來源： 風財訊
（來源|鳳凰網風財訊 作者|陳文莉）
8月28日，新城控股（601155.SH）發佈了2021年半年報。
報告期內實現總營收791.05億元，同比增長109.63%；歸母淨利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母淨利潤37.96億元，同比增長38.19%。
大象起舞，更具穩健底色。
1-7月，新城控股實現合同銷售額1345.53億元，年度目標完成率已達51.75%。而考慮到1.5億土儲佈局及下半年房企銷售窗口，2600億的銷售目標並不難達成。
上半年，整體平均融資成本6.60%，較2020年底減少0.12個百分點；淨負債率60.48%，現金短債比1.44。
在“住宅 商業”雙輪驅動模式下，穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控，四肢力量強勁。新城控股正在穩健前行。
區域深耕打開規模空間
風財訊注意到，在多變的外部環境下，TOP100房企的土地投資策略，逐漸從擴張轉向深耕，自身優勢最大化成為了房企的普遍選擇。
上半年，新城控股新增土儲61幅，新增總建築面積1831.61萬平米。其中，一二線城市佔比45%，長三角強三四線城市佔比32%。
起於江蘇，並長期以上海為中樞，核心佈局長三角的新城控股，獲得了更低的拿地成本。
報告期內，新增土地的拿地平均樓面地價僅3419.75元/平方米，高溢價打開了未來利潤的想象空間。
據披露，新城控股土地儲備1.5億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。其中一二線城市佔比37.75%，長三角區域三四線城市佔比29.38%。
城市能級疊加優質土儲，未來兩三年的規模增長，值得期待。
新城表示，公司始終堅持以銷定產，避免無效的庫存積壓，把“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”貫徹到經營動作和管理思路之中。
報告期內，公司實現合同銷售額1176.64 億元，同比增長20.65%，年度目標完成率45.3%。
風財訊注意到，前7個月，新城控股累計合同銷售額1345.53億元，目標完成率已達51.75%。考慮到貨值所在區域去化率高及下半年房企的銷售窗口，2600億的銷售目標並不難達成。
商業運營出新招
新城控股表示，公司堅持“住宅 商業”的雙輪驅動模式，已穩步實現對房地產開發、投資及商業運營管理等業務領域的覆蓋。
截至6月底，吾悦廣場已在全國範圍內佈局174座吾悦廣場，開業及管理輸出的吾悦廣場達105座，商場開業數量位居境內外上市公司首位。
購物中心的快速擴張之下，含金量卻不低。
截至6月底，已開業面積達950.67萬方，同比增長62.06%；租金收入36.67 億元，同比增長72.02%；客流總量4.96億人次，同比增長117.81%；會員人數1237萬人，較 2020年底增長25.84%；出租率高達97.12%。
運營管理從思維、模式到方式等的全面刷新，加快了商業運營能力全方位提升。
比如運營思維，從平台運營逐漸轉變至深度運營，由簡單的僱租模式逐漸轉向為“自營 聯營 租賃”相結合的創新合作方式，商業購物中心的收益則與品牌商家業績直接掛鈎，能夠以更開放、更靈活的方式與品牌商家開展合作。
比如數字化升級，全面上線“綠洲計劃”一體化平台，跳出現有管理信息化的範疇，構建一個以互聯網思維為核心的大系統、大平台，打造“智慧吾悦”。
比如輕資產運營，採用輕重並舉戰略。報告期內開業了年內首個商業輕資產項目湖北孝感吾悦廣場，實現了從商業開發建設、定位規劃、品牌招商落位、商業運營推廣的輕資產運營閉環。
上半年，商業運營管理實現總收入39.38億，同比上漲近73%；毛利率維持在70%以上。
據中信證券研究結果顯示，由於購物中心大部分為近幾年新開，加權平均開業年齡約為2年，預計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速。
這也即意味着，未來幾年，商業運營的盈利增長基本已被錨定。
多元化融資增厚安全墊
截至報告期末，新城控股短期負債270億元，現金餘額551.54億元。
據近日穆迪出具的評級報告顯示，新城控股持有的現金以及經營活動產生的現金流足以支付未來12-18個月內到期的債務和承諾的土地付款。
加之805億元的尚未使用授信額度，新城控股的財務安全，毋庸置疑。
融資渠道的多元化，則增厚了安全墊。
今年2月，新城控股境外子公司成功發行了一筆4.04億美元、5.25年期的無抵押債券，票面利率4.5%，為上半年境外債較低水平。
6月底，新城控股發行一筆3億美元、4.25年期的綠色優先票據，票面利率4.625%。
風財訊注意到，這是新城控股發行的首筆綠色債券，發行初期的賬簿峯值認購超8倍。
低利率融資渠道的拓寬，拉低了整體的融資成本。上半年，新城控股的平均融資成本6.60%，較2020年底減少0.12個百分點。
報告期末，剔除預收賬款後的資產負債率75.45%，淨負債率60.48%，現金短債比1.44，維持在“黃檔”。
據此，新城控股表示，公司將根據“三道紅線”的要求，合理安排融資方式，降負債、去槓桿，確保流動性充裕，提高公司面對財務風險的應變能力，保障公司有質量的平穩增長。