基礎設施曲線IPO！首批公募REITs本週詢價 REITs“選股”遵循三邏輯
首批9只基礎設施公募REITs最快將在週一開始詢價，並在本月底正式開售。
市場人士認為，本次首批9單基礎設施公募REITs項目，相當於9份基礎資產的IPO，此前相關基金產品已在滬深交易所網站發佈了詢價公告、基金合同、招募説明書等公告。不同於普通公募產品每份份額的單位淨值是1元，本次公募REITs採取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，類似新股IPO詢價，部分公募REITs基金產品披露的詢價區間最高在12.50-14.00元/份。
華南地區一家基金公司人士指出，遴選適合發行公募REITs的基礎資產要遵循較高收益率、長期穩定的現金流、市場化運作三個原則，因此適合開展公募REITs的大類基礎設施包括：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流園區等。
那麼，什麼樣的公募REITs最受投資者歡迎？券商中國記者發現，按照基金公司旗下QDII披露的第一季度報告，目前QDII基金經理在海外市場買入的REITs資產，主要聚集在新興產業有關的三種——受益於5G的數據中心REITs、通訊塔REITs，以及受益於互聯網電商的物流倉儲REITs。
首批公募REIT資產分佈在發達省市
中國的REITs資產來了！
根據詢價公告，首批9只基礎設施公募REITs最快將在週一開始詢價，並在本月底正式開售。REITs是英文RealEstateInvestmentTrusts的簡寫，中文譯為房地產投資信託基金。REITs是一種信託基金，通過發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資收益按比例分配給投資者。據不完全統計，目前全球REITs項目市值已達約2萬億美元。
券商中國記者注意到，此前滬深交易所發佈消息稱，首批9單基礎設施公募REITs項目在5月17日正式獲得中國證監會准予註冊的批覆，其中深交所4單、上交所5單。這9家申報公募REITS的機構分別是博時基金、華安基金、富國基金、平安基金、中航基金、紅土創新基金、浙商證券資管、東吳基金、中金基金。
從首批公募REITs基礎設施項目類型來看，項目涵蓋收費公路、產業園、倉儲物流、污水處理、垃圾發電幾大主流基礎設施類型。其中，有3單基礎設施項目為產業園，2單為收費公路，2單為倉儲物流，污水處理、垃圾處理及生物質發電各1單。這些基礎設施資產主要集中在我國經濟的發達地區。
REITs可以將流動性較低、非證券形態的不動產投資，轉化為資本市場上的證券資產予以交易，本質上是將成熟不動產在資本市場進行證券化，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，因此，“資產上市(IPO)”成為對不動產投資信託基金(REITs)的形象比喻。在美國、日本、新加坡等地，REITs已在其資本市場中佔有重要地位。
基礎資產藉助公募REITs實現IPO
值得一提的是，與傳統印象中的公募基金產品不同，公募REITs產品雖是基金產品，但更類似股票，除了常規的招募説明書、基金產品資料概要、基金合同和基金託管協議外，這些公募REITs產品也設置了詢價環節。交易所網站已發佈了相關產品的詢價公告，對許多投資者而言，公募REITs基金產品與其説是基金，不如説是股票。
上交所公佈的REITs產品信息顯示，根據流程，T日也就是5月31日，為網下基金份額認購日及繳款日、公眾基金份額認購日及繳款日；T-8日(5月19日)披露招募説明書、詢價公告等文件；T-7日網下路演；T-5日(5月24日)為詢價日；T-1日刊登發售公告。
