從“大連萬達商業地產股份有限公司”更為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”。
2019年，萬達商管完成了房地產業務的剝離，剩餘的房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責，而萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業。
如今即將在H股上市的萬達商管，正是通過重組全面轉型輕資產。這個板塊目前較受市場追捧，估值較高，加上萬達自身堅實的業績基礎、執行力較強的管理體系和品牌號召力作為支撐，此次IPO有望改變萬達商管低估值的狀況。
03
今年上半年營收106億，毛利率大幅回升
2018年到2020年以及2021年上半年，萬達商管分別實現營收110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元；同期淨利潤為20.22億元、12.48億元、11.12億元及6.56億元。
公司以兩種模式提供服務
：委託管理模式和租賃運營模式。截至最後實際可行日期，萬達商管所有280個母公司集團商業廣場均採用委託管理模式管理，合共118個在管獨立第三方商業廣場中82個採用租賃運營模式管理。隨着採用租賃運營模式的商場比例的增加，該模式下的營收逐步攀升，逐漸逼近採用委託管理模式的商場的總營收。
並且，
在這兩種模式下，租賃運營模式的毛利率明顯高於委託管理模式
，拉動了公司整體的毛利率。租賃運營模式的高毛利率主要有兩方面的原因：（1）公司並未就委託管理模式下的運營管理服務收取費用；（2）在租賃模式下，公司向在管商業廣場的業主支付的固定租金及最低租金的固定部分並未確認為銷售成本。
2018年至2020年以及2021年上半年，公司的毛利率分別為41.3%、34.1%，36.9%、42.4%。2019、2020年毛利率較低主要是由於疫情期間公司減免了業主的物業管理費。公司自2020年6月起停止費用減免，再加上公司開始收取委託管理模式下的運營管理服務費用，因此，今年上半年，毛利率回升到42.4%。
在行業風向不斷變化的情況下，萬達商管及時調整策略，廣泛佈局，且依靠輕資產戰略保持高速發展，在商場運營方面總體情況較為良好，各經營指標較為穩健，一定程度上降低了企業的風險。
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