來源： 華夏時報
（記者 張慧敏 李未來）房地產行業變天，“追求規模”似乎已經被忘記，“穩健的財務”則被越來越多的房企強調。
近日，花樣年控股集團有限公司（股票代碼：01777.HK，下稱“花樣年”）披露了2021年中期業績並舉行了線上業績發佈會。
“原來大家是唯規模論，規模越大，安全性越高，現在反而是強調現金流和利潤。”業績會上，花樣年董事會主席潘軍表示，進入2021年，看到行業正在加劇的變革，花樣年也將工作重點放在了資本結構上。這將是今年下半年的工作重點，也是花樣年未來長遠發展的一個穩定基石。
根據貝殼研究院統計，2021年6月末，花樣年剔除預收款後的資產負債率為72.7%，淨負債率為74.8%，現金短債比為1.59，剔除預收款後的資產負債率超閾值，保持“黃檔”行列。
“增收不增利”
2021年上半年，花樣年的業績規模實現增長。業績公告顯示，2021年上半年，花樣年合同銷售金額錄得281.17億元，同比增長60.1%；總收入109.5億元，同比增長18.5%；淨利潤錄得3.03億元，同比增長9.5%；歸母淨利潤為1.53億元，同比增長58.7%。
值得注意的是，2021年上半年，花樣年的毛利率為20.8%，較2020年末的24.6%下降3.6個百分點。“這也反映了目前整個行業的趨勢。”花樣年執行董事兼首席財務官陳新禹表示，未來隨着公司最近兩年銷售水平較高的項目及城市更新項目逐步確認收入，會給公司的毛利率帶來比較好的整體提升。
儘管“增收不增利”成為行業普遍現象，房企紛紛尋找第二業務探索增長曲線，但不可置疑的是，目前，開發業務仍然是房企最主要的收入來源。
業績會上，花樣年執行董事兼地產集團首席運營官張惠明介紹，上半年，花樣年新增土地共6幅，總建築面積107萬方，權益建築面積54萬方，總地價達到103億，權益地價62億，新增可售貨值達到200億，權益可售貨值107億。這6幅土地重點佈局在一、二線城市，包括重慶、佛山、杭州、北京。
“自2019年提出二次創業，公司的投資策略也相應發生了變化，效果比較明顯。”張惠明表示，從區域來看，花樣年圍繞五大都市圈佈局，重倉了長三角、成渝、粵港澳大灣區和京津冀都市圈，新進入的城市都是經濟比較發達的城市；從購地方式來看，花樣年從以往的純併購為主轉向招拍掛，平均單項目的建築規模在18萬平方米。“這兩個因素有效推動項目快週轉，也有力支撐了這兩年銷售業績的增長。”
據悉，自2019年“第二次創業”至2021年上半年兩年半時間裏，花樣年合共購入32幅土地。2021年上半年，花樣年新項目從拿地至開盤週期縮短至7.1個月，2021年上半年獲取的項目預計大部分將於2021年當年開盤。
除了通過招拍掛的方式拿地，城市更新也是花樣年增加土儲的重要方式。據悉，花樣年在城市更新業務領域探索和實踐已超過10年，目前在大灣區有50個城市更新項目處於不同發展階段，規劃總建築面積約2094萬平方米。張惠明表示，未來，花樣年會繼續穩固在深圳、東莞的城市更新主導地位，開拓廣州、中山的項目，達到每年不低於2塊地的轉化。
業績會上，潘軍表示，截止6月底，花樣年規劃土儲達3843萬平方米，包含已確權和城市更新兩部分，其中已經確權的土儲為1749萬平方米，城市更新項目全部都在粵港澳大灣區。
工作重點從“土地”轉向“財務”
業績會上，花樣年董事會主席潘軍表示，2019年以來，花樣年開啓了二次創業，持續在人才、土儲、產品等重要環節進行了相應的換倉動作，各項業務均取得良好發展，但對於未來來講還有很大的努力空間。
“財務今年下半年的工作重點，也是公司未來長遠發展的一個穩定基石。”潘軍表示，2020年，花樣年的工作重點是在土地方面，進入2021年，看到行業正在加劇的變革，花樣年將工作重點放在了資本結構上。
潘軍進一步指出，為了實現未來更健康、更有質量的發展，花樣年需要做好債務管理工作，包括控制債務總額、優化主要債務指標、優化債務渠道結構和年期結構，降低境外債務比例和短期債務比例，積極拓展融資渠道，特別是境內外銀行融資，降低融資成本，加強銷售回款，提升資金利用效率。
鑑於此，現金流已經成為花樣年考核的一部分。潘軍表示，花樣年在土地選擇方面要確保現金流，所以改變了過往行業一貫的以銷售速度、銷售規模為標準的考核，現在更重要的是銷售以後可用現金流的考核。
今年5月以來，花樣年境外債波動較大。業績會上，花樣年執行董事兼首席財務官陳新禹表示，外部原因是美元債市場變化比較大，內部因素是花樣年的美元債比例較高，四季度到期比較集中。
陳新禹表示，截至6月末，花樣年的美元債佔比53%，較去年底的62%下降近10個百分點。今年底，花樣年有望實現境外債佔總債務比例下降至50%，促使融資結構更加平衡，降低融資成本。
在公開市場不順暢的情況下，公司如何還款是投資人的直接擔心。陳新禹表示，公司非常清楚地意識到這個問題，針對二級市場的波動和投資人的擔心，5、6月份花樣年和大股東在二級市場回購將近7000萬美元，這不是一個很小的數字，當時這麼迅速，主要是想維護二級市場，保護投資人的利益。
陳新禹表示，6月份花樣年發行了2億三年期美元債，另外，花樣年境外獲得集友銀行11億港元貸款額度。“主要是想給長期投資人和公司的朋友傳遞對我們中長期發展的信心，也是想向投資人説明銀行端對花樣年的發展和財務穩健還是有信心的。”據悉，截止至2021年6月30日，花樣年保有銀行結餘及現金315.83億元，相比2020年底增長10.3%。
業績會上，陳新禹還彙報了10月、12月的工作安排。10月份到期的2.1億美元，“公司已經準備好了，可以隨時進行償付。12月到期的美元債，花樣年以自有資金解決。”
花樣年的自有資金來源於哪裏？資產處置是花樣年增加現金流的一種方式。潘軍表示，商場、酒店的資產處理，對花樣年未來的經營只會減少負債，增加現金流，不會影響花樣年經營性規模的增長。