普通公募產品發售時，每份份額的單位淨值是1元，而公募REITs則採取網下詢價的方式確定基金份額認購價格，公眾投資者以詢價確定的認購價格，通過銷售機構參與基金份額認購。以中航基金的首鋼綠能為例，這隻基金產品的詢價區間為12.50-14.00元/份；而博時基金公司的蛇口產園的詢價區間為2.1-2.42元/份。
券商中國記者注意到，首批公募REITs的詢價時間，有7只產品最快在週一(5月24日)進行詢價；蛇口產園、廣州廣河的詢價時間在5月25日。上述產品也在詢價公告中披露了此次募集的基金份額總額，募集份額從1億份至15億份不等。其中，中金普洛斯倉儲物流REITs的募集份額為15億份；東吳蘇州工業園區產業園REITs、紅土創新鹽田港倉儲物流REITs的募集份額分別為9億份、8億份；華安張江光大園REITs、浙商證券滬杭甬杭徽高速REITs、富國首創水務REITs的募集份額均為5億份；中航首鋼生物質REITs的募集份額則為1億份。博時招商蛇口產業園REITs、平安廣州交投廣河高速公路REITs的預計募集份額分別為9億份、7億份。
富國資產的相關人士認為，公募REITs的定價邏輯類似股票IPO。從2005年1月1日起，我國正式施行“IPO詢價制度”，該制度最早源於美、英等國的IPO累計訂單詢價機制，推行的目的在於利用詢價增進信息溝通，減少信息不對稱，提高IPO定價準確性。
在股票定價時，投資銀行和發行人根據發行人情況和市場需求，先確定一個發行價格區間。然後根據投資者的反饋，根據需求量和需求價格信息對發行價格反覆修正，按照大多數投資者能接受的價格水平確定發行價格。公募REITs的定價也遵循同樣的步驟：首先基於相關監管部門核准的基金髮行份額數量，由基金管理人、財務顧問和原始權益人結合標的基礎設施項目的估值情況，確定單位基金份額的發行價格區間，然後根據網下投資者的報價及需求數量審慎合理地確定認購價格。
公募REITs“選股”遵循哪些投資邏輯？
作為REITs的發源地美國，截至2019年末公募REITs市場規模約1.3萬億美元，約佔美國GDP規模的6.5%。按照該比例推算，中國公募RETIs市場可達6萬億元人民幣。此前中國市場雖未推出REITs制度，但基於市場的迫切需求，市場機構通過債權性質的類REITs模式進行了卓有成效的探索，目前深滬兩交易所合計發行的類REITs產品規模約4000億元。
鵬華基金認為，遴選適合發行公募REITs的基礎資產要遵循三個原則：
一、為較好匹配投資人的權益投資風險溢價要求，基礎資產需具備較高收益率；
二、基礎資產須具備長期、穩定的現金流；
三、基礎資產市場化運作，且權益無瑕疵、可轉移和法律隔離。
根據上述原則，鵬華基金表示，適合開展公募REITs的大類基礎設施有：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大數據中心、產業園區、工業物流園區等，基本覆蓋大類基礎設施。
2011年，鵬華美國房地產證券投資基金正式成立，主要投資於美、加兩國上市的擁有優質商業房地產、產生穩定現金流、並與投資者充分分享收益的房地產企業。這是我國公募基金投資海外REITs產品的破冰之舉。憑藉在REITs投資上的搶眼表現和深厚積累，鵬華基金獲得了業界認可。
投資於美國上市交易的REITs比例不低於的基金資產的60%；上市交易的REITETF市值合計不超過本基金資產的10%；基金持有現金或到期日在一年以內的政府債券的比例不低於基金資產淨值的5%，其中現金不包括結算備付金、存出保證金、應收申購款等。
根據鵬華美國房地產信託基金披露的第一季度報告顯示，該基金的第一重倉REITs是通訊塔REITs——美國發射塔公司，佔基金資產淨值比例為10.68%。
這隻重倉REITs的QDII基金，最近三個月的收益率超過8%，跑贏大部分A股明星基金。該基金的基金經理朱慶恆表示，目前基金持倉主要以美國REITs為主，在行業配置方面超配了數據中心REITs和通訊塔REITs，以及物流倉儲REITs(受益於電子商務影響)，同時低配了公寓REITs。
（文章來源：券商中國）